Affitti in frenata in chiusura di anno, ma in crescita rispetto a un anno fa

Dal periodo post-Covid a oggi il mercato degli affitti in Italia ha registrato un andamento crescente. Adesso, dopo una lunga fase di rincorsa, i canoni hanno cominciato a registrare una lieve flessione. Una battuta d’arresto che però non cancella il trend degli ultimi anni. Secondo un report sulle locazioni dell'Ufficio Studi di idealista, il portale immobiliare n.1 in Italia, nel mese di novembre, ad esempio, i canoni di locazione in Italia hanno registrato un calo del 2,2%, attestandosi su una media di 14,3 euro/m² mensili. Ma, nonostante questa battuta d’arresto a breve termine, i prezzi degli affitti continuano a crescere su base annua, segnando un aumento del 3,4% rispetto a novembre 2024.

Nel terzo trimestre del 2025, i canoni hanno segnato una lieve flessione dello 0,5%. Ma su base annua i prezzi sono rimasti in aumento del 3,9%, con un valore medio nazionale che si è confermato tra i più alti di sempre, 14,8 euro al metro quadro, sempre secondo l’Ufficio Studi di idealista. 

La tendenza al rallentamento dei canoni di locazione avviata in estate si può notare guardando anche i dati del mese di ottobre, quando è stata registrata una nuova battuta d’arresto (-1,3%). Secondo idealista, l’affitto medio si è attestato a 14,6 euro/m², pur restando in crescita del 4,1% rispetto a un anno fa. Nonostante un contesto complessivamente in calo, oltre la metà dei capoluoghi (54%) ha mostrato variazioni mensili positive, con incrementi fino all’8,5% ad Arezzo, seguita da Imperia (7,7%) e Rimini (7%). Le contrazioni più significative si sono registrate invece a Bolzano (-5%), Barletta (-4,8%) e Pesaro (-4,1%). Sono rimasti stabili sei capoluoghi, tra cui alcuni importanti mercati della locazione come Bologna e Roma. Hanno segnato, invece, aumenti Firenze e Palermo (entrambe 1,2%), Napoli (0,6%) e Venezia (0,2%). In calo Milano, Cagliari e Catania (tutte -0,8%) e Torino (-1,1%). In termini di prezzi medi, nonostante la flessione di ottobre, Milano (23,3 euro/m²) si è conferma la città più cara, seguita da Firenze (22,9 euro/m²), Venezia (21,9 euro/m²), Roma (18,6 euro/m²), Bologna (17,7 euro/m²) e Napoli (15,6 euro/m²). Sul fronte opposto, Caltanissetta è risultato il capoluogo più economico, con una media di 4,7 euro al metro quadro.

L’impatto dell’inflazione sui rinnovi annuali dell’affitto

Secondo i dati più recenti, l’aumento dell’inflazione incide in maniera tangibile sul bilancio domestico delle famiglie italiane, soprattutto per chi deve fare i conti con l’adeguamento annuale del canone di locazione (per i contratti 4+4). In particolare, gli aumenti più consistenti si registrano a Milano, dove gli affitti mensili aumenteranno di circa 21 euro al mese rispetto allo stesso periodo del 2024. Per gli inquilini romani, invece, l’incremento mensile sarà di circa 14 euro. Tale scenario emerge da un’analisi di idealista, portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, che ha calcolato quanto inciderà l’aumento dell’inflazione sull’adeguamento dei contratti di locazione di un trilocale in base all’Indice dei prezzi al consumo pubblicato dall’Istat. L'aumento dell'inflazione incide direttamente sui contratti di locazione legati all’indice FOI, ovvero quelli che prevedono la formula di durata 4+4.

I quartieri più economici d’Italia per affittare casa a fine 2025

Secondo un’analisi di idealista/news, che ha passato sotto la lente di ingrandimento le zone dove i valori fanno registrare delle medie al di sotto di quella nazionale, il podio dei quartieri con i canoni più economici per affittare casa in Italia parla completamente siciliano. Al primo posto troviamo Contrade Extraurbane a Marsala (5,47 euro/mq -10,4% su base annua). Per la seconda piazza si resta nella stessa città, con il distretto del Centro Urbano 5,80 e +6,8%, mentre chiude la top 3 il Centro di Ragusa (5,88 euro/mq e +1,7%). 

Secondo l’analisi sugli annunci di case in affitto pubblicati su idealista a ottobre 2025, in Italia sono ben 117 i quartieri dei comuni nei quali il canone mensile medio delle case in locazione non supera la media nazionale di 14,6 euro/mq. Oltre alle prime tre zone già citate, completano la top 10 altri 7 distretti di comuni del Mezzogiorno. Si tratta del Cento di Ragusa (5,88 euro/mq e +1,7%), Stagnone (6,39 euro/mq e +20,2%) e Centro Storico (6,45 euro/mq e -7,3%) a Marsala, Tremulini-Eremo a Reggio Calabria (6,90 euro/mq e +20,7%), il Centro di Giugliano in Campania (6,90 euro/mq e +1,1%), il Centro di Reggio Calabria (7 euro/mq e -2,2%), Città Vecchia-Borgo a Taranto (7,25 euro/mq e +1,4%) e Annunziata-Giostra-Paradiso a Messina (7,37 euro/mq e +10,2%). 

Non stupisce che nessun distretto milanese appaia tra la lista di quelli che hanno un canone di locazione al di sotto della media nazionale. Così, spesso, la ricerca di un affitto per chi lavora o studia nel capoluogo meneghino si sposta nelle province lombarde. Il quartiere più economico in Lombardia è il Centro Storico di Piacenza (10,02 euro/mq e +0,6%), seguito dal Centro di Mantova (10,72 euro/mq e +2%) e Longuelo-Loreto a Bergamo (11,28 euro/mq e +11,9%). 

Discorso diverso per un altro dei principali mercati immobiliari italiani. Roma, infatti, vanta ben 8 distretti i cui canoni di locazione sono inferiori alla media nazionale (14,6 euro/mq). Si tratta di Roma est-Autostrade (12,12 euro/mq e +11,3%), Labaro-Prima Porta (12,80 euro/mq e -3,3%), Giustiniana-La Storta-Olgiata (13,15 euro/mq e +9,3%), Casal Palocco-Infernetto (13,22 euro/mq e +6%), Trigoria-Castel di Leva (13,70 euro/mq e +3,6%), Casilino-Centocelle (13,75 euro/mq e variazione nulla rispetto a 12 mesi fa), Cinecittà (14,51 euro/mq e +7%) e Ottavia-Primavalle (14,55 euro/mq e -0,9%).

I quartieri dove aumentano di più gli affitti nei principali mercati immobiliari italiani

Quali sono invece i quartieri dove aumentano di più gli affitti nei principali mercati immobiliari italiani? Per rispondere a questa domanda sono stati analizzati i principali mercati per il settore delle locazioni in Italia: Bari, Bologna, Firenze, Genova, Milano, Monza, Napoli, Palermo, Padova, Roma, Torino, Trieste e Venezia. In particolare, sono state confrontate le mensilità al mq rilevate ad agosto 2025 con quelle dello stesso periodo del 2024. 

Il quartiere italiano, i cui canoni d’affitto sono cresciuti maggiormente negli ultimi 12 mesi (secondo la media dei prezzi riscontrata dagli annunci pubblicati su idealista) è quello Carrassi-San Pasquale a Bari, che fa registrare un balzo del 28,6% con una media dei prezzi di locazione che si attesta intorno ai 14 euro/mq. Un dato che non deve stupire, vista la vicinanza al centro storico cittadino, sempre più polo turistico di richiamo non solo nazionale, ma anche internazionale. L’elevata concentrazione di case vacanza sta facendo aumentare anche i canoni di affitto tradizionali. 

Al secondo posto troviamo l’iconico quartiere romano di Garbatella-Ostiense che, con un balzo del 23,4% annuo, si attesta a un canone mensile medio di 18,2 euro/mq. Si tratta di un distretto a forte vocazione universitaria per via della vicinanza a diverse facoltà dell’Università degli Studi di Roma Tre. Inoltre, quest’anno il distretto è protagonista anche dell’anno giubilare (con la Basilica di San Paolo Fuori le Mura). Anche per questo l’offerta di immobili disponibili per la locazione è stata in parte erosa dalla riconversione di appartamenti in case vacanza. 

Il terzo gradino del podio, invece, spetta al quartiere padovano di Acerra, che in un anno ha visto aumentare la media dei canoni di locazione del 22,2%, per un affitto medio di 12,3 euro/mq, un valore tutto sommato ancora abbordabile, che difatti attira la domanda di studenti e non solo. L’età media dei residenti è più bassa rispetto a quella città e anche la componente multiculturale è una delle caratteristiche principali di questo distretto periferico. 

Entrano nella top 10 dei quartieri con i maggiori balzi annuali per canone di locazione altri 4 distretti romani: Prenestino (16,7 euro/mq e +22,1%), Aniene-Collatino (15 euro/mq e +18%), Cinecittà (14,4 euro/mq e +13,8%), Casilino-Centocelle (14,4 euro/mq e +13,1%). Bari piazza nelle prime 10 posizioni anche il centralissimo distretto di San Nicola-Murat-Libertà (15 euro/mq e +19,1%). Completano il quadro due zone di Palermo: Altarello-Calatafimi-Montegrappa (8,6 euro/mq e +15,8%) e Cruillas-Resuttana-San Lorenzo (9,2 euro/mq e +13,6%).

I quartieri più richiesti per affittare casa in Italia nel terzo trimestre 2025

Interessante anche l’analisi dei quartieri più richiesti per affittare casa in Italia nel terzo trimestre 2025. Secondo quanto evidenziato, i riflettori sono puntati sulla Capitale. La Città Eterna è sempre di più protagonista anche del mercato immobiliare, non spicca quindi solo per i grandi eventi e i flussi turistici. Anche la top ten dei quartieri più richiesti da chi cerca una casa in affitto in Italia nel terzo trimestre 2025 “parla romano”. Oltre al primo posto del ranking (Casilino-Centocelle), si segnalano altri tre distretti capitolini nelle prime 10 posizioni. A rivelarlo è un report di idealista/data, che ha misurato la pressione della domanda sull’offerta in ogni area dello Stivale per il mercato delle locazioni. 

Il report di idealista/data è stato implementato tramite l’indice di domanda relativa, un indicatore che sintetizza la pressione della domanda sull’offerta in ogni area d’Italia per il segmento delle case in affitto. L’indicatore si basa sul numero di contatti (contatti tramite e-mail e condivisioni) ricevuti per annuncio. Sono stati presi in esame ben 268 distretti di comuni italiani, filtrando solo quelli con uno stock di almeno 50 immobili sul mercato. 

Roma occupa quasi il 50% delle prime posizioni, con 4 quartieri piazzati nelle prime 10 posizioni. A partire dal gradino più alto del podio, occupato dal quartiere romano di Casilino-Centocelle, che totalizza un indice di domanda relativa di 44,9. Si tratta di una zona periferica, che negli ultimi anni ha visto aumentare a dismisura la sua offerta attrattiva e culturale, divenendo sempre più fruibile anche grazie alla linea C della metro.

Da segnalare anche il secondo posto del Centro di Sesto San Giovanni (con un indice di domanda relativa di 39,9), segno evidente di come l’hinterland milanese attragga ingenti ricerche da chi, magari pur lavorando nel capoluogo meneghini, non può permettersi di pagare un canone di locazione in città (a Milano si registrano i canoni di locazione più cari d’Italia). 

Completa il podio il Centro Storico di Trento (38,8 di indice di domanda relativa), un dato su cui pesa anche l’esigua capacità di stock sul mercato locale. 

Più in generale, la top 10 è completata dal distretto veronese di Borgo Roma-Cadidavid (38,2), Aniene-Collatino (36,6) a Roma, Rondò-Torretta (35,6) a Sesto San Giovanni, San Giuseppe-Santa Chiara (32,8) a Trento, Borgo Venezia (30,7) a Verona, per poi chiudere con altri due quartieri romani: Nomentano-Tiburtino (30,5) e il periferico Roma est-Autostrade (30).

Per l'affitto di casa se ne va il 31% del reddito, per l'acquisto la media scende al 17%

Da notare anche l’analisi dell’impegno economico necessario per affittare casa attuale. Nel terzo trimestre del 2025, secondo uno studio pubblicato da idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, è aumentato l’impegno economico necessario per affittare casa, mentre è diminuito quello per acquistare un immobile con un mutuo. Il tasso di sforzo per la locazione è salito infatti dal 30% nel terzo trimestre del 2024 al 31%, mentre per l’acquisto la quota è scesa dal 19% al 17%. 

Tra le città con il maggiore peso economico legato all’affitto, Massa si conferma la più onerosa, con il 60% del reddito familiare destinato alla locazione. Subito dopo i grandi centri come Napoli e Como, entrambi a quota 42%, quindi Roma (41%), Venezia (40%), Milano (39%) e Firenze (36%). Bolzano, con il 31%, si colloca in linea con la media nazionale, mentre tutti gli altri capoluoghi richiedono un impegno economico inferiore per la locazione, con variazioni comprese tra il 30% di Lucca e il 13% di Terni e Caltanissetta, le città più accessibili in rapporto al reddito degli inquilini.

Su base annua, il tasso di sforzo per l’affitto cresce in 21 città e cala in 42, con 28 capoluoghi stabili. A Massa l’aumento più evidente (+18%) è legato alle locazioni temporanee, che riducono l’offerta di affitti a lungo termine e fanno lievitare i prezzi oltre la sostenibilità per il reddito medio. Seguono Grosseto (5%) e Roma (3%), mentre Milano cresce lievemente (1%). Le maggiori diminuzioni si registrano a Vicenza (-10%), Trapani (-6%) e Lecco (-5%). 

A livello provinciale, in 21 aree il canone supera il 31% del reddito familiare, soglia massima consigliata dagli esperti. Le province più onerose sono Belluno (58%), Aosta (46%) e Milano (44%). Seguono Roma (39%), Como (37%), Firenze (36%), Venezia (35%) e Napoli (32%). Al contrario, in 84 province l’incidenza è inferiore alla media nazionale, tra il 29% di Bologna e il 14% di Alessandria, Biella e Terni, le più accessibili.