Mutuo senza contratto indeterminato: quando si può fare

È possibile ottenere un mutuo senza contratto indeterminato? Non si può dire che la domanda non sia comune, fra i numerosi lavoratori che, per via di un contratto a termine o di un lavoro da autonomi, desiderano lanciarsi sul mercato immobiliare. Non disporre di un contratto a tempo indeterminato non è una condizione ostativa all’ottenimento di un mutuo, tuttavia le banche potrebbero richiedere garanzie maggiori, data la più elevata incertezza reddituale. Ma quali sono gli ostacoli e, soprattutto, come trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze?

Chi ha un contratto determinato può chiedere un mutuo?

In un’era dove il lavoro si fa sempre più frammentato, e caratterizzato da contratti a termine oppure da posizioni autonome, è più che lecito sorgano dubbi sull’effettiva capacità di ottenere un mutuo da parte di chi non può approfittare del classico posto fisso.

A livello normativo, non vi sono ostacoli di legge per ottenere l’approvazione di un finanziamento immobiliare anche in presenza di un contratto a tempo determinato o, ancora, di altre tipologie di lavoro non stabile. 

Il Testo Unico Bancario, ovvero il D.Lgs. 385/1993, specifica infatti che le banche devono vagliare la capacità di rimborso del richiedente, non la tipologia di contratto in suo possesso. Di conseguenza, anche il lavoratore a termine, se dimostra di avere un reddito costante e continuo, può certamente aspirare all’accensione di un mutuo.

Tuttavia, proprio poiché queste categorie di lavoratori tendono a caratterizzarsi per redditi meno stabili, gli istituti di credito potrebbero richiedere delle garanzie maggiori, prima di acconsentire all’erogazione del finanziamento.

Che tipo di contratto di lavoro serve per fare un mutuo

Come già anticipato, per ottenere un mutuo non è necessario aver a disposizione un contratto di lavoro specifico, bensì trovarsi in una condizione reddituale che offra sufficiente sicurezza alla banca. Per verificare la fattibilità del finanziamento, l’istituto di credito ha infatti bisogno di minimizzare il rischio di insolvenza, ovvero la probabilità che il richiedente non riesca a saldare il proprio debito.

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È però altrettanto vero che vi sono alcune tipologie di contratto, come quello a tempo indeterminato, che possono agevolare l’erogazione del mutuo. D’altronde, di fronte a un posto fisso, il lavoratore può contare su entrate stabili per un periodo potenzialmente lungo e ciò, come facile intuire, alleggerisce il rischio per la banca. Ma quali altri contratti sono valevoli, al fine di richiedere un finanziamento a scopo immobiliare

In linea generale, le banche valutano l’erogazione per chi dispone:

• di un contratto a tempo determinato, se garantisce una sufficiente continuità reddituale o, ancora, in presenza di un garante;
• di un contatto flessibile, come i cosiddetti Co.co.co oppure i lavoratori atipici, come i collaboratori a progetto. In questo caso, la banca potrebbe sempre richiedere la presenza di un garante e, ancora, la documentazione sulle entrate per almeno due anni continuativi di lavoro;
• di un contratto di apprendistato, regolato dal D.Lgs. 81/2015, che prevede una durata fino a 3 anni per la formazione, con possibile stabilizzazione successiva. Le banche potrebbero considerarlo rischioso, richiedendo un garante, vista l’incertezza del passaggio a tempo indeterminato;
• di un contratto di somministrazione, sempre regolato dal D.Lgs. 81/2015, gestito da agenzie interinali e spesso a termine. Proprio data la natura temporanea, la banca potrebbe richiedere un garante o un cointestatario per maggiore sicurezza;
• di un lavoro autonomo, ad esempio in Partita IVA, purché le entrate siano costanti nel tempo. Solitamente, gli istituti di credito richiedono la documentazione relativa agli ultimi due anni di attività e redditi consistenti. In alcuni casi, potrebbero preferire la presenza di un garante.

Di conseguenza la sola presenza di un contratto di lavoro che garantisca una certa continuità e di un garante non sono condizioni sufficienti per l’erogazione del finanziamento. Gli istituti di credito prenderanno in considerazione numerosi fattori, dal valore dell’immobile fino allo storico creditizio del richiedente: per sapere nel dettaglio tutti i passaggi osservati dalla banca, è utile approfittare di una guida passo per passo al mutuo.

Come comprare casa senza contratto indeterminato

Verificato il contesto normativo e i requisiti delle banche per poter erogare il finanziamento, come comprare casa pur in assenza di un contratto indeterminato? Per quanto l’ottenimento del mutuo sia più difficile rispetto a un posto fisso, vi sono diverse alternative da prendere in considerazione.

La presenza di un garante per il mutuo

Il mutuo senza contratto indeterminato con un garante rappresenta la soluzione più diffusa, e anche fra le più efficaci, per ricevere l’approvazione del finanziamento, anche quando la situazione lavorativa non è sufficientemente stabile.

Infatti, la banca può notevolmente ridurre il proprio rischio di insolvenza:

• il garante interviene nel pagamento delle rate residue, in caso in cui l’intestatario del mutuo non fosse in grado di farlo;
• anche nei periodi in cui il mutuatario è senza lavoro, ad esempio al termine del contratto, il saldo del debito può essere garantito con continuità.

Come appare evidente, l’istituto di credito provvederà a una verifica delle condizioni reddituali e patrimoniali anche sul garante, per accertarsi possa effettivamente farsi carico del mutuo. Ancora, è utile sapere che normalmente le banche non ammettono garanti che, al termine del finanziamento, hanno superato i 75 anni d’età, anche se esistono eccezioni.

Il peso di un anticipo consistente sulla casa

La seconda strada da tentare, per ottenere un mutuo anche in presenza di un contratto lavorativo non stabile, è puntare su un anticipo consistente sulla casa. In altre parole, intervenire il più possibile per ridurre il Loan to Value (LTV), ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo richiesto alla banca.

Infatti, bisogna sapere che:

• generalmente, gli istituti di credito non concedono mutui superiori all’80% del valore dell’immobile, se non in casi eccezionali, come ad esempio la garanzia pubblica del Fondo Consap;
• più si scende sotto a questa soglia dell’80%, più si riduce il rischio per la banca, aumentando così le probabilità che il mutuo venga erogato.

Bisogna sapere che il valore della casa dovrà essere proporzionale alla propria capacità reddituale: di solito, non vengono approvati mutui se il valore della rata è superiore a un terzo delle entrate mensili.

Il Fondo di Garanzia Consap per facilitare il mutuo

Alcune categorie di lavoratori possono approfittare, per facilitare l’approvazione del finanziamento, del Fondo di Garanzia Consap. Con il mutuo Consap senza contratto indeterminato è infatti possibile avvalersi di una garanzia pubblica sullo stesso finanziamento, così da ridurre notevolmente i rischi per la banca.

Istituito con la Legge 147/2013, e di recente aggiornato dalla legge 207/2024, attualmente il Fondo Consap prevede:

• una garanzia pubblica fino all’80% per le categorie prioritarie previste dalla Legge 207/2024, come le famiglie numerose. I requisiti, come un mutuo con LTV pari o superiore all’80% e un ISEE inferiore a 40.000 euro, variano in base alla categoria;
• una garanzia pubblica fino all’80% per i giovani under 36, che sono tra le categorie prioritarie individuate dalla sopracitata legge. È richiesto un ISEE inferiore a 40.000 euro e un mutuo con LTV pari o superiore all’80%.

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Di conseguenza, grazie al Fondo Consap è assolutamente possibile ottenere un mutuo giovani senza contratto indeterminato: un’utile iniziativa per favorire l’accesso al credito immobiliare anche per coloro che, per questioni anagrafiche, non si trovano in una stabile condizione economica.

Il mutuo con altre forme di garanzia

Infine, un contratto determinato o precario può comunque portare all’erogazione del mutuo grazie ad altre forme di garanzia, come ad esempio:

• immobili ipotecabili già in proprio possesso;
• la sottoscrizione di specifiche polizze, in accordo con la banca;
• la presenza di polizze vita, sulla perdita di lavoro o assicurazioni professionali, che possono intervenire nei periodi di instabilità di reddito.

Ovviamente, non vi è una soluzione che possa valere per tutti: è indispensabile analizzare ogni caso particolare, in concerto con la banca. Per questa ragione, prima di procedere alla richiesta del mutuo, è utile informarsi preventivamente verso l’istituto di credito e, se possibile, procedere a farsi rilasciare una predelibera non vincolante, così da vagliare in anticipo la fattibilità dell’erogazione e giungere alla compravendita in piena serenità.