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Prestito vitalizio ipotecario: cosa dice la legge sulle imposte e la successione

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Autore: floriana liuni

Il prestito vitalizio ipotecario, introdotto per facilitare l’accesso al credito a soggetti che non vi potrebbero accedere facilmente ma possiedono un bene immobile da dare in ipoteca, può essere però oneroso per i parenti dopo il decesso di chi ottiene il finanziamento. In uno studio, il Consiglio Nazionale del Notariato ha cercato di evidenziare le principali implicazioni fiscali. Introdotto in Italia nel 2005 e regolamentato con la legge 44 del 2015, nel nostro Paese si tratta di un istituto piuttosto recente su cui gli aspetti fiscali sono ancora tutti da interpretare.

Prestito vitalizio ipotecario: imposta sostitutiva

Tra le implicazioni fiscali della legge 44 del 2015 sul prestito vitalizio ipotecario, il Consiglio Nazionale del Notariato sottolinea il riferimento all’art. 15 del d.P.R. n. 601/1973 che stabilisce l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine, che si estende, secondo la legge del 2015, anche al prestito vitalizio ipotecario. Il che vale per i finanziamenti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge, mentre quelli precedenti continuano ad essere regolati secondo le norme precedenti.

Resta invece da valutare, secondo il Notariato, il tema secondo cui l’imposizione fiscale e le relative aliquote debbano essere collegate o meno alla finalità del finanziamento richiesto. Secondo l’articolo 18 del d.P.R. n. 601/1973, infatti, si prevedrebbe la misura dello 0,25% per l’ammontare complessivo dei finanziamenti di medio e lungo termine, e del 2% “qualora il finanziamento stesso non si riferisca all’acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze”. In questo senso, l’art. 2, comma 1 del d.l. n. 220/2004 ha specificato che l’aliquota dell’imposta sostitutiva del 2% si applica ai soli finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze per i quali non ricorrono le condizioni per il beneficio ai fini dell’imposta di registro, quindi per quegli immobili che non risultano “prima casa”.

Istituti di credito sostituti d'imposta per il prestito vitalizio ipotecario

La legge, inoltre, impone che l’imposta sostitutiva sia applicata non solo ai finanziamenti erogati dalle “banche”, come disposto dal dPR del 73, ma da “istituti di credito e intermediari finanziari”, come da articolo 106 del Testo Unico Bancario. In più, nella legge si specifica che “ai fini dell’applicazione della disciplina prevista dall’art. 15 e ss. del d.P.R. n. 601/1973 e successive modificazioni, non rileva la data di rimborso del prestito vitalizio ipotecario” .

Quanto alle modalità di applicazione della imposta sostitutiva, specificato che essa si considera applicabile solo nel momento in cui la firma del contratto di finanziamento genera un’effettiva erogazione della somma, quest’ultima sarà accreditata al finanziato già al netto delle imposte, trattenute da parte dell’istituto di credito o dell’intermediario finanziario. Nel decreto di attuazione della legge sul prestito vitalizio (D.m. n. 226/2015, art. 2) si legge infatti che la somma che sarà erogata “al netto delle imposte e di tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e della polizza assicurativa”.

Prestito vitalizio ipotecario: cosa succede agli eredi?

Inoltre, al prestito vitalizio ipotecario si applicano le ordinarie imposte di successione mortis causa del finanziato (dovute dagli eredi, dai legatari e dai chiamati nel possesso dei beni ai sensi dell’art. 488 c.c.) e quelle relative alla vendita onerosa di beni immobili gravati da garanzia ipotecaria (dovute in solido dalle parti contraenti). Il che significa che a fianco del vantaggio del finanziato ci siano oneri che ricadono sui suoi eredi o su chi ne cura gli interessi. Fatto che a sua volta ha rilevanza fiscale per quanto riguarderà, dopo la morte, il pagamento delle imposte sull’immobile oggetto del prestito, sia che questo venga accettato in eredità sia che venga rifiutato o venduto. Considerato poi, inoltre, che la morte del finanziato segna il momento in cui l’ente erogatore del prestito richiederà agli eredi il rimborso integrale.

Per consentire la determinazione del tributo, ricorda il Notariato, la disciplina sulla successione (testo unico d.lgs. n. 346/1990) “precisa che fino a quando l’eredità non sia stata accettata o non sia stata accettata da tutti i chiamati, l’imposta è determinata considerando come eredi i chiamati che non vi hanno rinunziato, ferma restando successivamente, mediante dichiarazioni correttive e integrative, la possibilità di adeguare il pagamento dell’imposta in ragione della definitiva devoluzione dei beni ereditari”. Inoltre, “nel termine di dodici mesi decorre il tempo entro il quale (gli eredi devono) presentare la dichiarazione di successione al fine di consentire agli Uffici fiscali la liquidazione del tributo successorio, previo pagamento delle imposte ipotecaria e catastale”.

Ricorda il Notariato che “qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro i dodici mesi dal verificarsi degli eventi che hanno determinato la richiesta di rimborso in un’unica soluzione, il finanziatore può procedere alla vendita diretta dell’immobile ad un valore pari a quello di mercato (con eventuale ribasso del prezzo in caso di mancato perfezionamento della vendita) e, in alternativa, l’erede può provvedere egli stesso alla vendita dell’immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si concluda entro dodici mesi dall’incarico. Al riguardo, sembra potersi osservare, per quanto attiene al pagamento del tributo successorio, che, poiché la vendita diretta dell’immobile ipotecato a terzi da parte del finanziatore è stabilita dalla stessa legge, essa non può essere considerata atto che determina accettazione tacita dell’eredità da parte del chiamato che non sia nel possesso, mentre l’accordo con il finanziatore per procedere alla vendita del bene è atto cui consegue la qualità di erede”.

Perciò, se gli eredi decidono di non rimborsare il finanziatore entro i 12 mesi stabiliti, ciò implica per legge che il finanziatore debba entrarne poi in possesso senza che gli eredi si siano esplicitamente pronunciati sull’accettazione o meno dell’eredità (anche la dichiarazione di successione deve avvenire entro 12 mesi). Si può pensare che le strade siano due: accettare l’eredità pur lasciando l’immobile nelle mani del finanziatore, in caso di mancato rimborso (ma in questo caso le imposte sull’immobile restano in capo agli eredi finché il finanziatore non ne entra in possesso). Oppure, se decidessero di rinunciare esplicitamente all’eredità in toto, pagherebbero la relativa imposta di registro e sarebbero sollevati dal pagamento delle imposte sull’immobile ipotecato nei 12 mesi.

Le imposte sull'immobile oggetto di prestito vitalizio ipotecario

Per quanto riguarda il versamento delle imposte sull’immobile, questo può avvenire anche dopo il termine dei dodici mesi dopo i quali scade sia il momento di rimborsare il finanziatore sia quello di presentare la dichiarazione di successione. Scrive infatti il Notariato, “mentre il versamento delle imposte ipotecaria e catastale, eseguito dal contribuente in autoliquidazione, precede la dichiarazione di successione e deve essere in essa attestato, l’imposta sulle successioni è liquidata a cura dell’Ufficio, che notifica al contribuente il relativo atto con l’indicazione del tributo da corrispondere entro sessanta giorni”.

Per determinare, infine, l’ammontare del tributo dovuto, spiega il Notariato, “salvo verificare la sussistenza di altri beni nell’asse ereditario, nel caso di apertura di una successione di un soggetto che abbia stipulato un prestito vitalizio ipotecario, l’imposta sulle successioni dovrà essere determinata scomputando dal valore catastale indicato nell’attivo per l’immobile gravato da ipoteca, l’ammontare del debito certificato derivante dal finanziamento. Per poter individuare il tributo da corrispondere effettivamente, sarà inoltre necessario verificare la sussistenza di franchigie da imposta (stabilite in ragione della prossimità parentale o, nel caso di handicappato grave, della sua qualità) e, nel caso, la relativa aliquota applicabile (fissata anch’essa in ragione del grado di parentela)”.

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