Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino?

Il proprietario dell’unità immobiliare è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio? Si tratta di un dubbio molto comune, soprattutto quando si ha a che fare con affittuari rumorosi o, ancora, poco inclini al rispetto del regolamento condominiale.

In linea generale, il proprietario è responsabile solo se non dimostra di aver fatto il possibile per frenare i comportamenti non consoni del suo inquilino. Per questo, è utile sapere preventivamente come agire contro gli inquilini maleducati.

Comportamenti non consoni dell’inquilino in condominio: cosa fare

I proprietari che decidono di affittare casa devono mettere in conto il rischio di dover gestire degli inquilini dai comportamenti poco consoli. Dagli schiamazzi inopportuni durante le ore di riposo, passando per il mancato rispetto del regolamento condominiale, diverse situazioni possono aggraviare la già complessa convivenza condominiale, sollevando malcontento e, nei peggiori casi, anche richieste di risarcimento. Ma il locatore è responsabile del comportamento non consono del suo locatario e, ancora, quando deve intervenire?

Quali sono gli obblighi del proprietario

Innanzitutto, è necessario capire quali siano gli obblighi del proprietario nei confronti dell’inquilino maleducato. E, fatto non meno importante, quali siano le relative responsabilità nella comune gestione dei rapporti tra il locatore e il locatario.

In linea generale, il proprietario non è responsabile dei comportamenti non consoni assunti dal suo inquilino. I riferimenti normativi possono essere diversi. Ad esempio, come specifica l’articolo 1588 del Codice Civile, il locatario è direttamente responsabile del deterioramento provocato alla cosa locata, a meno che non dimostri che i danni non siano a lui imputabili. Ancora, l’articolo 1587 dello stesso Codice Civile specifica che l’inquilino deve prendere in possesso dell’immobile - e delle sue pertinenze, come nel caso di un’unità condominiale - per gestirlo con la diligenza del padre di famiglia.

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Eppure, nonostante questo contesto di norme di base, vi sono delle eccezioni:

• con la sentenza 3698/2014, la Corte di Cassazione ha stabilito che il proprietario può essere responsabile delle azioni dell’inquilino se non dimostra di aver fatto il possibile per interromperle. Il locatore deve infatti agire in modo pronto per prevenire o fermare eventuali violazioni;
• nei contesti condominiali, lo stesso condominio - tramite la figura dell’amministratore - possono rivolgersi direttamente al proprietario per il disturbo arrecato dall’inquilino.

Di conseguenza, il proprietario non è immediatamente responsabile delle azioni dell’affittuario, ma è sempre tenuto a prevenire o fermare simili eventualità. Per agevolare la comprensione, è però utile fare riferimento a casi specifici, come quello di un locatario poco rispettoso del regolamento o, ancora, solito a disturbare gli altri residenti con rumori molesti.

Cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali

La situazione più comune da affrontare è quella dell’inquilino che, ripetutamente, si rifiuta di rispettare le prescrizioni previste da regolamento condominiale. 

Innanzitutto, è necessario sapere che tutti i partecipanti al condominio - compresi gli inquilini - sono tenuti al rispetto del regolamento, poiché obbligatorio. Inoltre, il vincolo del regolamento sull’affittuario è anche confermato dalll’orientamento prevalente della giurisprudenza, per derivazione dall’articolo 1138 del Codice - che, tuttavia, non menziona esplicitamente i locatari - e da diverse sentenze. A intervenire in caso di violazioni è l’amministratore di condominio, come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile. Quest’ultimo, tuttavia, deve rivolgersi al proprietario o direttamente al locatario?

Poiché, come previsto dall’articolo 1585 del Codice Civile e anche ribadito dalla sentenza 1947/2018 del Tribunale di Milano, il proprietario deve farsi garante nei confronti del condominio del comportamento del suo inquilino - senza ovviamente ledere i diritti dello stesso affittuario, come quello alla privacy -  in caso di violazioni:

• l’amministratore può inviare una lettera formale al proprietario dell’immobile locato, anche semplicemente per informarlo di quanto accaduto;
• il proprietario, a sua volta, può inoltrare un richiamo formale all’affittuario, richiedendo l’immediata cessazione delle violazioni al regolamento riscontrate. È da specificare, tuttavia, che il locatore non ha un immediato obbligo di intervento, se non in presenza di violazioni di accordi condominiali o legali.

Se in presenza di violazioni contrattuali gravi, l’inquilino non dovesse rispettare le richieste della lettera di richiamo, il proprietario ha facoltà di risolvere anticipatamente il contratto di affitto, come previsto dall’articolo 1453 del Codice Civile. Ancora, se l’inquilino non dovesse lasciare spontaneamente l’immobile, è possibile avviare la procedura di sfratto. Il condominio, invece, può citarlo in giudizio per ottenere un risarcimento.

Cosa fare se l’inquilino disturba

Altra evenienza purtroppo abbastanza frequente è, come già anticipato, quella dell’inquilino che disturba il resto del condominio, ad esempio con rumori molesti a notte fonda. In questo caso, bisogna innanzitutto tenere conto dell’articolo 659 del Codice Penale, relativo a un disturbo della quiete pubblica, tale da impedire il riposo a una pluralità di persone. Ma anche l’articolo 844 del Codice Civile, che vieta la produzione di rumori - o l’emissione di fumi e calori - oltre alla normale tollerabilità.

Generalmente, quando si verifica un disturbo al diritto alla quiete degli altri condomini, la gestione dell’inquilino molesto può richiedere più passaggi:

• di norma, la questione viene portata all’attenzione dell’amministratore da parte degli altri condomini. A questo punto, l’amministratore stesso può inoltrare una lettera di avviso al proprietario, o direttamente all’inquilino, intimando l’interruzione del disturbo, pena il coinvolgimento delle autorità competenti;
• a sua volta, il proprietario può inviare una lettera di richiamo allo stesso inquilino, per richiedere il rispetto della quiete altrui.

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Se l’affittuario dovesse ignorare le richieste, in presenza di gravi disturbi le conseguenze possono essere diverse:

• il locatore potrebbe decidere di risolvere anticipatamente il contratto, se susstono lle condizioni di inadempienza previste per legge e, successivamente, di avviare la procedura di sfratto dell’inquilino rumoroso;
• l’amministratore, nel frattempo, potrebbe richiedere l’intervento delle Forze dell’Ordine e, contestualmente, depositare un esposto per disturbo della quiete pubblica.

Altri comportamenti non adeguati

Possono essere diversi, tuttavia, i comportamenti non adeguati di cui l’affittuario si rende responsabile. Si pensi, ad esempio, all’inquilino che danneggia le parti comuni del condominio o, ancora, al caso di un locatorio pericoloso per la sicurezza dei residenti nel palazzo.

Le modalità d’azione dipendono molto dal caso specifico - ad esempio, i condomini o l’amministratore potrebbero richiedere l’intervento tempestivo delle Forze dell’Ordine per contenere un inquilino pericoloso - tuttavia la responsabilità del proprietario rimane solo se non ha intrapreso sufficienti azioni per contenere le violazioni dell’affittuario.

Danni causati dall’inquilino: chi paga?

Nonostante il proprietario non sia direttamente responsabile delle azioni compiute dal locatario - purché abbia fatto il possibile per richiamarlo a comportamenti corretti - non è automatico che il risarcimento di eventuali danni sia solo a carico dell’inquilino.

Ad esempio, in caso di violazione del regolamento, il condominio potrebbe citare in giudizio sia l’inquilino che il proprietario, richiedendo un risarcimento. In questo caso, come più volte spiegato, il locatore dovrà dimostrare di aver fatto tutto il possibile per fermare le violazioni perpetrate dal locatario.

Ancora, previa autorizzazione dell’assemblea, l’amministratore potrebbe comminare multe da 200 a 800 euro, così come previsto dall’articolo 70 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile. In questo caso, la multa può essere comminata direttamente all’inquilino e, in caso di mancato pagamento, il condominio può tentare di rivalersi sul proprietario.

Se invece l’inquilino danneggia le parti comuni, il condominio potrebbe richiedere il risarcimento dei danni direttamente al proprietario che, a sua volta, dovrà rivalersi sul suo inquilino. A questo scopo, è utile sottolineare che alcuni regolamenti condominiali prevedono clausole proprio per contenere i disagi causati dagli affittuari, imponendo anche al proprietario - e non solo all’inquilino - di provvedere economicamente per i problemi arrecati.

Poiché le singole situazioni potrebbero essere anche molto intricate, il consiglio è quello di affidarsi a un legale per gestire correttamente ogni passaggio del complesso rapporto tra proprietario, inquilino e lo stesso condominio.