Cessione di immobili non ultimati, no al bonus ricostruzione del decreto Crescita

Attenzione alla cessione di immobili non ultimati nel caso in cui si voglia beneficiare del bonus ricostruzione previsto dal decreto Crescita. Ecco quanto spiegato dall'Agenzia delle Entrate.

Con la risposta n. 305, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che non è possibile beneficiare delle agevolazioni previste dall'articolo 7 del decreto Crescita in caso di cessione di immobili non ultimati. Nel fornire la propria risposta, l'Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato quanto previsto dall'articolo 7 del decreto Crescita, ossia: "Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell'articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano rispettate nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo".

Via libera dunque alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna nel caso in cui ricorrano le seguenti condizioni:

• l'acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;

• l'acquisto abbia come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l'intero fabbricato entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero;

• ad eseguire interventi di "manutenzione straordinaria", "interventi di restauro e risanamento conservativo" o "interventi di ristrutturazione edilizia";

• all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.

Sia nel caso di ricostruzione che di ristrutturazione edilizia, il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche "Near Zero Energy Building", A o B.

In caso di cessione di immobili non ultimati, che dunque non soddisfino i requisiti previsti dalla disposizione, anche per quanto riguarda le necessarie certificazioni energetiche, non è possibile raggiungere il limite minimo di vendita del 75 per cento del fabbricato. Come spiegato dall'Agenzia delle Entrate, se tali atti dovessero superare il limite del 25%, si verificherà la condizione per la decadenza totale dall'agevolazione usufruita in sede di acquisto del fabbricato.