Si può vivere in un garage? Cosa dice la legge e come adeguarsi

A chi fosse alla ricerca di una soluzione abitativa economica, in un contesto immobiliare sempre più complesso, il dubbio sarà sicuramente sorto: si può vivere in un garage? Per quanto la domanda possa sembrare insolita, è tutt’altro che banale: la normativa vigente vieta di vivere in un’unità accatastata come autorimessa, anche per la mancanza di requisiti di sicurezza e di igiene di base. Ma è possibile ottenere l’abitabilità per un box?

Vivere in garage: una panoramica generale

Per comprendere se si possa vivere in un garage usato come abitazione, è innanzitutto necessario controllare la normativa vigente. Il riferimento principale è al Testo Unico dell'Edilizia, ovvero al D.P.R. 380/2001, che all’articolo 23-ter disciplina il cambio di destinazione d’uso degli immobili.

Di norma, i garage sono classificati al catasto come autorimesse - quindi come categoria C/6 - e non come spazi abitativi, appartenenti perciò alla categoria A. Di conseguenza, non è possibile utilizzare il box auto come luogo di vita, poiché è a tutti gli effetti un locale accessorio non abitabile. D’altronde, un garage:

• non presenta le condizioni igienico-sanitarie minime per poter essere considerato un’abitazione, in base a quanto definito dal D.M. del 5 luglio 1975;
• trasformato in abitazione senza gli opportuni permessi, costituisce un abuso edilizio.

Si può rendere un garage abitabile

Compreso il divieto generale di vivere in un garage, è più che lecito chiedersi se, tramite gli opportuni interventi, possa essere trasformato in un’unità abitativa a tutti gli effetti. Servirà un cambio di destinazione d’uso e, ancora, i relativi permessi dal Comune per tutti i lavori necessari.

I passaggi per rendere il garage abitabile

Per procedere alla modifica di un garage in spazio abitabile, è necessario seguire un preciso percorso, che richiede anche l’intervento di tecnici specializzati.

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Innanzitutto, serve procedere alle verifiche di fattibilità del progetto: l’immobile finale dovrà infatti presentare i requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. del 5 luglio 1975, i vincoli di isolamento termico disciplinati dalla Legge 10/1991 e la predisposizione di impianti a norma secondo il DM 37/2008, così come si vedrà nei prossimi paragrafi.

Dopodiché, bisognerà verificare che:

• il Piano Regolatore Generale (PRG) e il regolamento edilizio comunale non contengano specifici divieti;
• se lo stabile è condominiale, non siano presenti divieti da regolamento - assembleare o contrattuale - sul cambio di destinazione d’uso. Se il regolamento contrattuale lo proibisce, o l’intervento ha impatto sulle parti comuni, serve l’approvazione all’unanimità dell’assemblea, in conformità con la vigente normativa per garage condominiali e alla sentenza della Cassazione 7835/2023.

A questo punto, sarà necessario ingaggiare un architetto, un ingegnere o un geometra che redigano il progetto e possano gestire la pratica per il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione. Per farlo, è indispensabile:

• la presentazione della pratica al Comune al fine di ottenere i relativi titoli abilitativi, come la Segnalazione di Inizio Attività (SCIA) o il permesso a costruire. Per la trasformazione del garage è di solito necessario il secondo, poiché si tratta di un intervento rilevante che comporta anche una modifica catastale;
• l’esecuzione di tutti gli interventi di adeguamento del box;
• l’aggiornamento catastale per il cambio di categoria da C/6 ad A, con il contestuale deposito della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) in Comune per confermare l’abitabilità.

Naturalmente, come si vedrà più avanti, vi sono diversi costi da sostenere, come ad esempio gli oneri di urbanizzazione, la parcella dei professionisti e tutte le imposizioni fiscali previste.

Quali sono i requisiti di abitabilità di un garage

Il cambio di destinazione d’uso da autorimessa a residenza, quindi da categoria catastale C/6 ad A, comporta che l’immobile realizzato rispetti i requisiti igienico sanitari previsti dal già citato D.M. del 5 luglio 1975:

• un’altezza minima intera di 2,70 metri per le stanze e di 2,40 metri per bagni, corridoi e sottotetti;
• un rapporto aeroilluminante di almeno 1/8 tra la superficie finestrata e quella del pavimento, così da assicurare sufficiente aerazione e luce naturale;
• almeno un bagno dotato di water, lavabo vasca o doccia, con ventilazione naturale o meccanica.

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In più, l’immobile dovrà rispettare anche le norme previste da altre normative, ad esempio predisponendo:

• un isolamento termico per ridurre l’umidità e il calore, in base alla Legge 10/1991, e un isolamento acustico conforme al DPCM 5/12/1997;
• degli impianti elettrici, idrici e di riscaldamento realizzati in base alle norme di sicurezza previste dal D.M. 37/2008, capace di garantire una temperatura interna compresa tra i 18 e i 20 gradi.

Una volta trasformato in abitazione, il garage non è più soggetto ai requisiti antincendio per autorimesse previsti dal D.M. del 21 febbraio 2017,  ma deve rispettare le norme antincendio per edifici residenziali, quali il D.M. del 7 agosto 2017, quando applicabile.

Quanto costa rendere abitabile un garage

In caso non vi siano particolari limitazioni nel modificare il garage ad abitazione, è indispensabile valutare preventivamente i costi. Sulla spesa effettiva possono intervenire fattori come la posizione, le dimensioni, le condizioni strutturali del box e le normative locali vigenti. In linea generale, si considerano:

• gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, che potrebbero variare da 1.000 a 5.000 euro, in base alla superficie del garage e del comune;
• le parcelle dei professionisti, a partire dal tecnico abilitato - come un ingegnere o un architetto - che progetterà le modifiche da effettuare e gestirà la pratica edilizia. I costi possono essere molto variabili - da 2.000 a 10.000 euro - in base alla complessità del progetto;
• le opere di ristrutturazione, affinché l’immobile acquisisca tutti i requisiti necessari per essere abitabile, come il posizionamento delle finestre, l’isolamento termico, la predisposizione degli impianti e via dicendo. Anche in questo caso, l’investimento è molto variabile, dai 10.000 agli oltre 30.000 euro;
• i costi di variazione catastale, con la modifica di categoria da C/6 ad A, generalmente tra i 500 e i 2.000 euro.

Cosa non si può fare in garage

Per quanto non sia impossibile modificare un garage in abitazione, le complessità da affrontare non sono poche. Sorge quindi più che naturale chiedersi quali attività si possano condurre nel box auto, senza procedere a un suo cambio di destinazione d’uso.

In linea generale, all’interno del garage non è possibile:

• condurre attività moleste, come suonare strumenti musicali, praticare sport rumorosi, accendere elettrodomestici o altri dispositivi che potrebbero causare disturbo, produrre fumi da cucina e via dicendo. L’articolo 844 del Codice Civile vieta infatti le emissioni, anche quelle sonore, che superano i normali limiti di tollerabilità. Ciò è ancor più vero in un contesto condominiale, dove il disturbo ai vicini potrebbe essere addirittura superiore, data la vicinanza con le unità abitative;
• depositare materiali infiammabili, come gas o altri combustibili, in base al D.M. del 21 febbraio 2017. Questo vale anche per elettrodomestici che potrebbero includere sostanze infiammabili, come frigoriferi a HFC o isobutano, generalmente vietati in garage a livello condominiale;
• usare il box a scopo commerciale o professionale senza autorizzazione. Ad esempio, il garage usato come laboratorio potrebbe rappresentare un abuso edilizio, poiché ne va sempre rispettata la destinazione d’uso come autorimessa o deposito di oggetti personali.

In merito all’impossibilità di disporre nel box elettrodomestici potenzialmente pericolosi, sorge una legittima domanda: si può tenere la lavatrice in garage? In linea generale, se gli impianti elettrici e idrici sono a norma, non vi sono particolari problemi a usare la lavatrice in un box di proprietà, purché quest’ultimo non venga trasformato in uno spazio abitativo. In condominio, tuttavia, vi potrebbero essere degli specifici divieti definiti dal regolamento.

Quante tasse si pagano su un garage

Infine, è utile ricordare quali sono le principali tasse che si pagano sul garage. Considerando sia accatastato come rimessa C/6, oppure come magazzino C/2, si dovrà versare:

• l’IMU, se il box non è pertinenza dell’abitazione principale. In questo caso, l’aliquota varia tra il 7,6 e il 10,6 per mille della rendita catastale rivalutata;
• la TARI, in quei comuni che la applicano per i garage non pertinenziali.

Se si procede con il cambio di destinazione d’uso, non sono previste tasse di registro, bensì si dovranno pagare gli oneri di urbanizzazione, i diritti di segreteria e i costi di variazione catastale, come già spiegato.

Per conoscere nel dettaglio tutte le tasse da corrispondere, e le relative aliquote, il consiglio è quello di affidarsi al commercialista di propria fiducia.