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Mercato immobiliare 2020, le previsioni degli esperti

Occasioni di investimento soprattutto nelle città turistiche

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Autore: floriana liuni

Come sarà il mercato immobiliare italiano nel 2020? Secondo gli esperti consultati da idealista/news il sentiment è ancora positivo e l’anno appena iniziato riserverà buone occasioni di investimento.

Mario Condò de Satriano, presidente Centro studi Fiaip

“Il sentiment per il 2020 non è certo negativo, - afferma Mario Condò de Satriano, presidente Centro Studi Fiaip, - ma con ogni probabilità vedremo un minimo calo di compravendite (escludendo Milano per cui vale un discorso a parte). Inoltre, laddove ci siano stati interventi di riqualificazione, i prezzi potrebbero iniziare a risalire così come nelle città in cui ci siano stati interventi di adeguamento alla domanda turistica, perché l’investimento immobiliare in questi casi è tornato ad essere tra quelli più ricercati, soprattutto tra i piccoli investitori con disponibilità di spesa tra i 100 e i 250 mila euro. Tra le città in questione in particolare Roma, Firenze, Napoli, Venezia, Verona, e in genere tutti i luoghi di richiamo turistico.

“La ragione di questa ripresa è la voglia di investire nel mattone (sempre parlando di piccoli investitori) a causa della grande mancanza di fiducia nei confronti del sistema bancario e negli scarsi rendimenti di investimenti quali obbligazioni e depositi bancari; quindi il mattone diventa un bene rifugio.

Milano come si diceva è un discorso a parte: si tratta di una città che ha avuto una ottima programmazione da parte del pubblico e del privato ed è l’unica città con un indice demografico in attivo in contrasto con quello nazionale, che è prossimo allo zero a livelli mai visti dal 1918.

“Anche nel 2020 il maggior problema dell’immobiliare resta  il carico fiscale: il passaggio da Ici a Imu ha portato la tassazione a triplicare da 9 a 24 miliardi. Il fatto positivo è però che i prezzi sono ai minimi storici quindi, per quanto possano ancora marginalmente scendere nelle periferie, ci sono già ottime occasioni di investimento da un lato e di acquisto da parte dei giovani dall’altro, grazie anche ai mutui i cui tassi sono a loro volta ai minimi storici”.

Dario Castiglia, CEO & Founder RE/MAX Italia

“Ci lasciamo alle spalle un anno positivo per il mercato immobiliare residenziale, - commenta Dario Castiglia, Ceo di Re/Max Italia, - che ha registrato nuovamente un aumento del numero di compravendite e prezzi stabili. Stiamo assistendo ad un ritorno degli italiani verso gli investimenti immobiliari. La casa continua ad essere un bene rifugio e le agevolazioni sugli acquisti prima casa, i bonus fiscali inerenti alle ristrutturazioni degli immobili e i tassi dei mutui ai minimi storici risultano essere degli ottimi incentivi per chi si sta accingendo a comprare un immobile.

“I numeri delle compravendite continueranno a crescere, seppur con percentuali più ridotte rispetto agli anni d’oro dell’immobiliare, e per il prossimo biennio ci aspettiamo un lieve aumento generalizzato anche dei prezzi, non solo nei principali capoluoghi – come Milano, Venezia, Firenze e Bologna che già nel 2019 hanno registrato ottimi risultati - ma anche nei non capoluoghi.

“A fare da padrone oltre agli immobili di pregio che non hanno mai perso appeal, le nuove costruzioni e gli immobili ristrutturati. Cresce l’interesse verso i bilocali e i trilocali soprattutto nelle grandi città che offrono tante attività e attrazioni e che quindi agevolano una vita ‘fuoricasa’.

Se le grandi metropoli continuano ad attirare l’interesse degli investitori immobiliari e di chi vi vive per business, quelle più legate alla cultura e al turismo attirano soprattutto investitori stranieri che acquistano a buon prezzo immobili per crearne strutture ricettive da mettere a reddito o utilizzarle anche come casa vacanze”.

Roberto Busso, CEO Gabetti

“Il 2020 sarà un anno per cui prevediamo, come è stato per il 2019, una costante crescita delle compravendite in campo residenziale nell’ordine del + 5-8%, - prevede Roberto Busso, Ceo di Gabetti. - L’inversione di tendenza è ormai confermata e stabilizzata e a fine anno stimiamo di superare le 600mila transazioni. Il nuovo anno confermerà la ripresa del settore, seppure con valori differenti nelle diverse zone d’Italia. Ci sono città che hanno ben performato nel 2019 e che continueranno a farlo, come l’ormai inarrestabile Milano, ma anche Bologna, Napoli o per esempio Bari. Anche la Capitale sta segnando tassi di crescita positivi e crediamo possa trarre nuova linfa dalle diverse iniziative di sviluppo e riqualificazione residenziali in atto. Dal punto di vista dei tempi medi di vendita, assistiamo a una progressiva diminuzione mentre, per quanto riguarda i prezzi, prevediamo una complessiva stabilizzazione, con punte positive nelle città considerate più appealing”.

Mauro Corrada, CEO Duff & Phelps REAG

“Il 2019 ha soddisfatto le aspettative degli operatori, - commenta Mauro Corrada, CEO Duff & Phelps REAG, - con investimenti complessivi, nel segmento non residenziale, intorno ai 12 miliardi di euro. Fortemente attivo il settore Hospitality che si è qualificato quale principale asset class di interesse nell’anno appena trascorso, mentre nel 2020 sarà molto probabilmente il Residenziale (vendita e locazione) a prevalere. Il “living” declinato nelle sue varie forme come student housing, multifamily, residenze short-stay, senior housing offre una gamma di prodotti in cui l’immobile diventa il contenitore in grado di ospitare servizi e facilities pensati per rispondere alle diverse forme dell’abitare, sempre in continua evoluzione. Questa nuova tendenza porterà ad un’ibridazione dei segmenti tradizionali, elevando la concezione dell’abitare da una condizione “statica” ad una “dinamica” finalizzata a migliorare la qualità della vita, incontrando le esigenze della vita familiare e professionale.

"L’utilizzatore finale e le sue necessità dettano i driver per la definizione del prodotto in quanto impattano in modo consistente sulla capacità di assorbimento. Alla base del cambiamento c’è sempre la domanda di mercato rivolta a spazi flessibili, altamente tecnologici e sviluppati nel rispetto delle tematiche green. In particolare è il settore uffici a richiedere principalmente queste caratteristiche in un immobile; a livello nazionale l’offerta di spazi strutturati e in possesso di requisiti soddisfacenti è ancora carente.

"Gli investitori internazionali, abituati ad operare in altre realtà europee, si scontrano con una mancanza di prodotto core che li spinge a concentrarsi su operazioni di tipo value added o di nuova realizzazione, assumendosi i maggiori rischi annessi.

"Solo Milano e parzialmente Roma si stanno orientando verso l’immissione di nuova offerta in linea con le attese di mercato; nel 2020 si attende che anche altre città italiane medio-grandi possano incontrare l’interesse di investitori stranieri grazie alla rinnovata attenzione per valorizzazioni e riqualificazioni immobiliari. I settori della logistica e del retail, invece, continuano a compenetrarsi sempre più e a diventare le due facce della stessa medaglia. La principale spinta di questo trend è l’e-commerce che in Italia ha ancora importanti margini di crescita, con un tasso di penetrazione nel 2019 inferiore alla media europea. Il fenomeno dell’e-commerce porta a ridefinire e creare modelli di retail a “scala urbana” in spazi più circoscritti rispetto ai classici format, ma capillarmente diffusi; questa dinamica di ritorno al vicinato contribuirà nel breve periodo a creare nuovo valore ed interesse per asset in disuso ben localizzati".

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

“Un indice importante per capire il trend positivo di mercato – osserva Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa, - è la riduzione delle tempistiche di vendita che conferma l’esistenza di una domanda molto vivace e di un’offerta che continua a ridursi in alcune realtà, soprattutto per le tipologie di migliore qualità. L’anno appena iniziato non avrà un andamento molto diverso: l’interesse per l’immobile, sia come prima casa sia per investimento, è sempre molto vivo come dimostra la crescita delle richieste raccolte dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa. Gli investitori continuano ad essere attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti.

“Le previsioni sulle compravendite vedono il 2019 con una chiusura di volumi intorno a 590 mila transazioni, il 2020 intorno a 600 mila e 2021 si arriva a 620 mila. Si prevede un lieve trend in crescita anche per il 2022.

“Un trend, intravisto nel 2019 e che riteniamo possa confermarsi anche nel 2020, è la ripresa delle zone periferiche delle metropoli e dell’hinterland delle grandi città. Queste realtà risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori. Ci aspettiamo ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche, soprattutto se si doteranno di infrastrutture e potenzieranno i servizi ai turisti. Le nuove costruzioni potranno vedere un aumento dei valori, soprattutto se rispondenti a criteri di efficienza energetica e di qualità costruttiva, così come le abitazioni signorili: per entrambe le soluzioni abitative c’è, infatti, bassa offerta.

“I mutui resteranno ancora favorevoli nel 2020, il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2019.

“Sul versante prezzi è prevista una crescita media delle grandi città compresa tra +1% e +3%. Più dinamici si dimostreranno i mercati di Milano e Bologna, a seguire Firenze”.

Vincenzo Albanese, presidente Sigest

“La rilevazione del mercato residenziale nel III trimestre 2019 – afferma il presidente di Sigest Enzo Albanese – mostra dei buoni dati di crescita. In occasione della pubblicazione dei dati del II trimestre 2019 avevamo ipotizzato che alla fine dell’anno in corso il mercato residenziale italiano avrebbe potuto toccare i 100 miliardi di euro di transato, raggiungendo circa 600.000 transazioni. I dati del III trimestre mostrano come realistica questa possibilità: per raggiungere il risultato mancano poco più di 170.000 transazioni (ossia +6.4% rispetto al IV trimestre 2018), un numero raggiungibile. Anche per quanto riguarda Milano le previsioni fatte a fine estate sembrano ragionevoli: al capoluogo lombardo mancano circa 7.000 transazioni per raggiungere l’obiettivo (26.000 NTN), con una variazione percentuale del +4% rispetto all’ultimo trimestre dello scorso anno”.

Dalla rielaborazione degli ultimi dati OMI dell’Agenzia delle Entrate emerge che nel terzo trimestre 2019 si è assistito a un incremento del numero delle transazioni generalizzato, sia a livello nazionale sia sui 7 mercati principali (le cosiddette “grandi città”) che rende probabile una chiusura d’anno a circa 600mila transazioni. In particolare il numero di transazioni residenziali a livello nazionale nel III trimestre 2019 è cresciuto del 5% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, per un totale di 435.243 transazioni normalizzate. Nelle grandi città assistiamo a una crescita di NTN del 5.8% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Entrando nel dettaglio, le città che spiccano positivamente sono Milano e Genova, che staccano i risultati 2018 rispettivamente con +11.4% e +11.9%. In crescita anche Roma che chiude con un +4.6%. Firenze unica città che conclude il trimestre con un dato negativo, con una diminuzione di NTN del -5.3% rispetto allo stesso periodo del 2018.

Quali nuove tendenze si delineano all’orizzonte? “I dati positivi di crescita del III trimestre 2019 si affiancano a una nuova tendenza, quella del ritorno a Milano del mercato dell’investimento – continua Albanese, – che da diversi anni non era più preso in considerazione. Un dato significativo a riguardo è la notevole crescita della vendita di monolocali in città (+27%), un taglio tipicamente scelto da chi acquista per investimento. Il ritorno di questo mercato è la conseguenza diretta della ricerca di soluzioni alternative agli investimenti mobiliari classici, che oggigiorno non garantiscono più rendimenti elevati come una volta”.

“Si conferma il fenomeno di costante riduzione del numero degli appartamenti in vendita – aggiunge il presidente di Sigest, - che si attesta in media al -20% ogni anno. Alla scarsità di prodotto corrisponde un incremento dei valori, per questo le nuove realizzazioni a Milano hanno visto dal 2018 un incremento dei listini. Il fenomeno non tocca però più soltanto il mercato del nuovo, visto che i dati emersi dalle rilevazioni di FIMAA Milano Monza Lodi e Brianza si focalizzano anche sul potenziale incremento dei prezzi dell’usato, dove lo sconto in fase di trattativa si avvicina allo zero. Questa dinamica, a nostro avviso, potrebbe essere fonte di una certa preoccupazione di natura “sociale”: non tutti i cittadini hanno un potere d’acquisto tale da sostenere prezzi sempre maggiori e l’avanzare del fenomeno rischia di aprire sempre più la forbice della disuguaglianza sociale, che andrebbe contro i principi fondanti di una città naturalmente inclusiva come Milano”.

Centro studi Fimaa

 “Anche nel 2019 si conferma la tendenza espansiva dei volumi delle compravendite nel settore residenziale, in atto, sostanzialmente, dal 2014, - afferma Andrea Oliva, coordinatore Ufficio studi nazionale Fimaa, - ma nonostante questo il mercato immobiliare italiano si presenta in una fase di assestamento, più che di ripresa effettiva. I prezzi, nel complesso, sono orientati verso la stabilità, con l’unica eccezione delle locazioni che segnalano prezzi in aumento. Il mercato del nuovo ancora arranca e riflette lo stato di salute di un settore poco vivo e che solo in parte allinea la domanda ad un’offerta non in grado di soddisfarla pienamente. L’ulteriore riduzione nello scambio di abitazioni nuove denota una crisi ancora sistemica del mercato delle costruzioni su cui, insieme alle politiche immobiliari, dovrebbero venire indirizzati gli sforzi di politica economica volti ad abbassare le imposte sul mattone, fornendo magari ulteriori incentivi”.

“L’analisi dell’ufficio studi Fimaa-Confcommercio evidenzia come la casa sia sempre l’investimento più amato dagli Italiani, - aggiunge Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa. - A sostenere il mercato immobiliare, in questo particolare momento storico, sono diversi fattori. In primo luogo i valori degli immobili ancora tendenzialmente in leggero calo, fatta eccezione per Milano e le zone di pregio della Capitale e di altre primarie città. I tassi di interesse sono ai minimi storici, per effetto del secondo quantitative easing avviato dalla Banca centrale europea lo scorso novembre: il che vuol dire mutui a tassi, sia fissi sia variabili, davvero vantaggiosi. Una mano arriva anche dal fermento alimentato nelle principali piazze europee dalla Brexit, che sta convogliando investimenti stranieri nel mattone del nostro Paese. Il mercato registra, dunque, il ritorno all’investimento immobiliare da parte dei risparmiatori, anche per la mancanza di valide alternative redditizie. Diversi privati sono infatti invogliati a cambiare casa per il basso costo del denaro e ad investire anche in seconde case da mettere a reddito in locazioni brevi o ordinarie, grazie alla cedolare secca che permette rese più convenienti, rispondendo alla necessità di studenti o lavoratori part-time. Sulla cedolare secca occorre evidenziare che la sua abolizione per quanto riguarda gli immobili commerciali è stata un clamoroso errore: si è inceppato un meccanismo che oltre alla riqualifica dei tanti immobili sfitti nei centri urbani, avrebbe contribuito anche alla maggiore sicurezza dei cittadini. Le difficoltà per la stabilizzazione dei prezzi sono ancora riconducibili principalmente al considerevole numero di immobili tuttora all’asta per i crediti non onorati a causa della crisi. Le aste immobiliari non concorrono certo alla stabilizzazione dei prezzi, o alla ripresa delle quotazioni, e per smaltire lo stock tuttora disponibile servirà ancora del tempo. Oggi si avverte anche una carenza di immobili di qualità, sempre più richiesti dall’attuale mercato. Per soddisfare tale richiesta servirebbero incentivi appropriati per una riqualifica organica degli edifici esistenti. Rimane altresì indispensabile incentivare maggiormente le assunzioni dei disoccupati, per la ripresa dei consumi. In questo ambito servirebbero misure finalizzate alla riduzione del costo del lavoro a carico delle imprese. Soprattutto per permettere al settore immobiliare di ritornare ad essere la locomotiva del Paese”.

Il quadro tracciato dall’Ufficio Studi Fimaa relativo al 2019 e ai primi mesi del 2020 vede un anno concluso con una crescita media delle compravendite residenziali del 4,3% nel 2019, con un andamento dei prezzi che tuttavia non va di pari passo, segnando un calo dello 0,4% con valori comunque orientati verso la stabilità.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, i nuovi contratti ordinari sono cresciuti del 1,8% mentre le locazioni brevi (inferiori a 30 giorni) sono cresciute del 2,6%. I canoni segnano un aumento sia quelli ordinari (+1,4%) sia quelli riferiti alle locazioni brevi (+1,2%).

Secondo gli agenti immobiliari Fimaa interpellati, nel 2020 le compravendite continueranno la crescita manifestata nel 2019 mentre prezzi di vendita, tempi medi di vendita e sconto sul prezzo saranno stabili. Per quanto concerne le locazioni, i contratti ordinari saranno in aumento con canoni tendenzialmente stabili. Le locazioni brevi saranno improntate sulla stabilità sia per il numero di contratti sia per i canoni.

La casa ideale per il 2020 è un appartamento usato abitabile in condominio, ad eccezione del Centro Italia dove è preferita la casa indipendente; è localizzata in centro città (prima scelta tranne nel Centro Italia dove gli sono preferite le zone di pregio) o come seconda scelta in zona di particolare pregio (zona semicentrale nelle città piccole, nel Centro e Sud Italia e Isole); è al secondo piano o superiore, con ascensore; è dotata di riscaldamento autonomo; è composta da 3 o 4 locali, 2 bagni e 1 terrazzo; è dotata di box auto (garage) e di posto auto all’aperto; costa tra i 100 e i 200mila euro (tra i 200 e i 400mila euro nelle grandi città e nel Centro Italia.

Abitare Co.

“Le previsioni rimangono positive per il mercato in generale e anche per il comparto delle nuove residenze, – sottolinea Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi di Abitare Co. – Resta evidente il divario fra il ritmo tenuto da Milano, rispetto alle altre aree metropolitane. Un ritmo che si differenzia non solo sulla crescita dei prezzi ma anche su quella dell’offerta. D’altra parte, il sistema congiunturale dell’area metropolitana milanese resta ben al di sopra dei livelli degli altri sistemi locali. Inoltre, la domanda di chi vuole oggi investire nelle nuove residenze è al 90 per cento concentrata solo su questa città una domanda che, fra l’altro, proviene da varie parti di Italia oltre che dall’estero”.

Secondo le stime di Abitare Co. nelle otto principali città metropolitane italiane alla fine del 2019 si è vista una crescita delle compravendite del +4,8 rispetto allo stesso periodo dello 2018. Un incremento che riguarda non solo le abitazioni “usate”, ma anche il nuovo.

Nelle città metropolitane le vendite di nuove abitazioni nel 2019 sono aumentate del +5,9% rispetto al 2018, i prezzi medi hanno registrato un incremento del +2,2% (€ 4.470 al mq.), i tempi di vendita sono pari a 5,4 mesi e l’offerta è cresciuta del +0,7%. Le nuove abitazioni rappresentano, così, il 9,8% dell’offerta totale presente sul mercato residenziale, ma con quote che vanno dal 3,6% di Genova al 17,3% della più dinamica Milano. Tutti gli indicatori (crescita, offerta, prezzi, tempi di vendita, ecc.) assegnano così alla città meneghina il ruolo di driver nel mercato residenziale del nuovo.

Dalle rilevazioni le città più care sono risultate Milano con €5.600 (+6,6% sul 2019) e Roma con €5.160 (+0,9%); seguono Firenze con €4.950 (+2,1%), Torino con €4.600 (+1,4%), Genova con €4.480 (+0,6%), Bologna con €4.000 (+3,5%), Napoli con €3.950 (+0,5%) e la più “economica” Palermo con €3.030 (+2,1%).

Le nuove abitazioni rappresentano solo il 9,8% dell’offerta totale del mercato residenziale, con Milano (17,3%) che ha, ancora una volta, il peso maggiore, seppur in discesa rispetto alla fine del 2018, quando la quota dell’offerta era di ben 8 punti più alta. Valori simili si registrano solo a Roma (16,8%), seguita da Torino (11,7%), Bologna (10,2%), Palermo (6,8%), Firenze (6,5%), Napoli (5,5%) e Genova (3,6%). E’ evidente che l’offerta oggi sia ancora molto deficitaria rispetto allo stock totale delle abitazioni in vendita (oltre un milione).

Nuveen Real Estate

Per quanto riguarda il panorama europeo, secondo l’ultima ricerca della società di gestione degli investimenti immobiliari Nuveen Real Estate nel mercato residenziale continueranno a spiccare le residenze per studenti come segmento interessante per gli investitori globali nel corso del 2020. Il notevole squilibrio tra domanda e offerta in questo settore è probabilmente destinato ad ampliarsi in modo sostanziale, secondo Nuveen, per l’effetto combinato della disponibilità limitata e dell’evoluzione demografica, unitamente all’aumento della mobilità degli studenti a livello globale e a una base di locatari nazionali più selettivi.

La società rileva anche che il settore logistico, da molti considerato il “preferito” dell’industria immobiliare, crescerà ulteriormente nei mercati che in precedenza erano considerati secondari, quali Siviglia, Genova, Erfurt, Tolosa o Linz, grazie alla diffusione dell’e-commerce dalle grandi città ai centri più piccoli. Molti investitori stanno aumentando la loro esposizione nella logistica, puntando a un 20% del portafoglio; la costruzione di nuovi spazi si mantiene su livelli importanti ma adeguati, determinando il formarsi di una coda di acquirenti che cercano di entrare nel mercato, sostenendone quindi i valori. Il rischio maggiore per la logistica nel 2020 è rappresentato dalla guerra dei dazi a livello globale, che sta facendo venire meno il supporto ciclico al settore. Nei cicli precedenti, quello che veniva chiamato “settore industriale” era strettamente correlato con il mercato degli uffici. Questa correlazione storica potrebbe però venire meno in questo ciclo, perché attualmente la logistica è ancorata a fattori strutturali, quali l’incremento delle vendite online, mentre il segmento degli uffici sta seguendo un ciclo relativamente normale, anche se fortemente legato all’offerta.

Si evidenzia inoltre che la continua ricerca della diversificazione nel settore retail e l’approccio degli investitori di lungo termine dovrebbero essere orientati verso i segmenti che registrano le migliori performance nella categoria, ad esempio designer outlet e spazi retail ad uso misto, come lo Xanadu di Madrid, o outlet in cui sia possibile riproporre le giacenze. Il sentiment negativo verso il settore retail ha tuttavia prevalso per tutto il 2019, con volumi di transazioni in calo del 33% circa nel corso dell’anno fino al terzo trimestre del 2019, in parte a causa della penetrazione e della crescita delle vendite online. “I volumi degli investimenti, - si legge nel rapporto, - si manterranno bassi e i rendimenti sotto pressione nel 2020. Assisteremo probabilmente a un ritorno degli investimenti retail quando ci sarà una maggior chiarezza sui cambiamenti strutturali, in particolare sul reale impatto della penetrazione dell’online, e una domanda più consistente da parte dei retailer – ma servirà tempo perché ciò si verifichi. L’evidenza di transazioni limitate nel 2020 porterà a un’erosione generalizzata dei rendimenti retail. Tuttavia, il settore rimane diversificato e nel medio termine si presenteranno opportunità di profitto e di valorizzazione del capitale legate ai solidi fondamentali dei locatari e alla garanzia di reddito, unite alla presenza di asset ad alto rendimento”.

Per quanto riguarda il segmento uffici, “Riteniamo che le prospettive di crescita degli affitti per i prossimi anni saranno migliori nei mercati in cui negli ultimi anni la domanda ha superato l’offerta con ampio margine, - sostiene Nuveen. - Nonostante le transazioni dei contratti di locazione siano diminuite rispetto ai picchi precedenti, la solidità della domanda e la regolamentazione dello sviluppo negli ultimi cinque anni fanno prevedere prospettive favorevoli per la crescita degli affitti, a condizione di un’inversione nel ciclo economico dell’Eurozona e alla soluzione dei problemi legati alla Brexit nel Regno Unito”.