Usucapione del terrazzo condominiale: quando è davvero possibile

All’interno dei contesti condominiali, capita abbastanza frequentemente che alcune parti comuni, originariamente pensate per l’utilizzo collettivo, siano in realtà usufruite da singoli condomini. E proprio in virtù di questo uso esclusivo, sorgono dubbi sulla possibilità di reclamarne la titolarità. Ad esempio, è possibile l’usucapione del terrazzo condominiale? In linea generale, è necessario che il condomino interessato ne dimostri un possesso esclusivo, pubblico e pacifico per 20 anni senza interruzioni, dimostrando l’interesse a possederlo predisponendo tettoie, recinzioni o strutture che di fatto ne limitano l’accesso comune.

La normativa di riferimento sull’usucapione

L’usucapione rappresenta una modalità di acquisizione della proprietà riconosciuta dall’ordinamento vigente: si basa sul principio per cui il possesso prolungato di un bene, purché qualificato, possa determinare un titolo di proprietà. Regolato soprattutto dall’articolo 1158 del Codice Civile, relativo agli immobili e ai diritti immobiliari, l’istituto prevede la possibilità di reclamare la proprietà purché:

• vi sia un utilizzo continuativo per 20 anni;
• l’uso sia avvenuto in modo pacififico, pubblico e senza interruzioni. 

In altre parole, non basta aver usufruito del bene immobile per i vent’anni previsti, è anche indispensabile che nessuno abbia avanzato contestazioni e, soprattutto, che l’uso sia conosciuto ai più. Bisogna inoltre specificare che:

• il possesso deve essere univoco, gli atti di mera detenzione o di tolleranza altrui non bastano;
• l’usucapione si riconosce tramite procedimento giudiziario e, se riconosciuto, comporta la trascrizione della nuova proprietà nei registri immobiliari, per garantirne l’opponibilità a terzi.

Si può usucapire una parte condominiale?

Spesso si ricorre a questo istituto per immobili o terreni interamente usufruiti, dove è generalmente semplice dimostrare l’eventuale diritto maturato. Ma è possibile approfittare dell’usucapione per un bene condominiale? 

In linea generale, anche le parti comuni del condominio - definite dall’articolo 1117 del Codice Civile - possono essere oggetto di usucapione, purché si verifichi un mutamento radicale della natura del possesso. Più specificatamente, si deve verificare un’interversione del possesso, ai sensi dell’articolo 1164 del Codice Civile: affinché il singolo condomino venga considerato il proprietario esclusivo, e non un semplice detentore per conto della collettività, serve una condotta attiva che escluda chiaramente gli altri dal godimento.

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Non è quindi sufficiente un uso prolungato o il semplice silenzio degli altri condomini - che spesso configura mera tolleranza, ai sensi dell’articolo 1144 del Codice Civile - è indispensabile una condotta attiva che impedisca fisicamente, o inequivocabilmente, l’accesso e il godimento collettivo. Questo perché:

• l’usucapione è escluso se il possesso resta tollerato o se i condomini vi accedono liberamente;
• non basta farsi carico delle spese o effettuare piccole manutenzioni, servono interventi che rendano l’uso comune impossibile;
• l’uso deve essere comunque pubblico, quindi gli altri condomini ne devono essere a conoscenza, e non vi devono essere violenze né clandestinità.

Proprio per queste ragioni, avvalersi di questo istituto è spesso molto difficile nei contesti condivisi: ad esempio, a livello di legge è teoricamente possibile richiedere l’usucapione del tetto condominiale, tuttavia è estremamente complesso dimostrarne un uso esclusivo, anche in virtù della sua funzione di copertura per tutto il condominio.

Quando è possibile l’usucapione del terrazzo condominiale

Vi sono però delle parti comuni condominiali che meglio si prestano, per loro posizione o funzione, a rivendicazioni di proprietà esclusiva rispetto ad altre. È il caso di un terrazzo condiviso, oppure dell’usucapione del lastrico solare condominiale, ad esempio perché porzioni spesso utilizzate solo dal proprietario dell’unità immobiliare all’ultimo piano del palazzo. 

Affinché l’usucapione del terrazzo condominiale sia possibile, è sempre necessario dimostrare:

• l’uso esclusivo, pubblico e pacifico per 20 anni ininterrotti;
• la presenza di atti di interversione che ne abbiano escluso il godimento collettivo, quali l’installazione di cancellate fisse o recinzioni, la realizzazione di sopraelevazioni o tettoie stabili, la modifica delle serrature e via dicendo. 

La possibilità di usucapire il terrazzo infatti decade se il condominio continua a considerarlo uno spazio comune - ad esempio, intervenendovi con dei lavori collettivi di manutenzione - oppure se gli altri condomini possono accedervi, anche occasionalmente. Inoltre, bisogna considerare che:

• il termine dei 20 anni parte dal momento in cui gli atti di esclusione diventano evidenti e non contestati;
• servono prove, che possono basarsi su testimonianze, fotografie storiche, perizie tecniche, bollette intestate e altri documenti utili;
• possono essere tollerati consensi minimi o usi temporanei altrui - ad esempio, per l’installazione di antenne - se si dimostra che il controllo dello spazio rimane comunque esclusivo;
• la presenza di impianti al servizio di più unità - quali antenne centralizzate, pluviali, canne fumarie o botole di accesso condominiale - rende molto difficile dimostrare il possesso esclusivo, poiché attesta la continuativa destinazione collettiva del bene.

Ancora, è bene ricordare che dimostrare di essersi fatti carico delle spese per il lastrico solare non rappresenta comunque una condizione sufficiente per l’usucapione.

Quando il terrazzo è di proprietà esclusiva

Non sempre il terrazzo o il lastrico solare sono considerate parti comuni, in alcuni casi risultano in realtà di proprietà esclusiva del singolo condomino sin dall’origine e, pertanto, non necessitano di usucapione. Ciò accade quando il titolo d’acquisto, oppure il regolamento contrattuale, attribuisce espressamente lo spazio a un’unità immobiliare specifica. 

Ancora, la proprietà è accordata anche quando le caratteristiche strutturali lo rendono una pertinenza esclusiva: si pensi, ad esempio, a un terrazzo a cui si può accedere solo passando dall’appartamento a cui è collegato.

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La sentenza della Cassazione 3832 del 22/04/1994 ha riconosciuto la possibilità di proprietà esclusiva quando la terrazza costituisce un’estensione naturale dell’appartamento e la funzione di copertura risulta meramente sussidiaria. Tuttavia, secondo orientamenti più recenti, in assenza di titolo espresso prevale spesso la presunzione di condominialità.

Diverso è però il discorso per l’usucapione di un lastrico solare non accatastato o, ancora, di un terrazzo non censito ai fini catastali. Il possesso esclusivo, pubblico e pacifico per vent’anni consente comunque l’acquisizione della proprietà ma, ottenuta una sentenza favorevole, si dovrà procedere alla regolarizzazione catastale con la trascrizione del provvedimento. 

Ancora, è bene sapere che dopo il riconoscimento dell’usucapione il bene diventa alienabile: di conseguenza, si potrà procedere alla vendita del lastrico solare condominiale o del terrazzo di cui si è acquisita la proprietà, senza la necessità di un’autorizzazione assembleare.

Come si richiede l’usucapione del terrazzo

È infine necessario sapere che l’usucapione non è automatico al termine dei 20 anni e in presenza dei requisiti di legge, ma richiede un procedimento giudiziario. Il singolo interessato deve citare in giudizio tutti i condomini - o i loro aventi causa - presso il tribunale del luogo dove sorge l’edificio, con una domanda di accertamento di usucapione e dichiarazione di proprietà esclusiva.

Il richiedente dovrà dimostrare la data di inizio del possesso esclusivo, la continuità per i 20 anni previsti dalla legge, l’assenza di interruzioni o contestazioni, nonché l’uso pubblico. Per farlo, può avvalersi di tutte le prove utili, come testimonianze, fotografie e altri documenti. In caso la richiesta venisse accordata, tramite una sentenza definitiva, si renderà necessaria la trascrizione nei registri immobiliari gestiti dall’Agenzia delle Entrate, per rendere la nuova proprietà effettiva e garantirne l’opponibilità a terzi. 

Bisogna però ricordare che, prima di citare i condomini in giudizio, è obbligatorio procedere con un tentativo di mediazione, ai sensi del D.Lgs. 28/2010. In alternativa al giudizio, se tutti i condomini riconoscono l’usucapione, è possibile formalizzare l’accertamento della proprietà esclusiva mediante atto notarile da trascrivere nei registri immobiliari. Questa soluzione richiede però l’unanimità dei consensi.