Installare il condizionatore in una casa in affitto: serve il permesso?

Serve l’autorizzazione del proprietario per l’installazione di un condizionatore in una casa in affitto? È una domanda che ricompare ciclicamente con l’arrivo della bella stagione, quando gli inquilini si trovano a dover trovare una soluzione all’aumento delle temperature. In linea generale, l’inquilino può installare un condizionatore anche senza l’autorizzazione del locatore, poiché si tratta di un intervento che ricade nelle addizioni all’immobile anziché alle sue migliorie. In condominio, tuttavia, potrebbero esservi delle limitazioni in più. Per questa ragione, è sempre utile specificare la possibilità di interventi di itinere in fase di sottoscrizione della locazione, anche avvalendosi della creazione guidata del contratto d’affitto.

Serve il consenso del proprietario per installare un condizionatore?

Con primavere ed estati sempre più torride, il condizionatore è diventato un elettrodomestico pressoché irrinunciabile. A meno che non si scelga una soluzione portatile, l’installazione di un climatizzatore comporta però degli interventi importanti sulle pareti, sia per fissare l’unità interna che il suo motore esterno. Di conseguenza, se ci si trova in affitto è necessario richiedere il consenso del proprietario?

Sebbene sia sempre buona abitudine vagliare il parere del locatore, per il condizionatore non sussiste alcun obbligo. È quanto spiega l’articolo 1593 del Codice Civile, nel distinguere tra addizioni e migliorie per gli immobili in affitto.

Condizionatore in casa in affitto, tra addizioni e migliorie

Così come già accennato, per capire se l’inquilino possa procedere all’installazione di un condizionatore senza l’autorizzazione del proprietario, bisogna distinguere due tipologie di intervento diverse:

• addizioni: sono tutti quegli interventi che vengono compiuti da chi non ha la proprietà dell’immobile, allo scopo di soddisfare un’esigenza personale. L’opera deve però poter essere rimossa senza danno, lasciando quindi l’immobile così come lo si è ricevuto. Proprio poiché viene garantito il ripristino del bene alle condizioni originarie, non è necessario il consenso del locatore;
• migliorie: sono tutti quegli interventi che aumentano il valore, il pregio e l’utilità dell’immobile e che, in genere, sono perenni. Possono essere condotti sia dal proprietario che dall’affittuario, quest’ultimo previa autorizzazione.

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Il condizionatore rientra a pieno titolo fra le addizioni poiché, pur essendo necessari dei lavori sulle pareti interne ed esterne dell’immobile, può essere rimosso al termine della locazione con il ripristino dei locali alle loro condizioni originarie. Pertanto, non è necessario il consenso del proprietario.

Chi paga l’installazione del condizionatore? Il proprietario o inquilino?

Non è di certo un segreto: i costi dell’installazione di un condizionatore non sono esigui, soprattutto quando l’unità interna si trova a grande distanza dal motore esterno, tanto da richiedere interventi aggiuntivi ai tecnici specializzati. Ma chi paga l’apparecchio e la sua messa in opera, il proprietario o l’inquilino?

Di norma, se l’inquilino decide di installare un climatizzatore di sua iniziativa, dovrà farsi carico di tutte le relative spese. Tuttavia, il proprietario in alcune casistiche è chiamato a compartecipare:

• se l’installazione è avvenuta senza chiedere il consenso al proprietario, ma quest’ultimo volesse tenere il condizionatore al termine del contratto di locazione, dovrà riconoscere all’inquilino un indennizzo;
• se la predisposizione del condizionatore è avvenuta con il consenso del proprietario, il locatore dovrà riconoscere l’indennizzo all’affittuario, soprattutto se l’opera costituisce una miglioria. È il caso, ad esempio, della presenza di più condizionatori con relativi corpi macchina esterni, tali da garantire il raffreddamento dell’intero appartamento.

È quanto spiega l’articolo 1592 del Codice Civile, che identifica anche l’entità della somma a cui il proprietario dovrà provvedere: l’importo deve essere pari alla minore somma tra la spesa sostenuta dall’inquilino e il valore del condizionatore al momento della riconsegna dei locali.

Chi paga la manutenzione ed eventuali danni?

Naturalmente, l’impianto di climatizzazione deve essere sottoposto a ciclica manutenzione. In questo caso, chi provvede? Si configura la stessa distinzione tra presenza o assenza dell’autorizzazione:

• se il condizionatore è stato installato senza il consenso del locatore, è l’affittuario a farsi carico di tutti i costi di manutenzione;
• se vi è accordo fra le parti, e il proprietario prevede di tenere il condizionatore a fine locazione, potrebbe valere la legge 392 del 1978: il conduttore provvede alle spese ordinarie e il proprietario a quelle straordinarie.

Si ricorda che inquilino e locatore possono anche accordarsi diversamente, purché ve ne sia traccia scritta: a questo scopo, è utile avvalersi dei modelli di contratto d’affitto precompilati, per essere certi di inserire tutte le necessarie specifiche di legge.

Se, invece, l’installazione dell’apparecchio causa un danno all’immobile - o, ancora, al momento della riconsegna i locali non sono più nello stato originario - all’affittuario spettano i costi di ripristino e di risarcimento nei confronti del locatore.

Condizionatore in condominio: cosa può fare l’inquilino

Situazione assai più complessa è quella dell’installazione di un condizionatore in condominio, su volontà dell’affittuario. Anche in questo caso l’autorizzazione da parte del proprietario non è strettamente necessaria, tuttavia vi sono degli ostacoli in più:

• il regolamento di condominio potrebbe limitare, o addirittura vietare, l’installazione di condizionatori, per ragioni strutturali o di decoro delle pareti esterne dell’edificio;
• il regolamento comunale potrebbe imporre ai condomini delle regole precise per la predisposizione dei climatizzatori, come ad esempio l’obbligo di installazione in porzioni non visibili del palazzo o, ancora, la verniciatura delle scocche del motore dello stesso colore delle mura perimetrali.

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In un affitto condominiale, è buona usanza cercare sempre di ottenere sia l’autorizzazione del proprietario che quella dello stesso condominio, rivolgendosi all’amministratore. È inoltre utile ricordare che:

• per effetto dell’articolo 1102 del Codice Civile, non si possono alterare le destinazioni d’uso delle parti comuni né i diritti degli altri condomini. Di conseguenza, le unità esterne del condizionatore non dovranno essere d’intralcio al godimento dei diritti degli altri residenti;
• il motore del condizionatore non deve arrecare disturbo alla quiete altrui, ad esempio con rumore molesti: si tratta di un reato previsto dall'articolo 659 del Codice Penale.

Per queste ragioni, prima di imbattersi in brutte sorprese, il consiglio è quello di avvalersi di tecnici esperti e di consulenti legali, così da effettuare un’installazione senza ledere la proprietà o i diritti altrui.