Restano fermi i tre tassi di riferimento Bce, come ampiamente ci si aspettava. La riunione dell’11 aprile 2024 del Consiglio Direttivo della Banca Centrale Europea ha deciso che “I tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale rimarranno invariati rispettivamente al 4,50%, al 4,75% e al 4,00%”. Quanto costano oggi i mutui secondo le simulazioni di idealista/mutui.
Ecco perché la Bce non taglia i tassi
“Il Consiglio direttivo ha deciso oggi di mantenere invariati i tre tassi di interesse di riferimento della BCE, - si legge nella nota dell’istituto guidato da Christine Lagarde. - Le nuove informazioni hanno sostanzialmente confermato la sua precedente valutazione circa le prospettive di inflazione a medio termine. L’inflazione ha continuato a ridursi, soprattutto per effetto dell’andamento più contenuto degli alimentari e dei beni. Le misure dell’inflazione di fondo stanno perlopiù diminuendo, la crescita dei salari registra una graduale moderazione e le imprese stanno assorbendo parte dell’incremento del costo del lavoro con i loro profitti.
Le condizioni di finanziamento rimangono restrittive e i precedenti rialzi dei tassi di interesse continuano a incidere sulla domanda, contribuendo al calo dell’inflazione.
Tuttavia le pressioni interne sui prezzi sono forti e mantengono elevata l’inflazione dei servizi”.
Inflazione: come influirà sul taglio dei tassi
Il Consiglio direttivo della Bce mantiene come obbiettivo il ritorno dell’inflazione al livello del del 2% a medio termine, e al momento, come si legge nella nota diffusa, i tassi di interesse di riferimento si ritiene si collochino su livelli che “forniscono un contributo sostanziale al processo di disinflazione in atto”.
I tassi restano quindi invariati, e resteranno “sufficientemente restrittivi finché necessario.
Se la valutazione aggiornata del Consiglio direttivo in merito alle prospettive di inflazione, alla dinamica dell’inflazione di fondo e all’intensità della trasmissione della politica monetaria accrescesse ulteriormente la sua certezza che l’inflazione stia convergendo stabilmente verso l’obiettivo, sarebbe opportuno ridurre l’attuale livello di restrizione della politica monetaria”. Quella che manca è l’informazione che tutti si chiedono: quando si ridurrà la pressione sulla restrizione della politica monetaria? L’approccio di Lagarde in questo senso resta “data driven”; le decisioni verranno definite di volta in volta a ogni riunione, “senza vincolarsi a un particolare percorso di riduzione”.
Inflazione e crescita, le stime della Bce
Tenendo d’occhio i dati di inflazione e crescita, sui quali il Consiglio Direttivo si baserà per prendere anche le prossime decisioni di politica monetaria, occorre considerare che, secondo le proiezioni Bce, l’inflazione dovrebbe diminuire nei prossimi anni, ma più lentamente rispetto al 2023. Con il venir meno delle pressioni dal lato dei costi e per effetto della politica monetaria della BCE, l’inflazione complessiva si dovrebbe ridurre dal 5,4% del 2023 al 2,3% nel 2024 e al 2,0% nel 2025, raggiungendo l’1,9% nel 2026. La crescita economica rimarrà invece debole nel breve termine a seguito di condizioni di finanziamento restrittive e di un clima di limitata fiducia. Con il calo dell’inflazione, la ripresa dei redditi delle famiglie e il rafforzamento della domanda esterna, il PIL in termini reali dovrebbe aumentare dello 0,6% nel 2024, dell’1,5% nel 2025 e dell’1,6% nel 2026.
Tassi di interesse, quando scenderanno? Il parere di idealista
Anche questa volta l’approccio della Bce è stato rivolto a cogliere i segnali del mercato, senza dare indicazioni certe sul momento in cui i tassi scenderanno. Qualche indizio però lo abbiamo: da un lato Lagarde, dopo la scorsa riunione del Consiglio Direttivo, aveva accennato alla possibilità di iniziare non prima di giugno il taglio dei tassi. Dall’altro, l’analisi dei futures mostra l'Euribor a 3 mesi intorno all’area del 3% entro la fine dell'anno, e verso quota 2,65% dopo la primavera del 2025. Movimento che anticipa quello che potrebbe essere il livello dei tassi per allora.
“In giugno avremo più visibilità della situazione, - commenta Fabio Femiani, responsabile mutui di idealista per l’Italia. - Attendiamo i movimenti dell'inflazione e degli indici macroeconomici per farci un’idea più chiara. Al momento però è corretto e necessario essere prudenti. Non si può dare per scontato che già in giugno inizi la discesa. Visto il profilo prudente del Consiglio Direttivo, sembra chiaro che per la fine dell'anno non ci sarà una discesa forte dei tassi”.
Mutui casa, quanto costano dopo la decisione della Bce
Come cambiano, allora, le rate del mutuo oggi? Considerata l’aspettativa di una discesa dei tassi Bce, sulla cui data non siamo certi ma che sicuramente è nel prossimo futuro, la tendenza al ribasso dei parametri di riferimento dei mutui a tasso fisso e variabile (Eurirs ed Euribor) è già impostata da tempo. Secondo i dati in possesso di idealista/mutui, simulando un mutuo trentennale da 200 mila euro e spread 1,50%, l’evoluzione della rata da maggio 2022 (prima degli aumenti Bce) ad aprile 2024 evidenzia rate inferiori a quelle pagate a settembre 2023 per quanto riguarda i mutui a tasso variabile con una riduzione di 7 euro mensili (e 84 annuali) rispetto all’inizio dell’anno. Per quanto riguarda i tassi fissi, invece, siamo a livelli ancora più convenienti rispetto a maggio 2023: la riduzione è di 28 euro mensili in meno, pari a ben 336 annuali. I mutui a tasso fisso registrano però un aumento della rata rispetto al mese scorso di 9 euro mensili (108 euro annuali), mentre i mutui a tasso variabile costano 120 euro in meno rispetto al mese scorso ma ben 467 euro mensili in più rispetto al maggio 2022, quando gli aumenti dei tassi Bce non erano ancora iniziati.
“Analizzando i dati relativi alla domanda di mutui in possesso di idealista/mutui, - spiega Femiani, - la miglior rata disponibile per i mutui a tasso fisso è di 738 euro, tenendo conto che, per immobili “green” , oggi alcune banche (forti anche di un funding dedicato alla riqualificazione energetica a prezzi inferiori) stanno offrendo tassi super scontati, addirittura inferiori all’IRS di riferimento”.
Come scegliere il mutuo in banca oggi
Nonostante l’incertezza sul quando avremo effettivamente un taglio dei tassi, dall’analisi dell’offerta di mutui da parte delle banche partner di idealista emerge da un lato un’offerta al ribasso da parte degli istituti di credito, dall’altro una ripresa della domanda da parte dei clienti, che anticipano quella che è comunque una certezza: prima o poi i tassi scenderanno.
“Stiamo assistendo a un inizio anno con offerte al ribasso da parte dei principali istituti di credito, soprattutto per quanto riguarda i mutui a tasso fisso - spiega Femiani, - e anche sul comparto green data la volontà (in certi casi un vero e proprio obbligo) degli istituti di credito di riqualificare il comparto degli immobili a garanzia dei propri crediti. Oggi non è raro – soprattutto sugli LTV inferiori all’80% - incontrare tassi anche di in area 2,55%-2,75% per mutui di durata 25 o 30 anni. In parallelo,
i consumatori si stanno già comportando come se i tassi si fossero abbassati, vista la ripresa della domanda, quasi insperata rispetto alle previsioni di fine anno scorso”.
Di contro, il costo dei finanziamenti per la casa a tasso variabile restano ancora molto alti. “Di certo la situazione non è incoraggiante per coloro che possiedono un finanziamento a tasso variabile e che vedono ancora le proprie rate cresciute di oltre il 60% rispetto al primo semestre 2022, - commenta Femiani. - In attesa dei tagli, si può però ancora confidare sulla possibilità di trasportare a costo zero il proprio mutuo in un altro istituto, beneficiando di un tasso migliorativo tramite la surroga del mutuo”.
Tassi Bce, le conseguenze su mutui e mercato immobiliare
Non basta lasciare fermi i tassi, e la Bce deve attivarsi per arrivare ad una veloce riduzione che alleggerisca la spesa delle famiglie per i mutui, anche in considerazione del forte rallentamento dell’inflazione. Lo afferma il Codacons, commentando la decisione della Banca Centrale Europea di mantenere inalterati i tassi di interesse.
Il mercato si è mosso in anticipo rispetto le decisioni della Bce, con i tassi sui finanziamenti che negli ultimi due mesi stanno calando sia per il fisso che per il variabile. Chi oggi accende un finanziamento a tasso fisso per l’acquisto della prima casa, calcola l'associazione, si ritrova un Taeg tra il 2,7% e il 2,8%, in deciso ribasso rispetto al 3,7% di media di novembre 2023. Ciò equivale ad un rata mensile più bassa, con risparmi pari a circa 45 euro al mese per un mutuo da 100mila euro a 30 anni, e di 67 euro al mese per un finanziamento da 140mila euro a 25 anni. Su base annua la minore spesa sarà nel primo caso di 540 euro, nel secondo di oltre 804 euro.
Analizzando l’andamento dei tassi per i mutui variabili, oggi la migliore offerta sul mercato per un finanziamento da 100mila euro a 30 anni presenta un Taeg del 4,62% contro il 4,91% di novembre, e una rata mensile da 496 euro rispetto ai quasi 513 euro di quattro mesi fa, con un risparmio di 16,8 euro al mese. Per un mutuo da 140mila euro a 25 anni il Taeg passa dal 4,95% di novembre al 4,65% di aprile, con una minore spesa di oltre 22 euro a rata. Per lo stesso importo, ma con un finanziamento trentennale, il Taeg scende dal 4,94% al 4,64%, pari ad una minore tata mensile di 23,68 euro, e un risparmio annuo di circa 284 euro.
Tuttavia, secondo il Codacons le famiglie che hanno acceso un mutuo continuano a subire i pesanti effetti del caro-rata. Rispetto ai tassi medi di fine 2021, ad esempio, per alcune tipologie di mutuo a tasso variabile la maggiore spesa raggiunge oggi i 5mila euro l’anno rispetto ai tassi in vigore a fine 2021, e questo come conseguenza dei continui rialzi disposti dalla Bce.
Ma gli effetti del caro-rata sono disastrosi sia sul fronte immobiliare che su quello creditizio: lo scorso anno sono state vendute nel nostro Paese poco meno 710mila abitazioni, con un calo del 9,5% rispetto al 2022. La quota totale delle case acquistate tramite il ricorso al finanziamento è stata di poco superiore al 36%, il minimo storico, e la centrale rischi Crif ha registrato per il 2023 una diminuzione del 24% delle richieste di mutuo e del 24% nelle erogazioni. Lo stock dei mutui è così sceso nel nostro Paese da 426,2 a 423,5 miliardi di euro, 2,7 miliardi di euro in meno, con effetti negativi indiretti sul comparto dell’edilizia, dei mobili e dell’arredamento – conclude il Codacons.
Calendario Bce, quando scenderanno i tassi?
Ecco il calendario delle prossime riunioni Bce durante le quali l’istituto di Francoforte potrebbe decidere nuove variazioni nei tassi di interesse:
- 6 giugno 2024
- 18 luglio 2024
- 12 settembre 2024
- 17 ottobre 2024
- 12 dicembre 2024
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