Milano Over the Rainbow: il rinascimento del capoluogo lombardo

Un nuovo rinascimento per l’immobiliare milanese. Questa è l’idea centrale del convegno “Milano Over the Rainbow”, organizzato da Scenari Immobiliari, tenutosi il 18 aprile a Milano. La tavola rotonda ha gravitato intorno al terzo rapporto stilato dal centro studi, che ha evidenziato come la voglia di riscatto dagli anni della crisi stia prendendo il sopravvento nel capoluogo lombardo, ben deciso a lasciarsi alle spalle gli anni bui.

“Milano si conferma sul podio d’Europa per quanto riguarda i servizi, l’economia, il numero di startup – evidenzia Francesca Zirnstein di Scenari Immobiliari illustrando le cifre principali del rapporto. - Nella città metropolitana, quindi non solo Milano ma anche i limitrofi, avvengono dei cambiamenti che dettano regole e modelli nuovi di rigenerazione urbana. La novità  è che esiste una densità di popolazione tale da creare una massa critica che produce domanda eterogenea di prodotti immobiliari, il che rappresenta un’opportunità di investimento per capitali di tutte le misure, e di sviluppo del territorio in tutte le direzioni possibili”.

Già nel 2017 gli investimenti su Milano sono stati praticamente la metà di quelli italiani: circa 5 miliardi euro che hanno riguardato non solo l’immobiliare ma anche la ricerca, la sanità, i servizi,  e di cui 3,5 sono provenuti da investitori nazionali.  Dal 2010 al 2017 sono arrivati invece circa 16 miliardi solo per il settore immobiliare, per il 58% uffici.

Ma tanti sono i temi intorno a cui la città di Milano si sta sviluppando, trasformandosi da città dell’industria pesante a capitale della cultura, della conoscenza, della moda, dei servizi, della sanità.  I 12,5 milioni di metri quadrati oggetto del rapporto ridefiniranno nei prossimi 15 anni il profilo della città, generando valore per oltre 21 miliardi di euro.

Tra i progetti centrali nel “rinascimento”milanese, si elencano la riqualificazione delle aree ex-Falck e lo scalo ferroviario con 630 mila mq di edilizia residenziale di cui circa un quinto destinata a edilizia residenziale convenzionata e sociale; il recupero dell’area Santa Giulia, attuato però solo parzialmente, con circa 300 mila metri quadri destinati all’edilizia residenziale e altrettanti a quella direzionale; stesso mix funzionale per la nuova area della Bovisa, che oltre ai 300 mila metri quadri di edilizia residenziale (di cui 40 mila convenzionata) vedrà la presenza di locali commerciali, servizi, attività produttive e l’insediamento di un polo per la ricerca in campo energetico di concerto con le università.

E questi non sono che tre dei 43 progetti in atto che nei prossimi anni incontreranno tutte le esigenze, da quella abitativa a quella accademica a quella sanitaria. In quest’ultimo ambito, un progetto firmato da Renzo Piano vedrà lo sviluppo di una Città della Salute dell’area di circa 1,4 milioni di metri quadri tra Milano e Sesto SG, che ospiterà due poli d’eccellenza come l’Istituto nazionale dei Tumori e l’Istituto Neurologico Besta.

Dal punto di vista del mercato residenziale, il numero di transazioni nel 2017 è stato di 33.200 unità, con una crescita del 12,2 per cento rispetto al 2016, dopo sette anni di segno meno. Anche il fatturato cresce circa del 10% salendo a circa 10 miliardi di euro. Stabili le quotazioni: i prezzi medi di vendita l’anno scorso sono stati pari a 8.500 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 4.900 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 3.300 euro al metro quadrato nelle zone periferiche. Per quanto riguarda gli affitti, i canoni medi si attestano a 130 euro annui al metro quadrato in periferia, 205 euro annui al metro quadrato nel semicentro e 335 euro annui al metro quadrato nelle zone centrali.

Tre elementi ha tenuto a sottolineare l’Assessore all’Urbanistica Pierfrancesco Maran. “In primo luogo, è interessante notare come l’investimento immobiliare a Milano sia inferiore rispetto a quello di altre città come Roma e Napoli (il 15% del valore aggiunto metropolitano contro circa il 20%). Ciò è da vedere come qualcosa di positivo, perché significa che Milano non investe solo in mattoni ma anche in economia reale. In seconda battuta, è positivo anche come i prezzi di case e uffici siano variati negli anni al massimo di un 1% al rialzo o al ribasso. Una circostanza che si spiega col fatto che la crescita dell’economia reale sia interiorizzata fattivamente, senza alimentare speculazioni che metterebbero a rischio bolla il settore immobiliare.

Infine – conclude Maran – dal punto di vista dell’impegno del Comune, che sta gestendo in maniera sostenibile una crescita demografica costante ma non travolgente, l’obbiettivo è quello di conciliare innovazione ed inclusione, eliminando le discontinuità territoriali create da aree considerate “periferiche” e non coinvolte, fino ad ora, nel discorso del “centro città”. Penso agli scali ferroviari, ma anche alla cerchia della 90-91, che sarà oggetto di investimenti del Comune nei prossimi tempi. Verranno investite risorse pubbliche, ma soprattutto nell’ottica di fare da volano ad un coinvolgimento di capitali privati, che sono la vera risorsa della città”.