Chi paga l’IMU per le parti comuni del condominio

Le spese e gli obblighi fiscali in condominio sono spesso fonte di dubbi e discussioni tra proprietari e amministratori, soprattutto quando entrano in gioco il pagamento delle imposte e situazioni legate alla morosità. Chi paga l’IMU per le parti comuni del condominio?

L’IMU relativa alle aree comuni di un condominio si paga esclusivamente quando queste dispongono di una propria rendita catastale autonoma, come nel caso dell’abitazione del portiere, dei posti auto coperti o della lavanderia condominiale. Il pagamento è ripartito tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà e di solito il versamento viene gestito dall’amministratore del condominio.

Chi paga l'IMU del condominio?

Le questioni fiscali e gestionali del condominio richiedono attenzione e una corretta conoscenza delle norme. Per evitare uno dei tanti problemi che possono sorgere, è importante sapere chi paga l’IMU del condominio, in modo da conoscere i diritti e gli obblighi dei singoli condomini.

L’individuazione dei soggetti passivi dell’imposta dipende dalla natura del bene sul quale la stessa viene applicata. In linea generale, il condominio come entità autonoma non paga l’IMU, poiché non è considerato proprietario delle parti comuni. L’imposta municipale propria è, infatti, dovuta dai soggetti che possiedono un immobile o un diritto reale sullo stesso.

Le parti comuni del condominio appartengono pro quota a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari e, normalmente, non generano un’autonoma imposizione fiscale. Esistono però alcune eccezioni: se il condominio possiede beni censiti autonomamente al Catasto e capaci di produrre reddito o di avere una propria rilevanza fiscale, allora è dovuta l’IMU su pertinenze condominiali, come nel caso di:

• alloggi del portiere di proprietà condominiale;
• locali commerciali intestati al condominio;
• immobili concessi in locazione;
• spazi con rendita catastale autonoma.

Da notare che la corretta classificazione catastale può incidere sull’applicazione dell’imposta, come nel caso della categoria catastale F1, con requisiti e caratteristiche ben precisi per l’IMU. 

Si paga l’IMU su un appartamento condominiale affittato, ma in questo caso l’onere è in capo al proprietario e non ricade sull’inquilino, mentre l’IMU di un locale condominiale è da ripartire tra i vari condomini, ed è dovuta se il suddetto locale ha una rendita catastale autonoma.

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Quali sono le parti comuni di un edificio in condominio?

Per comprendere gli obblighi fiscali è necessario chiarire quali beni siano considerati parti comuni e in tal senso il Codice Civile indica diversi elementi che, salvo diversa disposizione, appartengono a tutti i proprietari delle unità immobiliari. Tra le principali parti comuni troviamo:

• il terreno su cui sorge l’edificio;
• le fondazioni e i muri maestri;
• i tetti e i lastrici solari;
• scale, ascensori e pianerottoli;
• portoni d’ingresso;
• cortili;
• facciate;
• impianti idrici ed elettrici comuni;
• sistemi di riscaldamento centralizzati;
• aree verdi comuni;
• parcheggi condominiali.

Queste sono le indicazioni che giungono dall’articolo 1117 del Codice Civile, ma è bene evidenziare che l’elenco previsto dalla legge non è tassativo, visto che possono essere considerate parti comuni anche altre strutture che servano all’uso collettivo dei proprietari.

Un bene comune non censibile paga l’IMU? La risposta a questo interrogativo è negativa, tenendo presente che le parti comuni sono assoggettate o meno al pagamento dell’IMU a seconda della loro natura. L’IMU sulla portineria condominiale, ad esempio, è dovuta sia in caso di mancato utilizzo che di uso come abitazione principale, ma anche nell’ipotesi in cui l’alloggio sia locato a terzi. 

Diritto di ciascun condomino sulle parti comuni

Ogni proprietario possiede un diritto sulle parti comuni proporzionato al valore della propria unità immobiliare, generalmente espresso attraverso i millesimi. Ciò significa che ciascun condomino può utilizzare i beni comuni ma con alcuni limiti precisi. I diritti sulle parti comuni sono disciplinati dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile e prevedono:

• proporzionalità: salvo diversa previsione contenuta nel titolo, il diritto di ogni condomino sulle parti comuni è determinato in proporzione al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà;
• irrinunciabilità: il condomino non può rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni e non può evitare l’obbligo di partecipare alle spese necessarie alla conservazione delle parti comuni, neanche cambiando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, fatta eccezione per i casi previsti da specifiche disposizioni di legge;
• uso paritario: l’utilizzo personale del bene comune è consentito solo se non limita il diritto degli altri proprietari. Un esempio tipico riguarda l’installazione di elementi privati su aree condivise: l’intervento può essere legittimo solo se lascia agli altri la possibilità di usufruire dello stesso spazio;
• indivisibilità: le parti comuni non possono essere suddivise, a meno che la divisione non possa avvenire senza arrecare danno a nessun condomino e vi sia il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Per i condomini morosi paga chi è in regola?

Uno dei temi che genera maggiori tensioni in un condominio è quello relativo all’eventuale obbligo di copertura dei debiti dei condomini morosi da parte di quanti sono in regola. In linea generale, chi paga regolarmente non è automaticamente tenuto a intervenire per quanti invece non versano le quote condominiali.

Nella pratica però possono verificarsi situazioni differenti e possono venir fuori problemi di liquidità, tali da richiedere un coinvolgimento dei condomini solventi. Una conferma in tal senso giunge da una recente sentenza del Tribunale di Napoli, la n. 182 del 4 febbraio 2026, secondo cui l’assemblea condominiale non ha il potere di obbligare un condomino in regola con i propri versamenti ad assumersi in modo permanente i debiti dei condomini morosi. 

Solo in situazioni eccezionali può essere richiesta un’anticipazione provvisoria, che dovrà comunque essere successivamente restituita o compensata tramite conguaglio.

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Cosa rischia l’amministratore per mancato pagamento

L’amministratore svolge un ruolo centrale nella gestione economica del condominio e ha precisi obblighi di legge. Nel caso dell’IMU su parti comuni condominiali censite autonomamente, l’amministratore ha obblighi di gestione e pagamento: nel dettaglio deve occuparsi non solo della presentazione della dichiarazione, ma anche del versamento dell’imposta per conto dei condomini.

In caso di mancato pagamento dell’IMU, in genere il rischio per l’amministratore è soprattutto civilistico/gestorio, non automaticamente personale o penale. Di solito l’amministratore non diventa debitore personale dell’IMU al posto del condominio, ma è responsabile dei danni causati dalla sua cattiva gestione, che quindi possono essergli imputati. Ecco i principali rischi per l’amministratore:

• responsabilità per mala gestio: se il mancato pagamento deriva da sua negligenza o errore;
• richiesta di risarcimento danni da parte del condominio: ad esempio per:
  sanzioni fiscali, interessi di mora e spese aggiuntive causate dal ritardo del versamento IMU. Tale indicazione è stata ribadita dalla Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza n. 2701 del 10 aprile 2026;
• revoca dell’incarico nei casi più gravi: l’amministratore può vedersi revocato l’incarico da parte dell’assemblea o anche per via giudiziale, se ha ricevuto i soldi dei condomini e li ha distratti o usati per altri fini.