Mercato immobiliare di lusso, cosa sta succedendo in Italia e nel contesto globale

Il segmento degli immobili di lusso rappresenta un settore a parte del Real Estate. Le proprietà prime seguono delle dinamiche e delle logiche diverse rispetto all’andamento del mercato residenziale tradizionale. Scopriamo, allora, quali sono stati i principali trend dell’anno che sta per concludersi e cosa è cambiato per i valori delle abitazioni più esclusive del panorama nazionale e internazionale.

Mercato del lusso in Italia

La scelta di acquistare un immobile, a volte, può significare molto di più di decidere la zona in cui vivere. Anche in Italia esistono alcuni posti che rappresentano un vero e proprio status. C’è chi li chiama trophy asset, la sostanza è che il mercato residenziale del lusso segue delle logiche proprie e differenti dal mattone tradizionale.

Nel terzo trimestre 2025 la zona d’Italia più cara per comprare casa risultava essere il Centro Storico di Milano. Nelle vie più esclusive del capoluogo meneghino, infatti, la richiesta media dei proprietari che mettono in vendita il proprio immobile è di ben 10.853 euro al mq. Un budget decisamente alla portata di pochi che, tuttavia, attira spesso anche una buona fetta di domanda estera, considerato anche il richiamo internazionale di molti eventi, dalla settimana della moda alla design week.

Il podio viene completato da un’altra zona molto esclusiva, ma lontana dai principali centri urbani. Per il secondo e il terzo posto, infatti, lo sguardo si sposta in Versilia. Più precisamente a Forte dei Marmi, in provincia di Lucca. Nel dettaglio, la medaglia d’argento spetta alla zona del Centro, dove per comprare un immobile a uso residenziale servono in media 10.120 euro/mq. Il terzo gradino del podio, invece, è appannaggio del distretto Vittoria Apuana (9.550 euro/mq).

Grazie al database di idealista è possibile risalire anche a quali sono le località più cercate per gli immobili di lusso. Il ranking delle località più domandate dagli acquirenti di case di lusso in Italia è stato stilato tramite la misurazione dell’indice di domanda relativa. Nel dettaglio, l’indice di domanda relativa implementato da idealista/data sintetizza la pressione della domanda sull’offerta in ogni area d’Italia per il segmento delle case in vendita. 

Per quanto riguarda i Comuni più richiesti da chi cerca una casa di lusso, il report incorona sul gradino più alto del podio Milano, che totalizza un indice di domanda relativa di 1,79. A seguire c’è Napoli (1,66), mentre Roma completa il podio (1,25). Il dato che balza subito all’occhio è la predominanza delle principali città delle tre macroaree del Paese.

Per quanto riguarda le residenze prime nelle località balneari, il primo posto di questo speciale ranking, in realtà, è quasi un parimerito. L’ideale medaglia d’oro, infatti, viene assegnata al fotofinish. Capri si aggiudica lo scettro di località più cara per l’acquisto di una casa al mare con una media di prezzo richiesto di 9.492 euro/mq. Tuttavia, il distacco con la seconda piazza è davvero marginale: a Forte dei Marmi gli acquirenti devono sborsare circa 9.469 euro/mq per acquistare un immobile. 

Il terzo gradino del podio, leggermente più staccato al livello di prezzo, rimane comunque strettamente legato alla prima piazza, stiamo parlando di Anacapri, dove la richiesta media da parte di chi vende casa è di 7.782 euro/mq. Ma la provincia di Napoli continua a essere protagonista in classifica anche appena fuori dalle prime tre posizioni, per la quarta piazza spetta all’incantevole Sorrento.

Riflettori accesi anche sul mercato degli immobili storici è caratterizzato da una domanda costante, che però si fa particolarmente elevata per le proprietà conservate in modo impeccabile e in contesti privati e riservati, e da un’offerta limitata. 

Stuart Siegel, responsabile globale di Engel & Völkers Private Office, ha spiegato: “Le proprietà storiche di prim’ordine spesso sono caratterizzate non solo da una posizione unica, da servizi di alto livello e da ampi terreni, ma anche da una storia accattivante che rende ogni proprietà davvero unica nel suo genere”. 

Il fascino italiano per i paperoni stranieri

A testimonianza di come l’Italia eserciti un fascino del tutto speciale per i suepr ricchi di tutto il mondo, è impossibile non ricordare le nozze più chiacchierate dell’anno, quelle del numero 1 di Amazon che ha deciso di sposarsi lungo le rive del Canal Grande, all'interno di Palazzo Papadopoli dove sorge L'Aman, un albergo extralusso di cinque stelle famoso per aver ospitato non solo le nozze di George Clooney ed Amal, ma anche per essere il nido d'amore dei freschi sposi Jeff Bezos e Lauren Sanchez, convolati a nozze nella Laguna. 

Negli ultimi anni la mappa della ricchezza globale si è trasformata con una rapidità senza precedenti. La mobilità internazionale degli High Net Worth Individuals (HNWIs) ha raggiunto nel 2025 un livello record, ridisegnando equilibri economici, immobiliari e sociali. A tracciare questa nuova geografia è il Savills HNWI Hotspot Index, analizzato insieme al report Spotlight on Wealth Trends, che monitora quasi cento destinazioni globali.

A sorpresa, tra le destinazioni emergenti più amate dai super ricchi troviamo l’Italia, che si fa notare grazie alla sua particolare combinazione di qualità della vita, ricchezza culturale, eccellenza enogastronomica e paesaggi unici nota come “Italian way of life”, unita, sorprendentemente, a sicurezza e vantaggi fiscali, almeno per chi dall’estero desidera portare il proprio cospicuo contributo economico stabilendo nel Belpaese la propria residenza.

Per questo, in alcune delle zone più esclusive d’Italia, la maggior pare della domanda di ville o appartamenti di lusso (con prezzi medi oltre il milione e mezzo di euro) è straniera. A rivelarlo è un report di idealista/data, che evidenzia anche come la top 10 delle località più gettonate dai paperoni di tutto il mondo, per il mercato delle case unifamiliari, sia formata solo da comuni toscani o sul lago di Como. 

La località italiana che concentra la maggior percentuale di domanda straniera sul totale è San Miniato, un comune italiano di poco meno di 30.000 in provincia di Pisa. Qui, addirittura l’82,9% delle ricerche su idealista sono effettuate da acquirenti stranieri. I più rappresentati sono gli statunitensi (19,8%), seguiti da tedeschi (10,8%) e olandesi (6,7%).

Completano il podio due località sul lago di Como, che rappresenta sa sempre uno scrigno di bellezza dal fascino unico per la clientela alto spendente. Nello specifico parliamo di Carate Urio (76,5% di domanda straniera per le ville in vendita) e Menaggio (75,1%). 

Il contesto internazionale del mattone prime

Il mercato immobiliare di lusso continua a registrare ottime performance nei tre principali mercati dell'Europa meridionale, sebbene con alcune differenze nell'andamento dei prezzi nell'ultimo anno tra le principali destinazioni di Italia, Spagna e Portogallo.

Altro prezioso strumento per il barometro internzazione è il report “The Wealth Report 2025”, l’analisi annuale realizzata da Knight Frank, che raccoglie dati e informazioni provenienti da oltre 400 Paesi per offrire una panoramica approfondita del mercato immobiliare globale. Il report esamina le principali evoluzioni del settore, le tendenze emergenti e si concentra in particolare sul mercato delle residenze di lusso, con uno sguardo attento anche al benessere degli attori coinvolti.

Dal report emerge che, grazie al graduale calo dei tassi di interesse a livello globale nel corso dell’ultimo anno, i prezzi degli immobili di lusso hanno continuato a salire nel 2024, registrando un incremento medio del 3,6%, in lieve aumento rispetto al +3,3% del 2023.

Il mercato immobiliare di lusso ha chiuso il 2024 con una performance straordinaria. Secondo il report Global Super Prime Intelligence pubblicato da Knight Frank, le vendite di immobili residenziali super-prime – con un prezzo superiore ai 10 milioni di dollari – hanno registrato una crescita significativa nelle principali metropoli globali. 

È importante l’interesse dei grandi player internazionali per le strutture di pregio, non solo residenziali, anche in località meno note del nostro Paese. A dirlo l’annuale analisi della piattaforma dedicata all’immobiliare di lusso Luxforsale. Secondo quanto emerso, l’Italia è percepita sempre di più come rifugio sicuro per patrimoni e meta privilegiata del jet-set globale, con molti investitori che scelgono la formula try for buy, un affitto breve che precede l’acquisto.