Monetizzare i propri immobili per le spese familiari: istruzioni per l'uso

Matrimoni & patrimoni: il binomio può suonare cinico, ma è in realtà il focus suggerito da Debora Rosciani, conduttrice del programma “Due di denari” su Radio 24 e da Roberta Rossi, consulente finanziaria Ad di SoldiExpert Scf. Nel libro edito da Hoepli dall’omonimo titolo le due professioniste suggeriscono le “istruzioni per l’uso” sulla gestione del patrimonio (immobiliare, liquido e umano) perché la vita familiare abbia basi solide. O perché in caso di separazione tutto non crolli sulle spalle delle parti più deboli.

Tre sono i possibili scenari che si prospettano nella vita matrimoniale: la cura dei figli e la loro istruzione, con il rischio che il loro lavoro poi non ripaghi gli investimenti fatti; la possibile separazione o la morte prematura di uno dei due coniugi; l’avvento, sperabile, della pensione, che potrebbe però non essere così consistente come sperato. Tutti questi eventi, in alcuni casi vere “docce fredde”, sono destinati a rappresentare tappe importanti del percorso di coppia, e la gestione del denaro e delle ricchezze eventualmente immobilizzate dalla famiglia ha un grande peso su come si riuscirà ad andare avanti nonostante tutto.

Quanto rende, davvero, una casa?

“L’errore che molte famiglie italiane fanno – commenta Roberta Rossi con idealista/news – è credere che l’eventuale patrimonio immobiliare posseduto costituisca un valore di per sé. Le famiglie italiane sono tradizionalmente portate ad investire nel mattone, ma il rischio è che questo si trasformi in una zavorra, più che in una ricchezza”.

La maggior parte della ricchezza degli italiani è in effetti rappresentata dalla loro casa; alla fine del 2016, quasi il 70% delle famiglie italiane possedeva l’abitazione di residenza e circa un quarto di esse possedeva anche altri immobili. Ma quanto ha reso questo investimento nel tempo?

“Se dagli anni Sessanta i prezzi delle case sono aumentati, al netto dell’inflazione, del 140% - risponde Roberta Rossi, - e tra il 1970 e il 2007 il prezzo delle case risulta triplicato, è anche vero che in 25 anni il prezzo delle case non hanno battuto l’inflazione. Dal 2000 al 2007 abbiamo visto un’ascesa dei prezzi del 32,6%, ma da allora ad oggi il crollo è stato di un quarto del loro valore, e in zone non centrali si arriva anche ad un -40%. E’ molto: significa che la ricchezza degli italiani che hanno investito tutto sul mattone si è praticamente dimezzata. E quella ricchezza, magari, avrebbe potuto essere utilizzata per assicurare un futuro ai propri figli”.

Finanziare gli studi dei figli con la casa

Che fare allora? “L’investimento immobiliare, come tutti gli investimenti, non è un male assoluto, né un bene assoluto: tutto va valutato secondo le condizioni e gli obbiettivi della famiglia – risponde Roberta Rossi. – Certo è che un buon mix di investimenti deve comprendere una certa percentuale di ricchezza “solida”, una parte liquida, e una parte, perché no, investita in Borsa".

Quindi la casa non può essere tutto? "Della casa non bisogna “innamorarsi”. Quando si possiedono uno o più immobili occorre considerarli per quello che sono: uno stock di ricchezza che al bisogno si possa anche monetizzare e utilizzare per le spese familiari”.

In che modo? “Considerando l’immobile semplicemente come un investimento rivalutabile – risponde Roberta Rossi. – Ad esempio, una casa acquistata negli anni Settanta per 14 milioni di lire oggi potrebbe valere circa 130 mila euro, applicati i dovuti coefficienti di rivalutazione. Però occorre comprendere che non bisogna guardare solo al prezzo pagato, ma anche alla qualità dell’immobile e alla sua possibilità di produrre concretamente un reddito".

La qualità è in effetti la caratteristica principale perchè un immobile attiri un investitore, cosa che non sempre accade per le case datate. Al momento, solo il 10% degli immobili è in grado di generare una rendita, mentre il 90%, se non è l’abitazione principale, è una seconda casa che non produce nulla ma che costa in termini di tasse e manutenzione. "In alcune situazioni - consiglia Roberta Rossi - piuttosto che conservare una casa per tramandarla ai figli, può avere senso venderla, a qualsiasi prezzo, e utilizzare il denaro ricavato per assicurare loro la possibilità, magari, di studiare all’estero. Non dimentichiamo che oggi i ragazzi non vogliono necessariamente restare legati al loro luogo di origine, quindi è meglio investire per mettere loro le ali. Magari finanziando loro un’abitazione in affitto. Far laureare un figlio può costare anche fino a 45 mila euro se bisogna mantenerlo fuori sede”.

Casa e pensione: che fare?

Come comportarsi, invece, in ottica pensionistica? “Anche in questo caso – rispondono le autrici – il patrimonio immobiliare può rappresentare una fonte di ricchezza utilizzabile per integrare delle rendite che saranno sempre meno certe. E’ sempre aperta l’opzione del prestito vitalizio ipotecario. Oppure, si può vendere la nuda proprietà della propria casa mantenendone solo l’usufrutto. Alla morte la casa non resterà ai figli, ma si sarà potuto investire per loro in altro modo”.

Pensione donne: in Italia quattro volte più vedove che vedovi

“Quella della pensione è una questione molto pesante, soprattutto da una prospettiva femminile – spiega Debora Rosciani. – La differenza di retribuzione tra uomini e donne si riflette anche sui contributi pensionistici; il livello di occupazione femminile in Italia è basso: solo una donna su due lavora. Spesso le donne lasciano il lavoro perché diventano madri, e sul momento la scelta sembra sensata. Ma questo significa non costruirsi un futuro previdenziale. E che fare, poi, se sopravviene una separazione? O se il coniuge viene a mancare? Il problema è tangibile: basti pensare che l’aspettativa di vita delle donne è molto superiore a quella degli uomini, tant’è vero che in Italia esistono oltre tre milioni di vedove contro poco più di 700 mila vedovi”.

Non sempre, in questi casi, si può contare su una rendita, o su una pensione di reversibilità dignitosa. Una moglie a carico prende il 60% della pensione del marito, e se guadagna oltre 20 mila euro tale percentuale può ridursi al 30%. Quale consiglio, allora, per le donne (ma ad ogni modo, per chiunque)?

“La donna si costruisca una autonomia finanziaria rispetto alla famiglia – risponde Debora Rosciani. – Non per femminismo ma per prudenza: i rovesci economici possono capitare. Poi, pensi alla propria vecchiaia: una donna ha quattro volte in più la probabilità di restare sola e senza aiuti. Ragioni poi sulla propria prospettiva di tenore di vita e pianifichi l’uso delle proprie risorse, anche con l’aiuto di un consulente finanziario. Occorre infatti inverìstire per non tenere immobilizzata troppa liquidità sul conto corrente, il che significherebbe lasciarla consumare dall’inflazione. Infine, preveda un piano di previdenza complementare,  con l’andare del tempo sempre più imprescindibile. Prima si comincia con questo processo, meglio è”.