Condizionatore rotto in una casa in affitto: chi paga?

I buoni rapporti tra il proprietario di un appartamento e il suo affittuario possono essere potenzialmente minati da diverse problematiche. Una di queste, ad esempio, riguarda la questione del pagamento di un condizionatore rotto. In sostanza, dunque, chi è destinato a sostenere le spese di riparazione o, addirittura, l’acquisto di un nuovo condizionatore? In questo caso la risposta non è immediata e univoca ma può essere dedotta partendo dalla normativa giuridica. Scopriamo, dunque, chi paga per un condizionatore rotto in una casa in affitto.

Manutenzione del condizionatore: cosa dice la legge

Per ogni eventuale contenzioso riguardo la manutenzione di un appartamento, il primo passo da compiere riguarda la conoscenza delle norme giuridiche interessate. Nello specifico la norma che regola la locazione degli immobili è la Legge 392/1978. Al suo interno, infatti, viene specificata la differenza tra manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria. Specifiche essenziali per iniziare a comprendere ciò che è a carico al proprietario e quello che, invece, rientra nei doveri economici dell'affittuario:

• Manutenzione ordinaria: comprende interventi di piccola entità e di ordinaria amministrazione, come la sostituzione di lampadine, la riparazione di piccole perdite o la pulizia dei filtri del condizionatore. Questi interventi sono generalmente a carico dell'inquilino e permettono di mantenere l’immobile nelle stesse condizioni in cui è stato affittato.
• Manutenzione straordinaria: riguarda interventi più importanti e costosi, come la sostituzione di un elettrodomestico guasto, la riparazione di un impianto idraulico o la riparazione di un condizionatore rotto a causa di un guasto strutturale. Questi interventi sono solitamente a carico del proprietario di casa perché vanno a modificare la struttura dell’appartamento ed incidono anche sul futuro valore dell’immobile. 

La legge 292/1978, dunque, è un punto di partenza essenziale che, però, in alcuni casi, ha la necessità di essere coadiuvata da altri particolari. Soprattutto nel caso in cui la soluzione può non sembrare così semplice o evidente. 

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Guasto del condizionatore, chi paga tra inquilino o proprietario?

La risposta a questa domanda potrebbe non essere immediata o sempre trasparente. Variabili importanti, infatti, sono rappresentate da condizioni, cause ed eventi particolari. Nonostante questo, però, è comunque possibile fare una distinzione tra le responsabilità economiche a carico dell’inquilino che ha un contratto di affitto e del proprietario nel caso specifico di un condizionatore rotto.

I casi in cui paga l'affittuario

Per quanto riguarda l’affittuario, dunque, deve farsi carico delle spese in questi casi: 

• Guasti causati da un uso improprio: se il condizionatore si rompe a causa di un utilizzo non conforme alle istruzioni del produttore, l'inquilino dovrà farsi carico della riparazione.
• Mancanza di manutenzione ordinaria: la pulizia periodica dei filtri e la manutenzione ordinaria del condizionatore sono a carico dell'inquilino. Se un guasto è causato dalla mancata effettuazione di queste operazioni, la responsabilità ricade su di lui. Ma chi può decidere effettivamente se queste sono le cause che hanno portato al guasto? Ovviamente in questo caso è necessario l’intervento e la perizia di un tecnico specializzato. 
• Usura dovuta a un utilizzo prolungato: in questo caso ci si trova in una situazione piuttosto ambigua. Dopo molti anni di utilizzo, infatti, un elettrodomestico può deteriorarsi. Partendo da questo presupposto, dunque, la sostituzione potrebbe essere a carico dell'inquilino, ma, trattandosi di un intervento strutturale importante, dovrebbe ricadere nelle competenze del proprietario.

Cosa fare, dunque? In questo caso la soluzione migliore potrebbe essere rappresentata da una suddivisione in parti uguali della spesa o un’eventuale rimborso del pagamento effettuato dall'inquilino. 

I casi in cui paga il proprietario

Questi, invece, sono i casi in cui il pagamento per un condizionatore rotto ricade sempre sul proprietario dell’appartamento:

• Guasti dovuti a vizi di costruzione: se il condizionatore si rompe a causa di un difetto di fabbricazione o di un'installazione errata, la riparazione è a carico del proprietario. Per stabilire questo, però, è essenziale avere una perizia del tecnico in grado di attestare proprio la motivazione del malfunzionamento. 
• Guasti causati da eventi straordinari: se il condizionatore si rompe a causa di un evento imprevedibile, come un fulmine o un terremoto, la riparazione è a carico del proprietario.

Per ovviare problematiche future, comunque, sarebbe bene organizzare una supervisione degli apparati tecnici prima della locazione e sempre in presenza delle due parti interessate. Oltre a questo, poi, è possibile anche stabilire nel contratto di affitto delle clausole specifiche proprio per la gestione dei problemi riguardanti la manutenzione. Regole che, ad esempio, in qualsiasi modello di contratto di locazione possono prevedere una buona uscita a termine del contratto di locazione a favore dell’affittuario in caso di migliorie evidenti ed importanti all’appartamento. Una possibilità, questa, prevista dall’articolo 1593:

“Il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna”. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.”

Chi deve pagare la scheda di un condizionatore, il locatore o il conduttore?

Un caso specifico è rappresentato dalla sostituzione della scheda di un condizionatore. Può capitare, infatti, che a danneggiarsi sia un solo elemento e non tutto l’impianto. In questo caso la spesa ricade nella così detta manutenzione ordinaria dell’appartamento per mantenere intatte le sue condizioni originarie. Il che vuol dire, dunque, che a sostenere la responsabilità economica deve essere l’inquilino. Nonostante questo, però, si consiglia di avvisare sempre il locatore nel momento stesso in cui si presenta il guasto e di conservare le ricevute di qualsiasi intervento sostenuto per un eventuale riscontro al termine del contratto di locazione. 

Chi paga l'installazione del condizionatore in affitto?

L’installazione di un condizionatore ex novo non presente nell’appartamento al momento della locazione non può essere, in nessun modo, fatto rientrare nei doveri del proprietario di casa. Questo, infatti, non è obbligato dalla legge ad installare l’apparecchio, nonostante le temperature insostenibili durante i mesi estivi. La spesa, dunque, è a carico dell’affittuario sempre dopo approvazione da parte del locatore. Trattandosi di un intervento importante, infatti, è assolutamente necessario confrontarsi con il proprietario ed ottenere il suo favore prima di procedere a qualsiasi tipo d’installazione. Anche in questo caso, poi, vale quanto stabilito dall’articolo 1593 sopracitato. Trattandosi di una miglioria, il locatore può decidere di mantenerla con un risarcimento parziale della spesa iniziale una volta terminato il contratto. 

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Chi paga gli elettrodomestici rotti in affitto?

Per ottenere una risposta chiara a questa domanda è essenziale far ricorso al già citato articolo 1576 del Codice Civile. Secondo quanto stabilito, si deduce che, in caso di piccoli guasti di manutenzione la responsabilità ricade sull’affittuario. Nel caso, invece, della sostituzione completa dell’elettrodomestico come, ad esempio, un frigorifero rotto in una casa in affitto, deve essere richiesto l’intervento del locatore. 

Anche in questo caso, però, possono esserci delle variabili significative. Se, infatti, il danno e la conseguente sostituzione è causata da un’assenza di manutenzione quotidiana o un utilizzo improprio, allora viene chiamato in causa l’inquilino. Come già specificato, comunque, ogni eventuale questione può essere semplificata attraverso accordi specifici inseriti nei contratti di affitto. Un passaggio, questo, che potrebbe richiedere più tempo ma che, a lungo andare, dimostra di essere particolarmente risolutivo.