La vita in un condominio comporta la condivisione di spazi, spese e decisioni con gli altri proprietari, ma non sempre l’unanimità è possibile. Può capitare che una delibera approvata dall’assemblea non incontri il favore di tutti i condomini, generando dubbi o veri e propri conflitti. Cosa succede se un condomino non è d’accordo con una deliberazione? Come opporsi a una delibera condominiale? È importante sapere come contestare una decisione presa da un condominio e quali strumenti la legge mette a disposizione per far valere le proprie ragioni, anche nel caso in cui si voglia dissociarsi da una certa deliberazione senza subirne gli effetti.
Che accade se un condomino non approva una delibera?
Quando si vive in un condominio, bisogna fare i conti con la convivenza e con la necessità di prendere decisioni collettive. Non sempre però è facile raggiungere un’intesa e può accadere che qualcuno non concordi con le scelte deliberate in seno all’assemblea condominiale. Questi ultimi possono degenerare in offese personali, tanto che, ad esempio, la diffamazione in assemblea condominiale può diventare reato.
Che succede, quindi, quando non si è d'accordo? In primis, bisogna chiarire che le delibere assembleari, di cui è bene sapere come funzionano, vincolano tutti i condomini e sono obbligatorie anche per quelli astenuti, assenti e dissenzienti. Quando un condomino non è d’accordo con una decisione presa dall’assemblea, non può semplicemente ignorarla, ma è tenuto a rispettarla, perché la delibera è vincolante, a patto che sia valida, cioè che rispetti determinati requisiti di forma e di sostanza.
Il condomino che non condivide una deliberazione ha degli strumenti giuridici per tutelare i propri diritti e il primo passo da fare è capire se la delibera è contestabile, quindi annullabile, o se è nulla, visto che in base a questo cambiano anche i termini temporali entro cui poter agire. Nel caso di delibera annullabile, infatti, il condominio dissenziente può impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni, mentre la nullità si può far valere in qualsiasi momento.
Come contestare una delibera condominiale
La contestazione di una delibera condominiale può avvenire solo attraverso l’impugnazione giudiziale della stessa e non semplicemente con una lettera o una comunicazione all’amministratore. Secondo quanto previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile, per procedere con l’impugnazione del verbale dell’assemblea bisogna innanzitutto rispettare il termine dei 30 giorni, che si contano dalla data in cui è stata presa la decisione, se il condomino era presente all’assemblea, oppure dalla data di comunicazione del verbale se era assente.
Prima di rivolgersi a un giudice, la legge impone un tentativo obbligatorio di mediazione e ciò significa che il condomino deve depositare un’istanza di mediazione presso un organismo accreditato al Ministero della Giustizia. Se la mediazione dovesse avere esito positivo, allora la questione si potrà risolvere in tempi brevi e con costi contenuti.
In caso contrario, il condomino potrà presentare ricorso al giudice di pace per le controversie fino a 5.000 euro, tenendo presente che al di sotto dei 1.100 euro sarà possibile l’impugnazione della delibera condominiale senza avvocato. Per la cause di importo superiore a 5.000 euro bisognerà rivolgersi al tribunale, indicando i motivi di illegittimità della delibera e quindi le ragioni per cui si chiede l’annullamento o la nullità della stessa.
Facendosi assistere da un avvocato, sarà altresì importante allegare la documentazione necessaria, vale a dire: verbale assembleare, convocazione, eventuale delega, prova della comunicazione e ogni elemento utile a dimostrare la violazione delle regole.
I costi dell’impugnazione di una delibera condominiale
I costi della mediazione sono più contenuti e prevedono un contributo iniziale che può oscillare tra 40 e 110 euro oltre IVA, cui aggiungere l’indennità di mediazione che può variare in funzione del valore della lite, oscillando generalmente tra 150 e 600 euro.
Ben più impegnativa, invece, una causa, che prevede il pagamento di un contributo unificato in base al valore della stessa, a partire da poche decine di euro, fino a superare i 700-800 euro. A questa voce sono da aggiungere le spese di notifica, i diritti di cancelleria e i bolli, senza dimenticare la voce più importante, rappresentata dall’onorario dell’avvocato. In linea generale, si può dire costo complessivo medio di un’impugnazione di delibera condominiale di solito si aggira intorno ai 3.500-4000 euro.
Come dissociarsi da una decisione condominiale?
Il condomino che non vuole arrivare all’impugnazione o non ha la possibilità di far fronte ai costi previsti da un ricorso giudiziale, può scegliere di dissociarsi da una decisione condominiale, manifestando così il proprio dissenso formale. In primo luogo si può richiedere la verbalizzazione del proprio voto contrario in assemblea o si può ricorrere a una comunicazione scritta all’amministratore.
Entrambe le azioni però non hanno effetti legali, quindi non svincolano il condominio dal rispetto della delibera condominiale, ma la dissociazione può essere utile in un’eventuale impugnazione futura o per escludere la corresponsabilità in decisioni dannose.
Un caso particolare riguarda le spese straordinarie, quelle cioè relative a lavori straordinari, per i quali un condomino può dissociarsi e quindi non pagare, se si tratta di innovazioni gravose o voluttuarie, vale a dire quando prevedono un rilevante esborso economico o non sono necessaria.
Secondo quanto previsto dall’articolo 1121 del Codice Civile, il condomino non deve partecipare alle spese se l’opera comporta un’utilità solo per alcuni condomini e un costo eccessivo per gli altri e a patto che lo stesso condomino non usufruisca dell’opera, perché diversamente dovrà contribuire all’esborso previsto. Chi intende dissociarsi dalle spese, dovrà inviare tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, una dichiarazione scritta all’amministratore, entro 30 giorni dalla delibera.
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