Abbattere un tramezzo: vantaggi, rischi e i permessi da ottenere

Per ottenere una migliore disposizione degli spazi domestici, ad esempio unendo due ambienti diversi della casa, la demolizione di una parete interna non portante può rappresentare un’ottima soluzione. Eppure, per abbattere un tramezzo non solo serve grande attenzione, ma anche il rispetto di alcune misure burocratiche e di sicurezza. 

È innanzitutto necessario valutare la natura del muro da demolire, perché anche i tramezzi possono contribuire alla stabilità strutturale dell’edificio. Inoltre, è indispensabile ottenere le necessarie autorizzazioni prima di procedere, pena importanti sanzioni. Ma cosa sapere?

L’utilità di abbattere un tramezzo

Innanzitutto, è necessario comprendere quando l’abbattimento di un tramezzo sia effettivamente utile per le proprie necessità abitative. In linea generale, la demolizione di un muro interno non portante permette di riorganizzare gli spazi della casa, si tratti del desiderio di ottenere un salotto dalle dimensioni più generose o, ancora, di allargare una stanza da letto troppo piccola.

Ad esempio, i proprietari di immobili datati chiedono sempre con più frequenza di abbattere il muro tra sala e cucina, così da ricavarne uno spazio unico. In passato era infatti consuetudine mantenere questi due ambienti separati, oggi invece si preferisce approfittare di uno spazio più ampio e vivibile.

In linea generale, l’abbattimento di una parete non portante si può rivelare utile per diverse necessità, in particolare:

• per allargare gli spazi della cucina, così come già accennato, per ottenere un’area living più ampia e funzionale, eliminando eventuali barriere visive;
• per creare una zona studio, recuperando spazio da due più piccoli ambienti - ad esempio, una stanza da letto e un ripostiglio - non utilizzati;
• unire le stanze da letto dei bambini, così da ricavare un’unica camera più spaziosa e adatta alle loro esigenze;
• migliorare l’illuminazione naturale e la ventilazione negli ambienti domestici;
• adattare la casa a nuove necessità di vita, ad esempio per renderla più fruibile da familiari anziani o disabili.

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Una riorganizzazione degli spazi interni intelligente, ed eseguita a regola d’arte, può anche contribuire ad aumentare il valore dell’immobile sul mercato immobiliare. Tuttavia, è sempre necessaria un’attenta valutazione, per evitare di imbattersi in problemi strutturali dell’edificio o, ancora, danni alla propria e all’altrui abitazione. 

Ad esempio, un rischio comune è l’inflessione del solaio per la demolizione di tramezzi con funzione di sostegno al pavimento superiore, eseguita senza aver condotto le opportune valutazione tecniche. Per questo è sempre indispensabile affidarsi a professionisti e tecnici qualificati, anziché scegliere il fai da te per abbattere il tramezzo.

Quanto costa abbattere una parete divisoria

I costi per l’abbattimento di una parete divisoria variano in base a diversi fattori, quali il materiale del tramezzo, le dimensioni, la complessità dell’intervento e i prezzi medi del luogo in cui sorge l’immobile. In linea puramente indicativa, i prezzi potrebbero essere compresi:

• tra 6 e 15 euro al metro quadrato per pareti in cartongesso, data la facilità di rimozione;
• dai 20 ai 60 euro al metro quadrato per pareti in muratura o in mattoni, a seconda dello spessore e della complessità.

A questi dovranno essere aggiunti altri costi, come quelli per lo smaltimento dei calcinacci e il trasporto in discarica, che possono raggiungere i 100 euro al metro cubo, a seconda della natura dell’intervento.

Sempre considerando questi prezzi come indicativi, e non rappresentativi delle tariffe effettive del proprio luogo di residenza, si possono stimare dai 250 ai 1.200 euro per interventi completi, in base alla loro complessità. Naturalmente, è utile chiedere preventivi a più professionisti, così da trovare quello più adatto per le proprie esigenze.

Le autorizzazioni per demolire un muro non portante

Non è però sufficiente trovare il professionista giusto per demolire un muro non portante. Prima di procedere è anche necessario ottenere dal Comune gli indispensabili titoli abilitativi e, se si vive in un contesto condominiale, anche verificare eventuali limitazioni da regolamento.

I titoli abilitativi da ottenere

Così come accade per la gran parte degli interventi edilizi, disciplinati dal D.P.R. 380/2001 - ovvero il Testo Unico dell’Edilizia - anche per abbattere un muro non portante sono necessari dei precisi titoli abilitativi.

In qualità di intervento di manutenzione straordinaria dell’immobile, serve la CILA per la demolizione del tramezzo, da presentare al Comune competente. La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata deve essere redatta da un tecnico abilitato - un architetto, un ingegnere o un geometra - affinché venga verificata la conformità dei lavori da eseguire con le normative vigenti, includendo anche la valutazione degli aspetti antisismici e strutturali dell’immobile.

In casi più complessi, i permessi per abbattere una parete interna potrebbero essere diversi. Ad esempio, se l’intervento incide su parti strutturali dell’edificio, anche indirettamente - si pensi alla necessità di rinforzi o allo spostamento di pilastri o travi - è necessaria la SCIA. Ancora, se l’abbattimento è inserito in un intervento più ampio, che modifica la distribuzione delle unità immobiliari o la volumetria complessiva, potrebbe essere richiesto il permesso a costruire. Per questa ragione, e anche perché la valutazione è sempre caso per caso, è indispensabile affidarsi a professionisti qualificati e chiedere preventivamente informazioni agli uffici competenti del Comune.

Le regole da rispettare in condominio

Come facile intuire, se ci si trova a intervenire in un contesto condominiale le regole potrebbero essere addirittura più stringenti, proprio poiché si rende indispensabile la protezione delle parti comuni e i diritti dei vicini.

L’articolo 1122 del Codice Civile, ad esempio, non permette di eseguire interventi che possano compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dello stabile condominiale. È il caso della demolizione di pareti non portanti che potrebbero comune creare danni, come la già citata inflessione del solaio, che coinvolge le unità immobiliari del piano superiore.

Inoltre, è necessario anche valutare eventuali limitazioni previste da regolamento. Ad esempio, il regolamento contrattuale potrebbe vietare questa tipologia di interventi o, ancora, richiedere una valutazione tecnica preliminare o delegare la loro approvazione all’assemblea condominiale.

Va detto che, almeno in linea generale, di solito non è necessaria l’approvazione in assemblea per l’abbattimento di un tramezzo non portante, poiché si tratta di un intervento che avviene all’interno di un’unità immobiliare privata. Tuttavia, se il regolamento lo prevede, vi sono dei concreti rischi per la stabilità, la sicurezza e il decoro o si coinvolgono parti comuni, il parere assembleare potrebbe essere richiesto. In base all’articolo 1136 del Codice Civile, in questo caso si dovrà ottenere:

• la maggioranza degli intervenuti in assemblea;
• purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio.

Se, invece, serve la modifica di una clausola al regolamento contrattuale, sarà necessario ottenere l’unanimità.

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È inoltre utile ricordare la necessità di informare l’amministratore prima dei lavori. In caso di violazioni o di interventi che determinano danni ad altri condomini o all’intero stabile - si pensi alla mancata identificazione del muro portante, con conseguente danneggiamento del solaio di altri condomini -  il responsabile può essere considerato responsabile civilmente, tanto da dover provvedere al pagamento dei danni rilevati, in base agli articoli 2043 e 2051 del Codice Civile.

Come si può sanare un tramezzo?

Se la demolizione è avvenuta senza le dovute autorizzazioni, è possibile procedere a una sanatoria per l’abbattimento del tramezzo, così da regolarizzare la propria situazione ed evitare sanzioni progressive. Di solito, è necessario presentare una CILA in sanatoria - o una SCIA, a seconda della gravità - allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune, accompagnata da una relazione tecnica che attesti la conformità post-intervento. 

È bene sapere che, per effetto del Decreto Salva Casa - il D.L. 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024 - è stata semplificata la regolarizzazione di difformità interne minori, come l’abbattimento di un muro interno senza CILA - attraverso il pagamento della relativa oblazione, purché i lavori non abbiano compromesso la stabilità dell’edificio, rispettino i parametri urbanistici ed edilizi vigenti e non sussistano vincoli ostativi di natura paesaggistica o culturale.

Fondamentale è anche aggiornare le planimetrie catastali affinché riflettano le modifiche apportate, corrispondendo i relativi costi aggiuntivi per la gestione della pratica.

Quanto costa sanare un tramezzo

I costi per sanare un abbattimento irregolare di una parete interna dipendono, in genere, dal titolo abilitativo richiesto dal comune. Più nel dettaglio:

• se non è stata presentata la CILA, la relativa CILA in sanatoria prevede una sanzione fissa da 1.000 euro, oltre all’onorario del tecnico, che può variare da 500 a 1.000 euro indicativi;
• se non è stata presentata la SCIA, o il permesso di costruire, le sanzioni in sanatoria vanno da 1.032 a 10.328 euro, in base alla gravità della difformità e alla tipologia del titolo mancante.

Infine, è bene ricordare nuovamente che la valutazione è sempre caso per caso: per gli effettivi oneri da corrispondere, è quindi utile chiedere un parere al tecnico di fiducia e agli uffici preposti del Comune.