Il 2025 dell’immobiliare in Italia sotto la lente d’ingrandimento del database di idealista

Grazie alla vasta base dati su cui può contare idealista, la redazione di idealista/news ha monitorato l’evoluzione del mercato degli affitti e della compravendita in Italia da una prospettiva privilegiata. Scopriamo quali sono stati i trend e le evoluzioni del real estate italiano durante tutto l’anno, entrando nel dettaglio delle diverse aree geografiche e dei segmenti specifici di compravendita e locazione.

Mercato della compravendita 

Un focus di idealista/data si è concentrato sull’andamento del mercato immobiliare della compravendita delle principali città italiane, analizzando quali sono i quartieri che hanno visto crescere maggiormente i propri valori, nel confronto tra il terzo trimestre 2025 rispetto allo stesso periodo di 12 mesi fa.

Il quartiere italiano, i cui prezzi medi richiesti da chi vende sono cresciuti maggiormente negli ultimi 12 mesi (secondo la media dei prezzi riscontrata dagli annunci pubblicati su idealista) è quello Mortise-Brenta a Padova, che fa registrare un balzo del 41,3% con una media dei prezzi che si attesta intorno ai 1843,93 euro/mq.

Al secondo posto troviamo Corvetto-Rogoredo a Milano che, con un balzo del 24,4% annuo, si attesta a una media di 4264,55 euro/mq. Si tratta di un distretto che sta vivendo già da qualche tempo una rigenerazione urbana, grazie anche al progetto del'Arena Santa Giulia o PalaItalia che sarà un impianto polisportivo ambivalente per le Olimpiadi Milano-Cortina 2026 e che, dopo i Giochi, verrà utilizzato per eventi sportivi, culturali e musicali. Inoltre, è molto ben collegato con il resto della città, grazie alla stazione di Rogoredo e alla tangenziale di Milano.

Il terzo gradino del podio, invece, troviamo il quartiere romano di Trionfale-Monte Mario, che in un anno ha visto aumentare la media dei valori immobiliari del 22,5%, per un valore medio degli immobili a uso residenziale di 4546,67 euro/mq. Una media di prezzo sicuramente non alla porta di tutti, per una delle zone tipicamente residenziali di Roma Nord, spesso scelta da famiglie.

idealista/data, inoltre, ha implementato anche un indicatore che sintetizza la pressione della domanda sull’offerta in ogni area d’Italia per il segmento delle case in vendita, si tratta dell’indice di domanda relativa. L’indicatore si basa sul numero di contatti (contatti tramite e-mail e condivisioni) ricevuti per annuncio. Sono stati presi in esame ben 1.008 distretti di comuni italiani, filtrando solo quelli con uno stock di almeno 50 immobili sul mercato.

La presenza romana nella top 10 dei quartieri più domandati da chi cerca una casa in vendita in Italia nel terzo trimestre 2025 è decisamente nutrita: 6 su 10. Il primo della lista è Garbatella-Ostiense, che totalizza un indice di domanda relativa di 6,2 (mentre il prezzo medio al mq è di 4.146 euro). La grande concentrazione di ricerche in questa zona potrebbe essere letta anche in virtù di uno stock ridotto, con molti appartamenti potenzialmente in vendita che sono stati immessi nel mercato degli affitti brevi (il quartiere ospita una delle basiliche giubilari, San Paolo Fuori le Mura).

Completano il podio Litorale Leccese nel capoluogo salentino (indice di domanda relativa di 6 e 1.149 euro/mq) e l’altro distretto romano del Prenestino (indice di 5,5 e 3.194 euro/mq). La classifica prosegue con un altro quartiere romano, praticamente contiguo a quello che occupa il terzo posto: stiamo parlando di Casilino-Centocelle (indice di domanda relativa di 4,8 e 2.670 euro/mq), segno evidente che la periferia servita da Linea C della metropolitana sta acquisendo sempre più appeal.

Per quanto riguarda i quartieri con i prezzi delle case più economici d’Italia, il podio è occupato da distretti di tre città diverse. Al primo posto troviamo il centro di Ragusa con una media di 519,53 euro/mq, che fa segnare anche un leggero calo su base annuale (-4,5%). La seconda piazza spetta a Tamburi-Lido Azzurro a Taranto (548,40 euro/mq e -22% sull’anno). Terzo posto per un quartiere della provincia del centro Italia: Grotte Santo Stefano-Fastello-Roccalvecce a Viterbo (609,60 euro/mq e +10,7%).

Scorrendo il ranking delle zone più economiche per l’acquisto di casa, il primo quartiere tra le principali città che troviamo è quello Roma est-Autostrade a Roma, con una media di 2003,68 euro/mq, comunque al di sopra della media italiana. A Bologna il distretto più abbordabile è Navile-Corticella 2921,07 euro/mq, mentre a Milano è Baggio (2949,42 euro/mq). Media ancora più cara per il, si fa per dire, quartiere più economico di Firenze è Rifredi (3792,93 euro/mq).

Mercato della locazione

Passando al mercato della locazione, secondo le rilevazioni di idealista/data, il quartiere italiano, i cui canoni d’affitto sono cresciuti maggiormente negli ultimi 12 mesi (secondo la media dei prezzi riscontrata dagli annunci pubblicati su idealista) è quello Carrassi-San Pasquale a Bari, che fa registrare un balzo del 28,6% con una media dei prezzi di locazione che si attesta intorno ai 14 euro/mq. Un dato che non deve stupire, vista la vicinanza al centro storico cittadino, sempre più polo turistico di richiamo non solo nazionale, ma anche internazionale. L’elevata concentrazione di case vacanza sta facendo aumentare anche i canoni di affitto tradizionali.

Al secondo posto troviamo l’iconico quartiere romano di Garbatella-Ostiense che, con un balzo del 23,4% annuo, si attesta a un canone mensile medio di 18,2 euro/mq. Si tratta di un distretto a forte vocazione universitaria per via della vicinanza a diverse facoltà dell’Università degli Studi di Roma Tre. Inoltre, quest’anno il distretto è protagonista anche dell’anno giubilare (con la Basilica di San Paolo Fuori le Mura). Anche per questo l’offerta di immobili disponibili per la locazione è stata in parte erosa dalla riconversione di appartamenti in case vacanza.

Il terzo gradino del podio, invece, spetta al quartiere padovano di Acerra, che in un anno ha visto aumentare la media dei canoni di locazione del 22,2%, per un affitto medio di 12,3 euro/mq, un valore tutto sommato ancora abbordabile, che difatti attira la domanda di studenti e non solo. L’età media dei residenti è più bassa rispetto a quella città e anche la componente multiculturale è una delle caratteristiche principali di questo distretto periferico.

Mentre il report tramite l’indice di domanda relativa, implementato da idealista/data, evidenzia come Roma occupi quasi il 50% delle prime posizioni del ranking sui quartieri più cercati per l’affitto, con 4 quartieri piazzati nelle prime 10 posizioni. A partire dal gradino più alto del podio, occupato dal quartiere romano di Casilino-Centocelle, che totalizza un indice di domanda relativa di 44,9. Si tratta di una zona periferica, che negli ultimi anni ha visto aumentare a dismisura la sua offerta attrattiva e culturale, divenendo sempre più fruibile anche grazie alla linea C della metro.

Da segnalare anche il secondo posto del Centro di Sesto San Giovanni (con un indice di domanda relativa di 39,9), segno evidente di come l’hinterland milanese attragga ingenti ricerche da chi, magari pur lavorando nel capoluogo meneghini, non può permettersi di pagare un canone di locazione in città (a Milano si registrano i canoni di locazione più cari d’Italia). Completa il podio il Centro Storico di Trento (38,8 di indice di domanda relativa), un dato su cui pesa anche l’esigua capacità di stock sul mercato locale.

Più in generale, la top 10 è completata dal distretto veronese di Borgo Roma-Cadidavid (38,2), Aniene-Collatino (36,6) a Roma, Rondò-Torretta (35,6) a Sesto San Giovanni, San Giuseppe-Santa Chiara (32,8) a Trento, Borgo Venezia (30,7) a Verona, per poi chiudere con altri due quartieri romani: Nomentano-Tiburtino (30,5) e il periferico Roma est-Autostrade (30).

Mentre il podio dei quartieri con i canoni più economici per affittare casa in Italia parla completamente siciliano. Al primo posto troviamo Contrade Extraurbane a Marsala (5,47 euro/mq -10,4% su base annua). Per la seconda piazza si resta nella stessa città, con il distretto del Centro Urbano 5,80 e +6,8%), mentre chiude la top 3 il Centro di Ragusa (5,88 euro/mq e +1,7%).

Secondo l’analisi sugli annunci di case in affitto pubblicati su idealista a ottobre 2025, in Italia sono ben 117 i quartieri dei comuni nei quali il canone mensile medio delle case in locazione non supera la media nazionale di 14,6 euro/mq. 

Oltre alle prime tre zone già citate, completano la top 10 altri 7 distretti di comuni del Mezzogiorno. Si tratta del Cento di Ragusa (5,88 euro/mq e +1,7%), Stagnone (6,39 euro/mq e +20,2%) e Centro Storico (6,45 euro/mq e -7,3%) a Marsala, Tremulini-Eremo a Reggio Calabria (6,90 euro/mq e +20,7%), il Centro di Giugliano in Campania (6,90 euro/mq e +1,1%), il Centro di Reggio Calabria (7 euro/mq e -2,2%), Città Vecchia-Borgo a Taranto (7,25 euro/mq e +1,4%) e Annunziata-Giostra-Paradiso a Messina (7,37 euro/mq e +10,2%).

Focus sui principati mercati immobiliari: Milano e Roma

Milano e Roma rappresentano i principali mercati immobiliari nazionali. Qui, tuttavia, la ricerca di una casa da comprare può essere davvero complicata, soprattutto per via del livello dei prezzi. In città, a Milano, i prezzi delle case sono ampiamente sopra la media nazionale. Basti pensare che, a metà anno, il quartiere più abbordabile era Baggio (2.821 euro/mq), seguito da Vialba-Gallaratese (3.052 euro/mq) e Cermenate-Missaglia (4.012 euro/mq).

I prezzi delle case sono sotto la media cittadina (5.108 euro/mq), ma comunque decisamente alti se rapportati al contesto nazionale, nei distretti di: Certosa (4.099 euro/mq), Comasina-Bicocca (4.105 euro/mq), Famagosta-Barona (4.218 euro/mq), Corvetto-Rogoredo (4.257 euro/mq), Lorenteggio-Bande Nere (4.493 euro/mq), Greco-Turro (4.499 euro/mq), San Siro-Trenno-Figino (4.599 euro/mq), Forlanini (4.707 euro/mq), Vigentino-Ripamonti (4.713 euro/mq), Città Studi-Lambrate (4.747 euro/mq).

A Roma la media dei prezzi delle case è sensibilmente più bassa rispetto a Milano. Ma anche il contesto capitolino ripropone una situazione simile rispetto a quella analizzata per il mercato meneghino, con le richieste più basse che in città, come è facile immaginare, si trovano fuori dal centro o addirittura in provincia.

In città, i quartieri con i prezzi più bassi per comprare casa sono Roma est-Autostrade (2.010 euro/mq), Labaro-Prima Porta (2.089 euro/mq) e Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria (2.313 euro/mq). Si rilevano medie sotto i 2.500 euro/mq anche nei distretti di Giustiniana-La Storta-Olgiata, Casal Palocco-Infernetto, Casalotti-Selva Nera-Valle Santa e Lido di Ostia.

Spostando lo sguardo fuori dai confini cittadini, tra i Comuni della provincia romana, quello con la media più bassa dei prezzi per le case in vendita è Carpineto Romano (693 euro/mq), seguito da San Polo dei Cavalieri (766 euro/mq) e Agosta (766 euro/mq). Richieste sotto i 1.000 euro/mq anche a Poli, Arcinazzo Romano, Segni, Bellegra, Olevano Romano, San Vito Romano, Subiaco, Tolfa, Marcellina e Palombara Sabina.

Per quanto riguarda il mercato degli affitti, a Roma, sono ben 6 i quartieri sopra la media: Aurelio (19,7 euro/mq), Gianicolense-La Pisana e Appio Latino (entrambi 20 euro/mq), Parioli (22,1 euro/mq), Nomentano-Tiburtino (22,5 euro/mq), Prati (25,6 euro/mq), Centro (30,9 euro/mq).

Sul contesto capitolino, inoltre, c’è da fare una specifica. Impossibile, infatti, ignorare il peso del Giubileo in corso, che sta contribuendo a erodere ulteriormente lo stock di case disponibili sul mercato dell’affitto a lungo termine, con diversi proprietari che hanno preferito adibire i propri immobili come case vacanze e b&b. Per trovare canoni più abbordabili, come è facile immaginare, conviene spostarsi in periferia. 

La situazione, tuttavia, è ancor più critica a Milano, per rendere meglio l’idea del mercato, basti pensare che tutti i quartieri meneghini fanno registrare un canone medio superiore alla media italiana di 14,7 euro/mq. Il distretto più conveniente (si fa per dire) per chi cerca un immobile in locazione nel capoluogo lombardo, infatti, è Baggio (16,3 euro/mq).

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Gli unici altri quartieri che restano al di sotto della barriera dei 20 euro/mq si trovano in periferia e sono: Vialba-Gallaratese (17,3 euro/mq), San Siro-Trenno-Figino (19,1 euro/mq), Lorenteggio-Bande Nere (19,5 euro/mq), Certosa (19,7 euro/mq), Corvetto-Rogoredo (19,8 euro/mq).  Mentre i quartieri più cari sono Navigli-Bocconi (25,1 euro/mq), Garibaldi-Porta Venezia (27 euro/mq) e l’inavvicinabile Centro Storico (35,5 euro/mq).