Come diversificare il portafoglio investendo nei settori immobiliari di Europa e UK

Segnali concreti di ripartenza nel mercato immobiliare di Regno Unito ed Europa. Secondo Aberdeen Investment, il comparto vede rendimenti interessanti, in linea con le medie storiche, che li rendono interessanti in ottica di investimento. La società – che gestisce oltre 30 miliardi di sterline di immobili – stima per i prossimi tre anni performance annualizzate dell’8,4% nel Regno Unito e dell’8,9% in Europa, superiori alla media globale del 7%.

Secondo Anne Breen, Global Head of Real Estate, il processo di creazione di valore sta cambiando radicalmente: «Gli investitori si concentrano sempre più su come rendere gli asset resilienti al futuro, tramite decarbonizzazione, criteri ESG e interventi operativi. Non basta ciò che si acquista: è il modo in cui lo si gestisce a determinare la performance». In un contesto caratterizzato da forte disruption economica, l’investimento tematico rimane rilevante, così come l’esposizione ai segmenti living e logistica. Tuttavia, Breen sottolinea che il vero differenziale competitivo sarà sempre più legato alla capacità dei gestori di estrarre valore tramite operazioni attive, in un mercato privo di chiare disparità strutturali di rendimento.

Industriale e logistica: il settore più solido per i prossimi cinque anni

Il comparto industriale e logistico rimane, per Aberdeen, uno dei pilastri dell’allocazione strategica nel medio periodo. L’asset manager prevede per gli immobili industriali di Regno Unito ed Europa un rendimento medio annuo di circa l’8% nei prossimi cinque anni, con una performance che già oggi sovraperforma l’immobiliare complessivo da quattro trimestri consecutivi.

Pur in presenza di una crescita degli affitti più moderata e di mercati dove i livelli di canone hanno raggiunto soglie di sostenibilità critica, il settore continua a mostrare solidità. In Europa, la limitata pipeline di nuovi sviluppi dovrebbe contribuire, dal prossimo anno, a stabilizzare le vacancy e sostenere ulteriori incrementi dei canoni. Nel Regno Unito il rallentamento dell’attività edilizia è ancora più marcato: i nuovi sviluppi sono passati da 21,1 milioni di piedi quadrati del primo trimestre 2022 a 1,93 milioni nel terzo trimestre 2025.

Una fonte emergente di domanda è rappresentata dalle industrie legate alla difesa, che ricercano spazi produttivi leggeri e aree per ricerca e sviluppo. Aberdeen interpreta questo trend come parte di un più ampio processo di reindustrializzazione europea, favorito da nuove politiche industriali e commerciali.

Uffici: fondamentali in recupero, attenzione alla qualità dell’asset

Il mercato degli uffici mostra segnali di miglioramento, con le location centrali in diversi Paesi che stanno già registrando una ripresa della domanda. A Londra, Aberdeen osserva una buona tenuta dei livelli di assorbimento e una pipeline limitata che dovrebbe contribuire alla riduzione dei tassi di sfitto. In questo contesto, la società mantiene una preferenza per City e West End, mentre i Docklands mostrano dinamiche di recupero ma restano più volatili.

In Europa, le aree centrali di Monaco, Amsterdam, Parigi e Madrid rimangono le piazze più resilienti. Nel 2026 la nuova offerta dovrebbe raggiungere livelli pari a circa la metà della media storica, un fattore che dovrebbe sostenere ulteriormente i fondamentali.

Aberdeen nota inoltre che la qualità dell’asset è diventata cruciale: gli uffici core mantengono buone performance, mentre quelli secondari stanno gradualmente raggiungendo livelli di pricing più realistici. Ciò apre opportunità di retrofit e conversione, soprattutto per immobili B+ situati in zone prime del Regno Unito e dell’Europa continentale. L’asset manager avverte che mantenere una sottoponderazione eccessiva sugli uffici di buona qualità nel 2026 potrebbe rivelarsi penalizzante in termini di rendimento.

Retail: progressi significativi, ma lo scenario macro rimane un fattore di rischio

Il retail prosegue nella fase di recupero, trainato in particolare dai parchi commerciali dominanti, caratterizzati da layout efficienti, un mix mirato di tenant e la presenza di retailer alimentari leader. Aberdeen rimane invece più cauta sui centri commerciali e sul retail tradizionale, a causa della debolezza dei consumi e del rallentamento della crescita salariale reale. In Francia la fiducia dei consumatori è particolarmente fragile, complice l’instabilità politica e le ricorrenti proteste.

Nel segmento out-of-town, i tassi di sfitto sono ai minimi storici e in Europa emergono segnali di crescita dei canoni. Tuttavia, l’inflazione e il deterioramento del mercato del lavoro potrebbero frenare le spese discrezionali. I retailer orientati al valore stanno aumentando la propria quota di mercato, riflettendo un consumatore più attento al prezzo.

Aberdeen mantiene una view positiva sul settore, in particolare su parchi commerciali e supermercati, pur riconoscendo che il contesto macroeconomico rappresenta un test significativo per la resilienza del comparto.

Residenziale: fondamentali solidi e domanda strutturale sostenuta

Il residenziale si conferma tra i segmenti con i fondamentali più solidi, sostenuto da un deficit di offerta e da una crescita costante degli affitti. Nel Regno Unito, il mercato degli affitti privati continua a soffrire per la riduzione dell’offerta da parte dei piccoli proprietari, mentre il capitale istituzionale non riesce a compensare con nuove iniziative.

Aberdeen considera l’istituzionalizzazione del settore la strada privilegiata per aumentare l’offerta abitativa, anche se a un ritmo molto lento: ai trend attuali, il comparto raggiungerebbe una quota del 30% solo tra 70 anni. Il build-to-rent ha rallentato dopo la correzione dei valori di due anni fa, ma i rendimenti sembrano aver trovato un punto di stabilizzazione. L’asset manager prevede per l’Europa un rendimento medio annuo di circa il 9% nei prossimi tre anni.

UK e Europa più competitivi degli Stati Uniti in un contesto di incertezza

Pur restando un mercato strategico su scala globale, gli Stati Uniti appaiono oggi meno prevedibili: l’incertezza politica e segnali economici più deboli aumentano il rischio percepito dagli investitori internazionali. Aberdeen ritiene che Regno Unito ed Europa offrano un profilo rischio-rendimento più interessante nel breve e medio periodo. Una conferma arriva dai flussi di capitale: quelli provenienti dal Canada verso l’Europa sono cresciuti di quasi il 200% nell’anno terminato a settembre 2025, dinamica che Aberdeen collega alla ricerca di mercati più stabili e con migliori fondamentali di crescita.