Via libera all’agevolazione per l’acquisto della prima casa anche nel caso in cui l’immobile sia collabente, quindi censito in categoria catastale F/2. L’importante è che venga destinato a uso abitativo entro tre anni dall’acquisto, cioè nel termine entro cui l’Amministrazione può esercitare il potere di accertamento. A chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate con la risposta 108 del 26 maggio 2026.
Cos’è un immobile collabente categoria F/2
Un immobile collabente censito in categoria catastale F/2 è un fabbricato totalmente o parzialmente inagibile, caratterizzato da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.
Rientrano in questa categoria i ruderi, gli edifici diroccati e gli immobili con gravi problemi strutturali, quindi non abitabili o non agibili, e non recuperabili con semplice manutenzione ordinaria o straordinaria.
La risposta 108/2026 dell’Agenzia delle Entrate
Con la risposta 108 del 26 maggio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto analizzato quanto disposto dalla nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur (Dpr n. 131/1986), e ha esaminato la recente evoluzione giurisprudenziale.
In modo particolare, la recente ordinanza della Corte di Cassazione del 16 febbraio 2025, n. 3913, muovendo dal precedente indirizzo relativo agli immobili in corso di costruzione, ha riconosciuto l’accesso all’agevolazione anche in caso di acquisto di un immobile collabente, di categoria catastale F/2. L’importante è che il bene sia suscettibile di essere trasformato in casa di abitazione mediante interventi edilizi.
Nota II-bis e imposta di registro al 2%
Analizzando quanto disposto dalla nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che è consentita l’applicazione dell’imposta di registro ridotta al 2% agli atti traslativi di case di abitazione non di lusso, purché ricorrano alcune condizioni. Tra queste condizioni ci sono: l’assenza di altri immobili abitativi nello stesso comune; il mancato utilizzo precedente dell’agevolazione; l’impegno a stabilire la residenza entro 18 mesi nel comune in cui si trova l’immobile.
La prassi amministrativa e la giurisprudenza hanno ampliato nel tempo la nozione di case di abitazione. In particolare, la circolare n. 38/2005 ha chiarito che l’agevolazione può spettare anche per immobili non ancora ultimati, purché “strutturalmente concepiti per uso abitativo”. La Cassazione ha poi riconosciuto il beneficio anche ai fabbricati in corso di costruzione (categoria F/3). Adesso, la risposta n. 108/2026 ha esteso questo principio anche agli immobili collabenti.
Si può ottenere l’agevolazione prima casa per un immobile F/2?
L’Agenzia delle Entrate ha quindi riconosciuto, alla luce del quadro normativo e di prassi e tenuto conto del recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, nell’ipotesi di unità collabenti, la possibilità di fruire dell’agevolazione prima casa per l’acquisto dell’immobile collabente, censito in categoria catastale F/2, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla norma agevolativa e sempre che si rendano nell’atto le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis.
Termine di tre anni e potere di accertamento
Resta fermo che, in linea con quanto affermato dalla Corte di Cassazione, l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza utile per l’esercizio dell’attività accertativa. In caso contrario, si verifica la decadenza dal beneficio.
In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che devono ritenersi superate le indicazioni fornite con la risposta a interpello del 30 agosto 2019, n. 357.
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