Bonus prima casa residenti all’estero, via libera all’agevolazione nel comune dove si è studiato

Dall’Agenzia delle Entrate arriva un interessante chiarimento in tema di bonus prima casa per i residenti all’estero. Con la risposta n. 312 del 15 dicembre 2025, è stato precisato che le agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile a uso abitativo nel comune italiano dove è stato svolto l’intero percorso scolastico e universitario spettano anche al cittadino italiano iscritto all’Aire, trasferito all’estero per ragioni di lavoro. La casa, inoltre, non deve necessariamente essere destinata ad abitazione principale né è richiesto il trasferimento di residenza dell’interessato.

Nel fornire i suoi chiarimenti con la risposta n. 312, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che l’articolo 2, comma 1, del decreto legge 13 giugno 2023, n. 69 ha modificato la Nota II bis, comma 1, lettera a) dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni in materia di imposta di registro approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (Tur) relativamente alla disciplina agevolativa prevista per le ipotesi di acquisto di prima casa in Italia da parte di un soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro.

Quindi, ai sensi della lettera a) della Nota II­ bis, come modificata dall’articolo 2 del decreto legge n. 69 del 2023, per beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa occorre “che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

L’Agenzia delle Entrate ha poi ricordato che, come chiarito dalla circolare del 16 febbraio 2024, n. 3/E, “Il beneficio fiscale, in ragione dell’intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza [...]”. Di conseguenza, “possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente:

• si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione;
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo;
• abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento”.

L’Agenzia delle Entrate ha però anche ricordato che per fruire dell’agevolazione devono ricorrere anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (non titolarità di diritti di proprietà o altri diritti reali su tutto il territorio nazionale su altra casa di abitazione) della Nota II bis, mentre non è richiesto, per queste specifiche ipotesi, che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato o che lo destini ad abitazione principale.

Per quanto riguarda poi l’interpretazione del termine attività, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato la circolare del 2 marzo 1994, n. 1 del Ministero delle Finanze ­ Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. IV. In questa circolare, con riferimento all’ubicazione delle unità immobiliari non di lusso adibite ad abitazioni dell’acquirente, per cui venivano attribuite agevolazioni tributarie ai fini dell’imposta di registro in caso di acquisto, è stato specificato che, “per quanto attiene all’acquisto effettuato nel comune ove l’acquirente svolge la propria attività, si precisa che il legislatore, con detto termine, ha inteso ricomprendere ogni tipo di attività ivi incluse quelle svolte senza remunerazione, come ad esempio le attività di studio, di volontariato e sportiva”. Un’interpretazione che è stata ribadita dalla circolare del 1° marzo 2001, n. 19.