Differenza tra palazzina e condominio: cosa sapere

Qual è la differenza tra palazzina e condominio? Sebbene nel linguaggio comune i due termini siano considerati sinonimi, nella realtà si tratta di due entità diverse, sia dal punto di vista amministrativo che da quello normativo.

Ma quali sono gli elementi che caratterizzano una palazzina e, soprattutto, in quali casi diventa a tutti gli effetti un condominio?

Palazzina e condominio: affinità e differenze

Come già accennato in apertura, nell’immaginario comune palazzina e condominio sono due entità del tutto sovrapponibili, tanto che i termini vengono indifferentemente usati per identificare edifici dove sono presenti più piani e più unità, abitative o commerciali. Tuttavia, dal punto di vista formale è utile comprenderne le differenze.

Cosa si intende per palazzina

Normalmente, con il termine palazzo si identifica un edificio di importanti dimensioni, che si estende verso l’alto, quindi caratterizzato da uno sviluppo verticale. In genere, questa struttura incorpora più unità immobiliari - abitative o commerciali - allineate l’una sopra l’altra. Quando le dimensioni dell’edificio sono mediamente modeste, si parla invece più propriamente di palazzina.

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Un tempo riservati a ceti più agiati e nobiliari, tanto da essere titolati a singoli proprietari con apposite targhe identificative, oggi palazzi e palazzine rappresentano delle costruzioni particolarmente comuni. In linea generale, questi edifici:

• possono avere un singolo proprietario;
• prevedere proprietà multiple, come nel caso delle palazzine bifamiliari;
• possono prevedere una gestione autonoma o, comunque, decisamente semplificata.

Non è automatico che questi stabili siano anche dei condomini poiché, come già accennato, possono appartenere anche a un singolo proprietario. Per questa ragione, con i termini palazzi e palazzine si è soliti definire semplicemente la struttura del fabbricato - appunto, un edificio con più piani sovrapposti - e non l’amministrazione dello stesso in termini di proprietà.

Quando un edificio è considerato condominio

Con il termine condominio, invece, si identifica una forma di comunione di un bene immobile - e, perciò, di comproprietà dello stesso - regolamentata dalla legge. In linea generale, un edificio è considerato condominio quando presenta:

• almeno due o più proprietari di unità immobiliari all’interno dello stesso edificio;
• parti comuni, a servizio di tutti i proprietari esistenti, così come identificate dall’articolo 1117 del Codice Civile: ​​tetto, lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, cortili, facciate e tutte le opere e gli impianti destinati all’uso comune, come ascensori, reti idriche, fognarie, di riscaldamento e simili.

L’elemento essenziale che caratterizza un condominio è, di conseguenza, la coesistenza di unità immobiliari di proprietà esclusiva con parti comuni possedute, invece, da tutti. Inoltre, si tratta di una forma di comunione forzosa, poiché:

• non esiste un atto costitutivo del condominio, la sua formazione è implicita e automatica ogni volta che coesistono unità immobiliari private e parti comuni;
• non può essere sciolto per volontà degli stessi proprietari.

Il condominio è soggetto al rispetto di complesse normative, specificate soprattutto a livello di Codice Civile, che ne regolamentano la gestione, le necessità amministrative, la convivenza e le peculiarità. Ad esempio, oltre al già visto articolo 1117 inerenti alle parti comuni, rilevanti sono anche:

• l’articolo 1129, che impone la nomina di un amministratore quando i proprietari sono più di otto, salvo che il regolamento condominiale preveda diversamente;
• l’articolo 1138, che prevede che il condominio si doti proprio di un regolamento condominiale approvato dall’assemblea, se vi sono più di dieci unità immobiliari.

Per quanto i condomini sorgano nella maggior parte dei casi in palazzi e palazzine, ciò che li differenzia è appunto la distribuzione delle proprietà private e comuni, nonché il tipo di amministrazione, anche a livello normativo. A questo scopo, è utile ricordare che non vi può essere condominio con meno di due proprietari e, quando questi ultimi sono meno di quattro, si parla più propriamente di condominio minimo.

Gestione di palazzine e condomini

Viste nei precedenti paragrafi le caratteristiche fondanti di palazzine e condomini, è utile procedere con ulteriori delucidazioni. È infatti più che comprensibile confondersi perché, proprio come già accennato:

• i condomini sorgono nella maggior parte dei casi all’interno di palazzine, sebbene vi possono essere anche delle configurazioni diverse, come nel caso delle villette a schiera a uso condominiale o, ancora, dei supercondomini che accomunano più edifici;
• non necessariamente, tutte le palazzine sono anche condomini.

Innanzitutto, è sempre necessario ricordare che:

• il termine palazzina identifica la struttura del fabbricato, quindi un edificio che comprende più piani generalmente sviluppati in verticale;
• il termine condominio identifica, invece, la forma di comunione con cui vengono gestite e amministrate le unità del bene immobile.

Dopodiché, è utile indagare quali siano le differenze, oltre che in termini di definizione, anche di gestione.

Amministrazione e spese del condominio e della palazzina

In primo luogo, è utile verificare come siano regolate le questioni gestionali e amministrative tra palazzine e condomini. In linea generale, si può affermare che:

• nella palazzina, tutte le necessità sono a carico del proprietario - o dei proprietari - dell’edificio;
• nel condominio, data la presenza congiunta di unità immobiliari abitative private e parti comuni - e, a volte, anche unità a uso commerciale, come nel caso dei condomini misti - è spesso necessario nominare un amministratore condominiale, che proceda alla gestione in base alle norme del regolamento approvato.

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Diversa è anche la questione delle spese, come ad esempio quelle per la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile. Non a caso:

• nella palazzina, tutte le spese sono a carico del proprietario o dei proprietari dell’edificio;
• in condominio, invece, sono ripartite fra i condomini a seconda delle proprietà millesimali e delle parti comuni presenti.

Come già specificato, vi possono però essere casi limite. Ad esempio, può capitare che una palazzina abbia più di un proprietario: si pensi alla già citata configurazione bifamiliare, con due unità abitative completamente indipendenti, anche negli accessi. In caso sorgano necessità di manutenzioni su parti che servono entrambi, come ad esempio il tetto, i proprietari possono accordarsi liberamente su come debba essere suddivisa la relativa spesa.

Imposte di condominio e palazzina

Anche la gestione di tributi e imposte è diversa fra palazzina e condominio, come facile intuire. Considerando le tre principali imposte sugli immobili - l’IMU, la TASI e la TARI - si può affermare che:

• nelle palazzine, imposte e tasse vengono normalmente applicate all’intero edificio, anche se vi possono essere delle eccezioni;
• in condominio, invece, imposte e tasse sono applicate individualmente a ogni singola unità abitativa. L’amministratore, però, ha responsabilità fiscali collettive, ad esempio sulla gestione della ritenuta d’acconto per i fornitori.

Naturalmente, quando si tratta di questioni fiscali e tributarie, il consiglio è sempre quello di affidarsi a professionisti di propria fiducia, soprattutto se vi sono configurazioni particolari, come nel caso della palazzina con più proprietari.