Si può sfrattare il socio di cooperativa di abitazione che non paga?

Si può sfrattare il socio di cooperativa di abitazione che non paga il canone di locazione o, ancora, le spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile? Quella dell’inquilino moroso è un’eventualità abbastanza frequente nelle forme di edilizia associativa che prevedono il pagamento di regolari canoni d’affitto. Ma quando e come procedere?

In linea generale, è possibile procedere allo sfratto del socio di cooperativa che non provvede al pagamento dei suoi oneri, così come stabilito da recenti sentenze, purché vi sia una grave morosità. Proprio poiché l’eventualità di imbattersi in soci non paganti non è così infrequente, prima della costituzione della cooperativa abitativa è utile avvalersi della Banca Dati della Morosità Immobiliare, per verificare se i futuri soci abbiano un passato da cattivi pagatori.

Il contesto della cooperazione abitativa

Prima di entrare nel dettaglio dello sfratto del socio moroso, è utile capire il contesto della cooperazione abitativa. Semplificando, quest’ultima è una società che viene costituita per soddisfare i bisogni abitativi dei suoi membri: ai soci vengono infatti assegnati alloggi a condizioni agevolate, che possono essere di proprietà, in locazione oppure in godimento. Si tratta di un’opzione sempre più comune negli ultimi anni, soprattutto per le nuove costruzioni.

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In linea generale, si possono rilevare tre forme principali di cooperazione abitativa:

• a proprietà divisa: è la forma normalmente scelta per le nuove costruzioni e prevede l’assegnazione di un alloggio a tutti i soci, i quali potranno godere della piena proprietà;
• a proprietà indivisa: gli alloggi sono concessi ai soci non in proprietà, ma in godimento. La proprietà dell’immobile rimane alla cooperativa, mentre i membri versano un canone di locazione. A differenza dei comuni contratti d’affitto, però, la locazione stessa è solitamente a tempo indeterminato;
• a carattere misto: vi possono anche essere cooperative dal carattere misto, dove sono presenti sia proprietari dei locali assegnati che soci titolari di diritti di godimento, con contratto di allocazione.

Come facile intuire, è proprio all’interno delle cooperative abitative a proprietà indivisa - o, ancora, in quelle miste - che ci si può imbattere in soci morosi e, di conseguenza, nell’ipotesi dello sfratto.

Si può sfrattare il socio di cooperativa abitativa moroso?

All’interno di una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa o mista, può capitare che un socio non versi il canone di locazione previsto o, ancora, non provveda alle spese di manutenzione dell’immobile a lui spettanti. In questo caso, è possibile procedere con lo sfratto?

Quella dello sfratto del socio moroso è una possibilità di certo da contemplare, sebbene esistano alcune differenze rispetto alla procedura più canonica all’interno dei contratti di locazione privati. Per questi ultimi, è sufficiente che l’inquilino non provveda al pagamento anche di un solo canone - o di spese ordinarie dal valore pari a due mensilità - per poter procedere con la richiesta. All’interno della cooperativa abitativa, invece, è necessario che il socio sia gravemente moroso, così come si apprende da una sentenza del Tribunale di Milano, emessa nel maggio del 2023.

In altre parole, il Consiglio di Amministrazione della cooperativa può deliberare l’esclusione dello stesso in presenza di violazioni del contratto e, se sussistono motivi di grave inadempienza, potrà procedere allo sfratto. Al socio è naturalmente concessa la possibilità di opposizione, secondo le modalità previste dall’articolo 2533 del Codice Civile.

Cosa si intende per grave morosità del socio?

Come specificato, lo sfratto del socio non pagante può avvenire solo in presenza di una grave morosità o, ancora, di una grave inadempienza rispetto ai vincoli contrattuali per la partecipazione alla cooperativa. Ma come si misura questa gravità?

Di norma, non esistono dei criteri minimi affinché lo sfratto possa avvenire, come avviene nei comuni rapporti di locazione fra privati. La valutazione viene fatta sul singolo caso, in relazione all’entità del mancato pagamento, ai vincoli di contratto non rispettati, alla natura del rapporto stabilito all’interno della cooperativa e molto altro ancora. Sarà quindi in sede di tribunale che la stessa gravità verrà valutata ed eventualmente confermata, anche in relazione all’articolo 1455 del Codice Civile, che spiega che i contratti non si possono risolvere se vi sono inadempimenti “di scarsa importanza” da una delle parti.

In linea generale, il mancato - e soprattutto ripetuto - pagamento dei canoni previsti dalla cooperativa possono rappresentare una condizione più che sufficiente affinché vi sia una risoluzione del contratto abitativo e, di conseguenza, affinché lo sfratto possa diventare esecutivo.

Cosa succede in caso di sfratto del socio di cooperativa

Si è già visto che, affinché il socio moroso possa essere sfrattato - o, meglio, escluso dalla cooperativa - è necessario che si sia verificata una grave inadempienza, da valutare anche in tribunale. In genere, si giunge alla via giudiziaria a seguito di precedenti tentativi, come l’inoltro dell’intimazione al pagamento dei canoni arretrati o, ancora, lettere di diffida tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o, se il soggetto ricade fra le categorie su cui verte l’obbligo di dotarsi di una casella di posta elettronica certificata, anche via PEC.

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Ma cosa accade quando lo sfratto viene approvato, ovvero la cooperativa vuole chiudere ogni rapporto con il socio? Una volta che la procedura di sfratto diventa esecutiva, si parla più propriamente di esclusione del socio dalla cooperativa. In questo caso:

• il contratto di cooperativa con il socio viene risolto;
• il socio moroso moroso perde l’alloggio a lui assegnato.

A questo punto, il socio è tenuto alla liberazione e alla riconsegna dei locali:

• secondo i termini previsti dallo sfratto;
• ripristinando i locali stessi nelle condizioni originali in cui 

I locali dovranno essere riconsegnati entro i termini stabiliti e, ovviamente, nelle loro condizioni originarie.

Come evitare l’esclusione del socio dalla cooperativa

Come facile intuire, quella dell’esclusione del socio - e, di fatto, del suo sfratto - non è altro che l’ultimo passaggio di un percorso più complesso. Ad esempio, si può evitare che un socio moroso venga escluso dalla cooperativa?

Come evidenziato nei precedenti paragrafi, prima di arrivare allo sfratto si possono compiere diversi tentativi preliminari, come l’intimazione al pagamento o la lettera di diffida. Di conseguenza, se dopo l’inoltro delle prime comunicazioni il socio moroso provvede a saldare il suo debito, la perdita dell’alloggio e l’esclusione dalla cooperativa può essere evitata.