Usucapione di un bene condominiale: quando è possibile? Casi pratici

Un singolo condomino può acquisire per usucapione una porzione comune del condominio, come un sottoscala, un giardino o una terrazza, se la utilizza in modo esclusivo, continuativo, inequivocabile, pacifico e per almeno vent’anni, anche se ciò non è sufficiente. Per l’usucapione di un bene condominiale, è necessario, infatti, che il condomino si comporti come unico proprietario, impedendo concretamente agli altri di farne uso; la semplice tolleranza da parte degli altri non è sufficiente. Per il riconoscimento dell’usucapione occorre avviare un giudizio e ottenere una sentenza che ne accerti il compimento.

Usucapione in condominio: come funziona

L’usucapione in condominio è un tema complesso e spesso fonte di contenziosi tra condomini, amministratori e singoli proprietari. La questione centrale riguarda la possibilità che un bene, originariamente di proprietà esclusiva o comune, possa diventare di proprietà di un soggetto diverso a seguito di un possesso continuato, pacifico e ininterrotto per almeno vent’anni.

Per capire come funziona l’usucapione di beni immobili in ambito condominiale, è utile porsi alcune domande, come ad esempio: il condominio può usucapire un bene privato? La risposta è affermativa, ma a condizioni precise, ossia purché il bene venga utilizzato come se fosse comune, in modo esclusivo e incompatibile con i diritti del proprietario originario.

Un esempio di usucapione da parte del condominio di un bene altrui è quando un’area privata viene inglobata stabilmente nel cortile condominiale, recintata e utilizzata da tutti i condomini come bene comune, il condominio potrebbe maturare l’usucapione.

Diverso è il caso dell’usucapione di un bene condominiale a uso esclusivo: può accadere che un condomino utilizzi per diversi anni parti comuni in modo esclusivo, ma questo utilizzo non equivale automaticamente a possesso utile ai fini dell’usucapione. Perché l’usucapione sia valido, il condomino deve dimostrare di aver esercitato sul bene un potere corrispondente a quello del proprietario, escludendo di fatto gli altri condomini e comportandosi come titolare esclusivo, senza riconoscere l’altrui diritto.

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Usucapione del posto auto condominiale

Quando si parla di usucapione di un bene condominiale, quello del posto auto è uno dei casi più frequenti. Accade spesso che un condomino utilizzi sempre lo stesso posto auto in un’area comune non assegnata formalmente, ma la semplice consuetudine non è sufficiente. Per dare luogo all’usucapione, occorre che:

• il posto auto sia stato delimitato fisicamente (ad esempio con catene, sbarre o segnaletica privata);
• gli altri condomini siano stati di fatto esclusi dall’utilizzo;
• il possesso sia durato almeno 20 anni senza opposizioni.

Come funziona l'usucapione del pianerottolo condominiale

Il pianerottolo condominiale è una parte comune per eccellenza e l’usucapione dello stesso è possibile solo in determinate condizioni. In primis il condomino deve aver inglobato il pianerottolo, o parte di esso, nel proprio appartamento, ad esempio spostando in avanti la porta di ingresso. 

In secondo luogo, il pianerottolo deve essere stato chiuso con opere murarie, modificando stabilmente la struttura e impedendo l’accesso agli altri. In questo modo il possesso può essere considerato esclusivo, a condizione che sia stato anche pacifico e indisturbato, ossia che non ci siano state contestazioni da parte di altri condomini nell’arco di 20 anni. In attesa di un eventuale usucapione, è bene in ogni caso conoscere le regole da seguire e sapere cosa si può mettere sul pianerottolo condominiale. 

Usucapione del sottoscala condominiale: cosa sapere

Il sottoscala è spesso oggetto di appropriazioni informali e l’usucapione si può verificare quando c’è un utilizzo da parte di un singolo condominio che rispetti dei requisiti ben precisi richiesti dalla giurisprudenza. Un sottoscala può essere adibito a ripostiglio, cantina o locale tecnico, ma un semplice deposito occasionale non è sufficiente per l’usucapione. 

Oltre al limite temporale minimo di 20 anni, è necessario che il sottoscala sia stato sottratto all’uso comune, in conseguenza dell’installazione di una porta o un cancello che di fatto abbiano impedito l’utilizzo da parte di altri condomini. È altresì importante che nel sottoscala siano presenti opere che dimostrino l’utilizzo esclusivo, come ad esempio la realizzazione di impianti di riscaldamento, elettrici o idrici. 

L'usucapione della cantina condominiale: tutti i casi

Anche la cantina condominiale può essere oggetto di usucapione quando non è chiaramente attribuita ad una unità immobiliare specifica. Come nel caso del sottoscala e in ossequio alle indicazioni generali relative all’usucapione, anche per la cantina un condomino deve aver avuto il possesso esclusivo, continuo e non contestato per 20 anni. 

Inoltre, è importante che sulla cantina siano stati posti in essere atti che, per loro natura, spettano esclusivamente al proprietario, senza che sia stato previamente richiesto il consenso di quest’ultimo, quali, ad esempio, la modifica della destinazione d’uso dell’immobile, l’esecuzione di interventi di ristrutturazione, la sostituzione della serratura e simili.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha altresì fornito chiarimenti in merito a una questione particolare. Anche nel caso in cui una cantina sia attraversata da impianti condominiali sin dai tempi della costruzione dello stabile, è possibile l’usucapione, fermo restando che il diritto acquisito rimarrà soggetto alla servitù. 

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Quando si verifica l'usucapione del cortile condominiale

L’usucapione del cortile condominiale può verificarsi se una porzione di questo viene recintata e utilizzata da un solo condomino come giardino privato, parcheggio o area di servizio. Tra le condizioni essenziali perché si possa materializzare l’usucapione c’è infatti l’impedimento dell’accesso ad altri condomini, ed è quindi importare approfondire come si può legalmente togliere il diritto di passaggio nel proprio cortile.

Come chiarito in varie occasioni dalla Corte di Cassazione, oltre all’impossibilità per gli altri di proseguire un rapporto con il cortile condominiale, perché il bene diventi usucapibile è necessario che il comportamento da parte di uno dei proprietari denoti in maniera inequivocabile l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva.

Lo stesso vale per l’usucapione di un cortile di pertinenza, per il quale va in primis chiarito chi è il proprietario, tenendo in ogni caso a mente che la pertinenza può essere usucapita in uno con la cosa principale, cioè ad esempio non ci può essere l’usucapione solo del cortile senza l’immobile. Oltre ai profili legati all’usucapione, quando si parla di affaccio sul cortile o su strada, è fondamentale considerare anche i diritti degli altri condomini.

Usucapione del terrazzo condominiale

Anche il terrazzo condominiale, specie se funge da copertura dell’edificio, è un bene comune, ma come evidenziato dalla giurisprudenza in diverse occasioni, questo non impedisce che possa essere usucapito da uno dei condomini. Ciò può avvenire, ad esempio, in caso di trasformazione del terrazzo condominiale in veranda privata, di installazione di opere permanenti o di accesso riservato esclusivamente al singolo.