Chiave rotta nella serratura: chi paga in una casa in affitto?

Cosa accade in presenza di una chiave rotta nella serratura, chi paga in una casa in affitto? È un dubbio più che lecito che può sorgere sia al proprietario dell’immobile che al suo affittuario, quando si verifica un incidente di questo tipo. La ripartizione della spesa di sostituzione della serratura, però, potrebbe essere meno immediata di quanto si possa pensare.

Sebbene il Codice Civile non si riferisca a questo caso specifico, anche la rottura di una chiave può rientrare nella consueta divisione delle responsabilità tra locatore e locatario. Di conseguenza, il proprietario dovrà provvedere se si tratta di una manutenzione straordinaria, ad esempio una serratura vecchia e già poco funzionante prima dell’avvio della locazione. L’inquilino, invece, se la rottura è dovuta a piccola manutenzione oppure a negligenza. Naturalmente, le parti si possono accordare anche diversamente, purché ve ne sia testimonianza scritta: a questo scopo, è utile affidarsi alla creazione guidata di un contratto d’affitto.

Chiave rotta nella serratura: cosa fare

Può capitare che, nel tentativo di aprire la porta di casa, la chiave si rompa o rimanga bloccata all’interno della serratura. Come si procede in una simile situazione, chi deve farsi carico dei costi di riparazione?

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Come facile intuire, l’inquilino di un appartamento in affitto potrebbe richiedere l’intervento urgente di un fabbro, ad esempio poiché impossibilitato a entrare in casa o, ancora, a lasciare l’abitazione. Nella maggior parte dei casi, il professionista provvederà allo smontaggio della serratura esistente, provvedendo all’installazione di un nuovo blocco. Ma chi deve sostenerne i costi?

Il Codice Civile, come spiegato in apertura, non riporta il caso specifico della rottura di una chiave all’interno della serratura, tuttavia anche questa evenienza può rientrare nella comune ripartizione delle spese tra proprietario e affittuario, previste dall’articolo 1576:

• all’inquilino spettano le spese di manutenzione ordinaria;
• al proprietario spettano, invece, le spese di manutenzione straordinaria.

Per la situazione in oggetto, ci si può quindi trovare di fronte a diversi scenari.

Sostituzione della serratura a carico dell’inquilino

Innanzitutto, è necessario vagliare quali siano i casi che prevedono un addebito della spesa di riparazione sull’inquilino. In linea generale, e sempre in riferimento al Codice Civile, l’affittuario deve farsi carico dei costi quando:

• la sostituzione della serratura è una scelta personale, ad esempio per proteggere la propria privacy;
• è necessario un intervento di piccola manutenzione, come nel caso di una chiave che non entra nella serratura per la presenza di sporco e polvere;
• la rottura della chiave è dovuta a negligenza o mancata cura, ad esempio se l’inquilino ha distrattamente inserito la chiave sbagliata, tentando di forzarne l’apertura.

È utile ribadire che, date le caratteristiche di urgenza di un simile intoppo, l’inquilino può procedere autonomamente nella richiesta di intervento da parte del fabbro, senza dover ottenere preventivamente il permesso da parte del proprietario. Ancora, in caso di sostituzione della serratura, al termine della locazione dovrà consegnare le nuove chiavi allo stesso locatore. Anche in questo caso, la ripartizione delle spese può essere però differente, secondo gli accordi presi fra le parti: per l’inserimento di clausole specifiche, il consiglio è quello di approfittare di modelli precompilati del contratto di locazione.

Cambio serratura per manutenzione straordinaria: gli oneri del proprietario

Anche il proprietario dell’appartamento può essere chiamato a sostenere i costi di riparazione o di sostituzione della serratura, sempre in relazione alla ripartizione delle spese prevista dal Codice Civile. In generale, il locatore dovrà provvedere quando si tratta di una manutenzione straordinaria o dovuta al caso fortuito. Ad esempio:

• la chiave si è rotta per via dell’usura o di un malfunzionamento della serratura, antecedente all’avvio della locazione;
• il guasto si è verificato a causa della manomissione da parte di terzi, come ad esempio nel caso di tentativi di effrazione da parte di malintenzionati. È necessario, tuttavia, che non vi siano responsabilità dirette da parte dell’inquilino;
• se la rottura è dovuta al caso fortuito, ovvero da cause indipendenti sia dalla volontà dell’inquilino che del proprietario. Si pensi, ad esempio, al blocco della serratura a seguito di un terremoto.

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È utile sottolinea che l’inquilino che dovesse provvedere a sue spese a sostituzioni in realtà non a suo carico, data l’urgenza di poter entrare e uscire dall’appartamento, può chiedere il rimborso al proprietario. Se questo dovesse rifiutarsi di sostenere i costi, non è possibile trattenerli dal canone di affitto, ma è necessario rivolgersi al giudice. Questo anche per evitare che, in presenza di pagamenti mancanti o incompleti dello stesso canone, il locatore possa avvalersi della procedura di sfratto.

Sostituzione della serratura del portone condominiale: chi paga?

A volte può capitare che il guasto della serratura non si verifichi sulla porta d’ingresso all’appartamento dell’inquilino, bensì a livello del portone condominiale. In questo caso, chi deve provvedere alle spese di riparazione: il locatore o il locatario?

Il cambio della serratura del portone condominiale rientra all’interno degli interventi di manutenzione straordinaria del condominio, di conseguenza:

• le spese di sostituzione della serratura sono a carico del proprietario;
• i costi di riparazione verranno divisi tra tutti i condomini, in relazione ai millesimi di proprietà sull’immobile.

Ma come si procede, invece, se la rottura della chiave nel portone dipende dall’azione dello stesso affittuario, per incuria o negligenza? Ad esempio, un inquilino distratto potrebbe aver inserito nella toppa la chiave sbagliata o, ancora, averne forzato la rotazione. In questo caso, l’assemblea condominiale - o lo stesso proprietario dell’immobile - non può addebitare la spesa direttamente all’affittuario, né aggiungerla al suo canone d’affitto. Questo perché:

• è necessario avere a disposizione sufficienti prove della responsabilità del singolo inquilino, come ad esempio un testimone che ha assistito alla scena;
• si deve procedere con una richiesta di rimborso o risarcimento davanti al giudice di pace.

In altre parole, il condominio anticipa le spese e, se in possesso di effettive prove del danno cagionato dall’inquilino, può procedere con una richiesta di risarcimento agendo le vie legali. Si tratta di una possibilità, tuttavia, da prendere in considerazione quando vi è una più che ragionevole certezza e, soprattutto, dopo aver chiesto la consulenza al proprio legale di fiducia. A meno di danneggiamenti intenzionali ed evidenti, bisogna infatti dimostrare il buono stato della serratura prima dell’incidente, quindi l’assenza di usura o di malfunzionamenti preesistenti.