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Quali sono le città a rischio bolla immobiliare nel 2020

Secondo i dati dello Ubs Global Real Estate Bubble Index, Milano non sarebbe a rischio

UBS Global Real Estate Bubble Index 2020
UBS Global Real Estate Bubble Index 2020
Autore: Redazione

Milano è tra le città meno a rischio bolla a livello globale. E non solo ora, alla luce della pandemia, ma da anni i valori del capoluogo lombardo risultano solidi. Tra le città più a rischio, invece, Monaco e Francoforte, seguite da Parigi e Amsterdam. Lo dice lo UBS Global Real Estate Bubble Index 2020.

Milano tra le città meno a rischio bolla

Lo studio annuale del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management indica un rischio bolla o una significativa sopravvalutazione dei mercati immobiliari nella maggior parte delle città valutate. Ma, a dispetto di quel che si credeva relativamente a Milano, i cui prezzi spesso sono stati commentati come fuori mercato o gonfiati, dall’analisi tali prezzi risultano molto ridimensionati e perfettamente sostenibili.

Dopo una correzione lunga un decennio i prezzi di Milano hanno ricominciato a salire nel 2018, si legge nel report. Con una accelerazione nel 2019, anno che ha visto ridursi i tempi di permanenza degli immobili sul mercato a causa dell’aumento della domanda. Anche dopo tre mesi di lockdown i prezzi sono risaliti dell’1,5% nell’anno, pur con uno spostamento della domanda dal centro alle periferie per effetto dello smart working. Una dinamica, quella dei prezzi, che è tuttavia molto meno “gonfiata” rispetto a quanto accadeva, ad esempio, nei primi anni Duemila.

UBS Global Real Estate Bubble Index 2020
UBS Global Real Estate Bubble Index 2020

Di conseguenza, il capoluogo lombardo si colloca in fondo alla classifica dei 25 Paesi a maggior rischio bolla immobiliare al mondo, precisamente al 23° posto, ancora dietro Madrid che si colloca invece al 21°. Dubai e Chicago rappresentano invece due città addirittura sottostimate rispetto al proprio potenziale margine di sviluppo.

Le città mondiali a rischio bolla immobiliare

Per quanto riguarda il resto del mondo, è l'Europa che mostra la maggior parte dei mercati immobiliari più surriscaldati. Monaco e Francoforte sono in cima alla classifica. Parigi e Amsterdam seguono da vicino, entrando in territorio di rischio bolla a fianco delle due città tedesche. Analogamente, anche Zurigo, Toronto e Hong Kong presentano forti squilibri. A differenza dell'anno scorso, il mercato immobiliare di Vancouver si trova ora in fascia sopravvalutata, insieme a Londra, San Francisco, Los Angeles e, in misura minore, New York. Boston, Singapore e Dubai presentano ancora valutazioni eque. Lo stesso vale per Varsavia, che è stata inclusa nello studio per la prima volta.

Mediamente, i tassi di crescita dei prezzi annuali rettificati per l'inflazione nelle città prese in esame hanno subito un'accelerazione negli ultimi quattro trimestri. In molte metropoli europee i prezzi sono saliti di oltre il 5%, con Monaco, Francoforte e Varsavia in testa.

Ecco la classifica completa del Ubs Global Real Estate Bubble Index:

UBS Global Real Estate Bubble Index 2020
UBS Global Real Estate Bubble Index 2020

I prezzi delle abitazioni durante la pandemia

Nonostante la pandemia, nella prima metà del 2020 i mercati immobiliari sono rimasti comunque resilienti. Lo studio individua tre motivi principali. In primo luogo, i prezzi delle abitazioni sono un indicatore economico retrospettivo e riescono a riflettere una recessione economica solo con un certo ritardo. In secondo luogo, la maggior parte dei potenziali acquirenti di immobili non ha subito perdite di reddito dirette nel primo semestre del 2020. Le agevolazioni creditizie per le imprese e i programmi di lavoro a orario ridotto hanno attenuato le ricadute della crisi. In terzo luogo, i governi hanno sostenuto i proprietari di immobili in molte città durante i periodi di lockdown. I sussidi per l'edilizia abitativa sono stati aumentati, le tasse sono state ridotte e le procedure di pignoramento sono state sospese.

UBS Global Real Estate Bubble Index 2020
UBS Global Real Estate Bubble Index 2020

Prospettive immobiliari internazionali secondo Ubs

Ecco infine le prospettive regione per regione secondo il report della banca d’affari svizzera:

  • Svizzera: Zurigo ha registrato il più forte tasso di crescita dei prezzi di tutte le regioni economiche svizzere nell'ultimo decennio. Gli alloggi situati vicino al centro di Zurigo hanno beneficiato di una domanda crescente. L'elevata disponibilità a pagare riflette sia le aspettative di un ulteriore aumento dei prezzi sia la domanda sostenuta di investimenti. In linea con questi sviluppi, la città entra in territorio di rischio bolla. Zurigo inoltre continua a superare Ginevra sia per prezzo che per indice. Dopo il recente aumento dei prezzi, tuttavia, il mercato immobiliare ginevrino si è ripreso dalle perdite subite nel periodo tra il 2013 e il 2016. Inoltre, i bassi tassi ipotecari rendono interessanti gli immobili a uso proprio alla luce delle locazioni gonfiate del mercato e la città beneficia della sua posizione internazionale.

  • Europa: i punteggi dell'indice di tutte le città dell'Eurozona analizzate sono aumentati negli ultimi quattro trimestri, con valutazioni che sono già le più alte al mondo. Gli squilibri stanno aumentando ulteriormente sulla scia di costi di finanziamento estremamente bassi, che non sono in linea con la forza delle economie locali. In particolare, i prezzi a Francoforte e Monaco sono più che raddoppiati nell'ultimo decennio. Al contrario, Londra ha registrato il secondo più debole sviluppo dei prezzi di tutte le città analizzate dal 2016. Nonostante ciò, la città rimane in territorio sopravvalutato, ma i problemi di accessibilità economica, l'incertezza politica e un contesto fiscale e normativo più severo stanno esercitando un'ulteriore pressione sui prezzi delle abitazioni. Gli acquirenti stranieri potrebbero approfittare della sterlina più debole e dei prezzi più bassi, sostenendo così il livello dei prezzi a medio termine.
  • Stati Uniti: i punteggi dell'indice sono stati relativamente stabili negli ultimi cinque anni nelle città della East Coast. Per contro, i mercati della West Coast si sono sviluppati in modo meno coerente. A Los Angeles i punteggi dell'indice hanno continuato a crescere, mentre a San Francisco le valutazioni sono diminuite a causa del calo dei prezzi delle abitazioni. Nel complesso, il calo dei tassi ipotecari a livelli storicamente bassi sostiene i prezzi degli immobili statunitensi. Ma le variazioni di prezzo nelle città analizzate seguono la media nazionale. La crescita della domanda interna alle singole città è rallentata poiché i cittadini si trasferiscono in periferia a causa di problemi di accessibilità economica e dell'impatto del COVID-19. La continua migrazione verso Stati a basso costo e più favorevoli a livello fiscale, aziendale e normativo ha accelerato questa tendenza.
  • Medio Oriente: negli ultimi 30 anni Tel Aviv ha registrato una crescita dei prezzi tra le più altre nelle città coperte in questo report. Attualmente, i prezzi degli immobili sono di nuovo in aumento a causa delle condizioni di finanziamento più accomodanti e della scarsa offerta di alloggi. Il governo ha abbassato l'imposta sull'acquisto di seconde case, incoraggiando gli investimenti nel mercato immobiliare. Il mercato immobiliare di Dubai ha invece raggiunto un nuovo minimo ciclico. Dall'ultimo picco del 2014, i prezzi sono scesi di oltre il 35% e il punteggio di valutazione è prossimo ai livelli di depressione. Gli effetti positivi sui prezzi derivanti dall'elevata crescita demografica e da una più accomodante regolamentazione sui mutui vengono compensati dalla costante crescita dell'offerta e dalla debolezza dei prezzi del petrolio.
  • Asia Pacifico: i prezzi delle abitazioni sia a Hong Kong che a Singapore sono rimasti abbastanza stabili nel primo semestre dell'anno. Ma mentre i prezzi reali a Hong Kong sono più alti di oltre il 50% rispetto a 10 anni fa, i prezzi a Singapore sono rimasti praticamente invariati in questo periodo. L'inasprimento normativo si è dimostrato molto efficace nel frenare la crescita dei prezzi a Singapore nell'ultimo decennio. Le incerte prospettive economiche stanno pesando sulle prospettive di mercato in entrambe le città, ma nel medio termine è probabile che la domanda rimanga elevata, dato il loro ruolo chiave nella regione. Tokyo si è trasformata in uno dei mercati immobiliari più dinamici della regione, rafforzato dalla forte crescita demografica e dalle condizioni di finanziamento interessanti. A Sydney, gli standard di prestito più accomodanti e i tagli dei tassi della RBA hanno acceso un fuoco di paglia negli ultimi trimestri, con un modesto ma probabilmente fugace recupero dei prezzi.