Obblighi del condominio sulla rimozione delle barriere architettoniche

La normativa italiana sull'abbattimento delle barriere architettoniche si basa principalmente sulla legge 13/1989 e sul decreto ministeriale 236/1989. Entrambi i provvedimenti definiscono i criteri affinché gli edifici pubblici e privati siano accessibili, visitabili e adattabili. A carico dei condomini, in particolare, si pongono obblighi per l’eliminazione di gradini, spazi ristretti e qualsiasi tipo di ostacolo che possa limitare l’accesso e l’utilizzo degli spazi comuni alle persone con difficoltà motorie. 

Le regole più recenti hanno ulteriormente esteso il perimetro degli obblighi della rimozione delle barriere architettoniche nel condominio, prevedendo specifiche procedure da adottare anche ai fini della rimozione delle forme di discriminazione. 

Che cosa sono le barriere architettoniche 

Nonostante l’adozione di incentivi ad hoc volti ad agevolare l'eliminazione delle barriere architettoniche in condominio e un quadro normativo evoluto, limiti fisici e ostacoli continuano a costituire un problema per il libero utilizzo degli ambiti comuni. 

Per barriere architettoniche si intendono tutti quegli elementi strutturali che pongono ostacoli e limiti o che, in ogni modo, rendono difficoltoso il movimento o l’utilizzo di servizi da parte delle persone. Più nello specifico, il decreto ministeriale 236/1989 stabilisce che costituiscono barriere architettoniche gli ostacoli che:  

• rendono disagevole la mobilità di chiunque e, in particolare, di coloro che abbiano una capacità motoria ridotta;
• limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature e componenti.

È considerata barriera architettonica anche la mancanza di accorgimenti e di segnalazioni che permettano l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e, nello specifico, per non vedenti, ipovedenti e sordi. 

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Barriere architettoniche in condominio: la legge 104  

La legge 13/1989 ha introdotto le prime disposizioni normative in materia di accessibilità agli spazi comuni condominiali tutelando non solo le persone con disabilità già definite dall’articolo 3 della legge 104/1992, ma anche gli anziani e, in generale, chi incontri delle difficoltà nella mobilità.

Insieme al decreto ministeriale 236/1989, la legge 13/1989 individua i requisiti tecnici e progettuali che garantiscono l’accessibilità e l’adattabilità degli edifici. Inoltre, la legge 67/2006 ha introdotto specifiche protezioni legali per le persone disabili che subiscano discriminazioni al di fuori dei contesti lavorativi. 

L’impianto normativo si è rafforzato ulteriormente con le regole in vigore nei condomini riguardanti le delibere e le relative maggioranze da raggiungere per decidere sugli interventi edilizi anti-barriere. 

Infine, la recente ordinanza 17138/2023 della Corte di Cassazione ha confermato che costituiscono "discriminazioni indirette ai sensi della legge numero 67 del 2006, articolo 2", le barriere architettoniche che impediscano o rendano difficoltoso l’accesso agli edifici e la libera circolazione.

Chi paga le spese per l'abbattimento delle barriere architettoniche

La ripartizione delle spese dipende dalla decisione dell'assemblea. Se l'organo di condominio approva l'intervento di abbattimento delle barriere architettoniche con la maggioranza sancita dall'articolo 1136 del Codice civile, i costi si dividono tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà. 

Diversamente, se l'assemblea non delibera o non approva l'intervento, è il singolo condòmino che può decidere di far realizzare l'opera a proprie spese. Gli altri condòmini possono partecipare ai costi nel caso in cui volessero fruire dell'innovazione, nelle modalità previste dall'articolo 1102 del Codice civile. 

Come si possono abbattere le barriere architettoniche in un condominio

L’iter attraverso il quale si decide e si esegue un intervento di rimozione di un ostacolo alla mobilità inizia con la richiesta presentata anche da un solo condòmino. È utile precisare che, in rete, sono presenti numerosi fac simile di lettera al condominio per l’abbattimento delle barriere architettoniche al fine della convocazione dell’assemblea ai sensi dell’articolo 2, della legge 13/1989. 

La richiesta deve contenere il dettaglio dei lavori da realizzare e le modalità di esecuzione degli stessi. Nello specifico, l’assemblea condominiale può essere chiamata a deliberare sull’abbattimento delle barriere architettoniche condominiali attraverso l’adozione dei seguenti interventi: 

• servo scala;
• pedane per disabili in condominio;
• rampa di accesso;
• elevatore o piattaforma;
• installazione o adeguamento dell’ascensore;
• allargamento delle porte di ingresso;
• adeguamento dei percorsi orizzontali condominiali;
• installazione dei dispositivi di segnalazione per facilitare la mobilità dei non vedenti negli edifici;
• installazione dei meccanismi di apertura e chiusura delle porte;
• acquisto di beni mobili non elettrici idonei a raggiungere gli stessi obiettivi per opere non realizzabili a causa di impedimenti materiali o di natura giuridica;
• altre tipologie di interventi, compresi quelli connessi all’utilizzo della domotica. 

Ricevuta la richiesta, l'amministratore convoca l’assemblea nel termine di 30 giorni.

Quali sono i limiti agli interventi di abbattimento delle barriere

Nel verificare la richiesta, l’amministratore deve tener conto dei limiti posti dagli articoli 1120 e 1121 del Codice civile all'obbligo di abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici privati. A tal proposito, è necessario che le innovazioni non: 

• rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’immobile;
• ne alterino il decoro architettonico;
• rendano specifiche parti comuni del fabbricato inservibili all’utilizzo o al godimento anche di un solo condòmino. 

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Il quorum per l’abbattimento delle barriere architettoniche 

In sede di prima convocazione dell’assemblea condominiale, si richiede la presenza dei condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Il quorum si raggiunge nel caso in cui il numero dei voti rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’intero edificio.

In caso di impossibilità a deliberare, si può ricorrere alla seconda convocazione nella quale si richiede un numero di partecipanti pari a non meno di un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Il raggiungimento del quorum determina anche la suddivisione delle spese che deve avvenire tra i condòmini. 

Inoltre, nel caso in cui trascorrano tre mesi dalla richiesta e l’assemblea non approvi gli interventi o non si pronunci, il singolo condòmino può realizzare il lavoro pagandolo di tasca propria, a condizione che rispetti i limiti stabiliti dagli articoli 1120 e 1121 del Codice civile. 

Chi deve pagare il montascale in un condominio

Se in un condominio sono presenti persone con ridotte capacità di movimento, si potrebbe presentare l’esigenza di installare un montascale. È utile distinguere la procedura nella quale, previa richiesta, il condominio deliberi a favore dell'intervento e della ripartizione delle spese di acquisto, installazione e manutenzione del mezzo, da quella in cui il condominio decida di non voler partecipare ai costi. 

Nel primo caso, l’iter da seguire è quello già visto in precedenza. Il condòmino interessato invia una comunicazione scritta all’amministratore con la quale chiede che venga convocata l’assemblea condominiale. È importante presentare, insieme alla richiesta, anche il progetto e il relativo preventivo, relativi per esempio alle barriere architettoniche presenti sulle scale condominiali. Se l’assemblea approva l’intervento sulla base delle maggioranze previste all’articolo 1136 del Codice civile, a partecipare alle spese è tutto il condominio sulla base dei millesimi di proprietà. 

Tuttavia, alcuni condomini potrebbero opporsi a partecipare alle spese. Ciò avviene in presenza di impianti che si possono usare separatamente ai sensi di quanto prevede l’articolo 1121 del Codice civile. Pertanto, i condòmini che non vogliano trarre vantaggio e non usare il montascale, possono essere esonerati dal contribuire ai costi qualora l’innovazione approvata comporti una spesa gravosa. 

Cosa avviene se l’assemblea condominiale vota contro il montascale

Chi paga se il condominio dovesse votare contro l'intervento anti-barriere architettoniche? In questo caso, il richiedente può procedere con l’installazione del mezzo anche senza il consenso del condominio, a condizione che si faccia carico di tutte le spese. 

Allo stesso modo, il condòmino può installare il montascale se, dopo aver fatto la richiesta, siano passati tre mesi e l’assemblea condominiale non si sia espressa o non abbia formulato una delibera. In entrambi i casi, nell’installazione del montascale, il condòmino deve prestare attenzione ai limiti fissati dagli articoli 1120 e 1121 del Codice civile.