Quali sono i diritti di un inquilino in affitto in condominio?

Quali sono i diritti di un inquilino in affitto in condominio, soprattutto in relazione all’amministrazione e all’assemblea condominiale? È una questione ben più complessa di quanto si possa pensare, perché riguarda i delicati rapporti non solo tra locatario e locatore, ma anche tra lo stesso affittuario e altri condomini.

In generale, un affittuario in condominio non possiede una variegata serie di diritti. Primo fra tutti l’accesso alla documentazione condominiale, così come anche la possibilità di essere convocato per l’assemblea di condominio o, ancora, conoscere quali siano i residenti in mora.

Questo perché questi diritti rimangono in capo al proprietario dell’immobile anche se, in alcuni casi specifici, l’inquilino può rivendicare il diritto di voto su servizi comuni di suo interesse. In ogni caso, i rapporti tra locatore e locatario devono essere testimoniati in forma scritta: per questa ragione, è utile avvalersi della creazione guidata di un contratto d’affitto.

Quali sono i diritti degli inquilini in condominio?

Per quanto sia i condomini che gli inquilini usufruiscano delle parti e dei servizi comuni in modo eguale, non godono dei medesimi diritti e, contemporaneamente, degli stessi doveri.  Ma su quali elementi è basata questa differenziazione?

Chi è in affitto è un condomino?

In linea generale, l’elemento fondante della differenziazione tra condomino e semplice affittuario è la proprietà. Come facile intuire:

• il condomino gode di un titolo di proprietà sull’immobile e, di conseguenza, risponde direttamente sia ai diritti che agli oneri connessi. All’interno di un rapporto di locazione, di conseguenza, questi diritti vengono mantenuti dal proprietario;
• l’inquilino, ovvero l’affittuario, è invece il semplice titolare di un contratto di locazione, stipulato con il locatore.

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Di conseguenza, un affittuario non può essere definito un condomino, tanto che spesso ci si riferisce ai locatari in qualità di “inquilini non-condomini”. Ancora, è utile ricordare che si definiscono condomini coloro che sono proprietari almeno di un’unità immobiliare nel condominio, non necessariamente un appartamento: può trattarsi, ad esempio, anche solo di un box auto.

Cosa è negato e cosa è concesso all’inquilino

Il diverso status tra inquilino e condomino porta, come facile intuire, a un differente equilibrio tra oneri e doveri condominiali. In particolare, l’affittuario non può accedere a una serie di diritti che rimangono ovviamente in capo al proprietario dell’appartamento. Nel dettaglio, l’inquilino non può:

• chiedere all’amministrazione la documentazione condominiale;
• ricevere l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale;
• conosce chi è in regola con i pagamenti.

Come spiegato in apertura, in alcuni specifici casi anche l’inquilino può avanzare diritto di parola e di voto all’interno dell’assemblea condominiale. È infatti concesso:

• fruire del diritto di voto nelle delibere di assemblea relative alle spese e alla gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria, così come previsto dall’articolo 10 della Legge 392/78;
• esprimere il proprio parere, pur non potendo approfittare del diritto di voto, nelle assemblee relative alla modifica dei servizi comuni al condominio;
• richiedere il rispetto del regolamento condominiale da parte di altri residenti, si tratti di condomini o affittuari, soprattutto in presenza di violazioni degli spazi comuni.

In merito al primo punto, quello relativo alle spese per i servizi di riscaldamento e condizionamento, è semplice capire perché venga data la possibilità di voto anche al locatario. L’articolo 1576 del Codice Civile stabilisce infatti la ripartizione delle spese e delle responsabilità tra locatore e conduttore:

• all’inquilino spettano le spese di ordinaria gestione e manutenzione dell’immobile;
• al proprietario spettano invece quelle di straordinaria manutenzione.

Poiché le decisioni relative al riscaldamento, al condizionamento dell’aria o di altri servizi e forniture in comune influenzano i costi che l’affittuario deve sostenere in prima persona, è fisiologico che possa esprimere il proprio parere in merito.

Inquilino e regolamento condominiale

In virtù dei ridotti diritti di cui gode l’inquilino rispetto ai condomini, si potrebbe pensare che quest’ultimo sia esente da alcune delle prescrizioni contenute all’interno del regolamento condominiale. In realtà, così non è: a diritti meno estesi non corrispondono necessariamente doveri ridotti.

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L’affittuario è infatti tenuto a rispettare tutte le norme imposte dal regolamento condominiale, con particolare riferimento a:

• rispetto degli spazi comuni del condominio, come impone l’articolo 1102 del Codice Civile, evitando di modificarne la destinazione d’uso o di impedire agli altri residenti di goderne in modo eguale;
• rispetto delle norme approvate dall’assemblea relative a rumori e schiamazzi, gestione della raccolta differenziata, pulizia delle aree comuni e via dicendo;
• eventuali limiti sull’ingresso di ospiti dopo certi orari;
• regole di fruizione del servizio di portineria o dell’ascensore.

È però utile sottolineare che, qualora l’inquilino non dovesse rispettare il regolamento condominiale o dovesse ledere i diritti altrui, a risponderne è anche il proprietario dell’immobile. Ad esempio, se un condomino dovesse avanzare una richiesta di risarcimento per rumori molesti durante la notte, anche il locatore sarà chiamato a sostenerne i costi.

L’amministratore può rifarsi direttamente sull’inquilino?

Qualora vi fossero dei problemi, come ad esempio il mancato pagamento delle spese o la violazione delle norme condominiali, l’amministratore può comunque rifarsi direttamente sull’inquilino, anche se gode di meno diritti? Dipende dalla natura della violazione:

• se l’affittuario non rispetta il regolamento condominiale, l’amministratore può rivolgersi al proprietario, all’inquilino o a entrambi;
• se le spese condominiali di ordinaria manutenzione non vengono corrisposte, invece, l’amministratore può solo sollecitare il pagamento al proprietario. Quest’ultimo dovrà pagare di tasca propria, in caso l’inquilino fosse moroso, e rifarsi su quest’ultimo in seconda battuta.

In merito al secondo punto, la logica di base è di facile comprensione: la suddivisione delle spese tra locatore e locatario è una questione inerente, oltre che al già citato Codice Civile, agli accordi stipulati fra le due parti, accordi che sono estranei agli altri condomini. Inoltre, proprietario e affittuario potrebbero decidere di accordarsi in modo più esteso rispetto a quanto previsto dalla legge, di conseguenza l’amministratore potrebbe non esserne a conoscenza. Naturalmente, è però necessario che eventuali modifiche siano testimoniate per via scritta, quindi è utile che, prima della sottoscrizione della locazione, ci si avvalga di modelli del contratto d’affitto, così da non imbattersi in errori.

Data la delicata natura dei rapporti tra inquilino e proprietario e, a loro volta, con il resto del condominio, il consiglio è sempre quello di avvalersi di un consulente legale per capire quali siano i propri diritti e doveri.