Aumento dei mutui, sarà crisi? Cosa succederà nei prossimi mesi

Alzando il costo del denaro, la Bce ha fatto la mossa che il mercato si aspettava, e gli investitori sanno che non sarà nemmeno l’ultima: gli aumenti, ha annunciato Christine Lagarde, sono infatti tutt’altro che finiti. Ma come tutto questo influirà sui mutui degli italiani? Di quanto sono aumentate le rate del mutuo dal 2021? Ed è vero, come credono alcuni analisti, che ci si avvicina ad una nuova crisi dei mutui, come già vista nel 2008? Fabio Femiani, Coo di idealista/mutui, ci dà la sua analisi della situazione.

“La Bce ha aumentato il costo del denaro al 2%, con il dichiarato obiettivo di frenare l'aumento dell'inflazione, oggi vicina al 10 per cento, nonostante ci si avvicini sempre più pericolosamente al labile confine della recessione economica, - spiega Femiani. - I primi segnali di attenzione sul mercato dei mutui iniziano già ad arrivare, con particolare riferimento alle condizioni sempre più stringenti per la concessione di nuovi prestiti”.

Come influisce l’inflazione sulla disponibilità di mutui in banca?

La crescita di Euribor e Irs sta rendendo più salate le rate dei prestiti nuovi finanziamenti. Da un lato questo si traduce in una crescente difficoltà di accesso al credito, dall’altro si riflette in una maggiore difficoltà degli istituti nella valutazione e nella concessione del credito. Questo nuovo scenario, sta facendo cambiare le strategie delle banche, non solo quanto a policy creditizia, ma anche quanto a offerta commerciale.

Le banche applicano criteri diversi per concedere mutui?

In primo luogo sta aumentando la selettività degli Istituti nei confronti delle opportunità di impiego del danaro: infatti, tassi più elevati corrispondono a un aumento dei rapporti di incidenza rata sul reddito disponibile, escludendo pertanto dal perimetro di fattibilità operazioni che, con i tassi di solo 12 mesi fa, sarebbero state tranquillamente finanziabili. In secondo luogo cambia la valutazione di lungo periodo: le Banche stanno iniziando a includere nella valutazione della sostenibilità di un debito anche futuri sbalzi di spesa, dovuti non solo a eventuali aumenti delle rate, ma anche delle spese quotidiane di un nucleo familiare (di attualità il caro energia, ad esempio).

Come cambia l’offerta di mutui in banca?

Visto il quadro generale, le banche stanno attuando delle virate anche nella strategia commerciale: essendo aumentato il costo del funding, diventa più oneroso offrire mutui a tasso fisso. Gli istituti stanno quindi focalizzando il panel dei prodotti su soluzioni a tasso variabile, che consentono loro di lavorare con una tesoreria pressocché “a vista”, offrendo alla cliente strumenti che consentano di mitigare il rischio di aumento della rata, con strumenti quali i mutui a rata costante e durata variabile, oppure stabilendo un tetto massimo della rata come avviene con i mutui a tasso variabile con cap.

Cosa cambia per chi abbia già un mutuo in essere?

I mutui esistenti meritano un discorso a parte: se abbiamo già dato per assodato che nulla cambia per chi ha sottoscritto un contratto a tasso fisso, le conseguenze su chi ha un finanziamento a tasso variabile sono da valutare diversamente in base a vari fattori. Ovviamente il comune denominatore sarà un aumento dell’esborso mensile, ma l’impatto sarà diverso in proporzione alla durata residua o all’importo del debito ancora da rimborsare: più si è lontani dall’ultima rata, maggiore sarà l’importo del debito residuo e più pesanti saranno gli impatti di un aumento ei tassi di interesse.

E’ vero, come affermano gli analisti di FABI, che ci si avvicina ad una nuova crisi dei mutui come nel 2008?

Nel 2008 la crisi dei mutui era dovuta ad un sovraindebitamento da parte delle famiglie, con rate del mutuo che superavano il reddito netto disponibile ed eccedevano quindi la capacità di rimborso. Oggi la situazione non è questa: da un lato la situazione finanziaria degli italiani è ben diversa da quella delle famiglie americane del 2008, data la maggiore tendenza al risparmio, dall’altro, come detto, c’è maggiore selettività da parte delle banche nel concedere mutui. Quindi immaginare uno scenario con famiglie indebitate oltre le disponibilità a priori è difficile. E’ vero però che un rischio deriva dall’inflazione: potrebbe accadere che i livelli di indebitamento esistente, a tasso variabile, raggiungano picchi tali da non rendere più possibile i rimborsi, andando ad aggiungersi al caro bollette e alle spese correnti sempre più alte. Ovviamente se una fetta maggiore del reddito familiare deve essere impiegato per le spese indifferibili, come pagare la luce e il gas o fare la spesa, una fetta minore sarà destinata ai mutui, che potrebbero risultare, alla lunga, insostenibili.

E’ il caso di parlare di allarme mutui?

Forse è un allarmismo più da titolo di giornale che da analisi oggettiva. Va ricordato infatti che veniamo da dieci anni di tassi bassissimi che hanno portato a un boom di mutui a tasso fisso, dieci anni in cui anche chi aveva un variabile ha spesso surrogato verso un’offerta a tasso fisso per assicurarsi le ottime condizioni dell’epoca. I dati di Abi e Banca d’Italia parlano di un 10 per cento circa dei mutui totali esistenti rimasti a tasso variabile; contratti che possono essere surrogati anche oggi verso un tasso fisso o un variabile con cap. Il “problema” dell’esplosione delle rate riguarda quindi, a conti fatti, meno del dieci per cento dei mutui esistenti. I nuovi mutui possono invece essere stipulati nell’ambito delle offerte di cui parlavo più sopra, in particolare i tassi variabili con cap, che ormai sempre più banche offrono e che sono praticamente dei mutui “quasi fissi”, al netto degli spread iniziali che sono più alti di quelli di un mutuo fisso vero e proprio.

Qual è la dinamica odierna dei tassi dei mutui?

Il tasso di riferimento per i mutui fissi è passato da 0,40 del settembre 2021 per i mutui di 20 anni al 2.79% attuale, per i mutui di 25 anni dallo 0,51% al 2.58%, per i trentennali dallo 0,48% al 2.41%. Nel caso dei mutui variabili, invece, il tasso di riferimento è quello dell’Euribor che il 27 settembre 2021 era pari a -0,55% per un mese e -0,54% per i tre mesi mentre al 27 ottobre 2022 è salito rispettivamente all’1,13% e all’ 1,61%.

Di quanto sono aumentate le rate del mutuo in un anno?

Di seguito alcune simulazioni idealista/mutui:

MUTUO VARIABILE DA 150.000 EURO DI 30 ANNI: la migliore offerta, nel caso di mutuo prima casa, prevede un Taeg dell’1,95% e una rata mensile da 539 euro. Per la stessa tipologia di mutuo, lo scorso anno (settembre 2021) l’offerta migliore registrava un Taeg dello 0,48% e una rata mensile pari a 442 euro. L’aggravio mensile è di 97 euro, per un maggiore esborso annuo di 1.164 euro.

MUTUO VARIABILE DA 100.000 EURO DI 25 ANNI: Il Taeg migliore per la prima casa si attesta all’1,83%, con una rata mensile da 406 euro. Per la stessa tipologia di mutuo, lo scorso anno (settembre 2021) l’offerta migliore registrava un Taeg dello 0,42% e una rata mensile pari a 346 euro. Il rincaro mensile è quindi di 60 euro, quello annuale di 720 euro

MUTUO VARIABILE DA 200.000 EURO DI 20 ANNI: La migliore offerta prevede per la prima casa un Taeg dell’1,84% e una rata mensile da 978 euro. Per la stessa tipologia di mutuo, lo scorso anno (settembre 2021) l’offerta migliore registrava un Taeg dello 0,39% e una rata mensile pari a 858 euro. Il maggior peso mensile è di 120 euro, che diventa di 1.440 euro sull’anno.

NUOVO MUTUO FISSO DA 150.000 EURO IN 30 ANNI: per l’acquisto di una prima casa la migliore offerta prevede un Taeg del 3,52% e una rata mensile da 667 euro. Per la stessa tipologia di mutuo, lo scorso anno (settembre 2021) l’offerta migliore registrava un Taeg dell’1,04% con una rata mensile pari a 481 euro. L’aggravio per chi paga mensilmente è di 186 euro, che diventa di 2.232 euro in un anno.

NUOVO MUTUO FISSO DA 200.00 EURO IN 25 ANNI: l’accensione di un nuovo mutuo per per acquisto di una prima casa vede per l’offerta migliore un Taeg del 3,53% e una rata mensile da 490 euro. Per la stessa tipologia di mutuo, lo scorso anno (settembre 2021) l’offerta migliore registrava un Taeg dello 0,98%, con una rata da 370 euro mensili. La differenza è di 120 euro mensili e 1.440 euro l’anno.

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