Mutuo con clausola floor: come funziona e quando non è ammesso

Nei finanziamenti immobiliari, la scelta di un tasso variabile rappresenta un’opzione molto comune, perché vantaggiosa se l’andamento di mercato è favorevole. Tuttavia, è indispensabile prestare attenzione alle condizioni sottoscritte: ad esempio, nel mutuo con clausola floor, viene fissato un valore minimo al di sotto del quale il tasso d’interesse non può scendere, proteggendo la banca da andamenti dell’Euribor negativi o molto ridotti. In questo modo, viene garantito un rendimento all’istituto di credito, ma il cliente non approfitta pienamente del ribasso. È quindi fondamentale controllare l’offerta prima della sottoscrizione, anche usando strumenti per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Cosa significa la clausola floor in un mutuo

All’interno della variegata offerta di soluzioni finanziarie per chi si appresta ad acquistare un immobile, da diverso tempo è disponibile anche il mutuo a tasso variabile con clausola floor. In termini semplici, per clausola floor si intende una condizione accessoria inserita nel contratto di finanziamento, che impedisce al tasso d’interesse complessivo - calcolato considerando l’Euribor e lo spread - di scendere sotto a un livello predeterminato.

Ad esempio, in un mutuo con spread all’1,80% e un floor del 2%, anche se l’Euribor diventa negativo - quale a -0,40%, come successo pochi anni fa - il tasso applicato al cliente non sarà mai inferiore al 2%. Ciò comporta un aggravio significativo per il mutuatario, rispetto a un finanziamento senza limitazioni.

Questo meccanismo si è diffuso soprattutto tra il 2008 e il 2015, in un periodo di tassi in forte calo, proprio per tutelare il rendimento minimo degli istituti di credito. Allo stesso tempo, non permette però al sottoscrittore di approfittare pienamente del ribasso. In ogni caso, è utile sapere che la clausola:

• viene applicata solo quando l’indice di mercato scende sotto la soglia minima;
• può essere inclusa non solo nei finanziamenti di nuova sottoscrizione, ma anche per le rinegoziazioni o la surroga del mutuo.

I vantaggi e gli svantaggi del mutuo floor

Un finanziamento a tasso variabile che include una clausola floor può presentare sia aspetti positivi che negativi, che devono essere valutati attentamente prima della sottoscrizione. Partendo dai benefici, questa tipologia di mutuo:

• garantisce alla banca un reddito minimo costante, riducendo i rischi in periodi di tassi molto bassi;
• in alcuni casi può offrire spread più competitivi per il cliente, al momento della stipula;
• comprende spesso tassi d’interesse più ridotti, per giustificare l’introduzione della clausola.

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Sul fronte degli svantaggi, non bisogna invece dimenticare che il mutuo floor:

• non permette al mutuatario di beneficiare completamente dei ribassi dell’Euribor, perché pagherà interessi pari o superiori al minimo stabilito dalla condizione accessoria;
• può aumentare il costo totale del finanziamento, soprattutto per mutui molto lunghi, in periodi di tassi d’interesse in calo.

Semplificando, la clausola appare più vantaggiosa per l’istituto di credito, che si protegge da fluttuazioni negative dei tassi d’interesse, garantendosi così sempre un rendimento. Per il cliente, nonostante l’offerta di spread o tassi globali più competitivi al momento della stipula, risultano invece maggiormente interessanti altre proposte, come ad esempio il mutuo a rata protetta, dove le fluttuazioni di mercato sono sostanzialmente compensate da una modifica alla durata del finanziamento.

Come faccio a sapere il mio mutuo ha la clausola floor

Per quanto le condizioni di contratto debbano essere sempre presentate in modo chiaro ai clienti, in molti si chiedono se il finanziamento già sottoscritto possa includere limitazioni sul ribasso del tasso d’interesse. 

Ma dove si trova la clausola floor nel mutuo? Di norma, è riportata nella sezioni “Condizioni economiche" o “Clausole particolari” del contratto, spesso all’interno della tabella riassuntiva del tasso. Può essere illustrata anche come “tasso minimo garantito” o, ancora, con diciture quali “il tasso non potrà essere inferiore a”.

E, ancora, come verificare la clausola floor eventualmente sottoscritta? In generale, è sufficiente:

• rileggere attentamente il contratto originale, per verificare quale sia il tasso minimo imposto dall’istituto di credito;
• confrontare gli estratti conto degli ultimi anni: se il tasso applicato resta bloccato, nonostante l’andamento dell’Euribor sotto una certa soglia, la clausola è attiva;
• richiedere alla banca una simulazione del tasso d'ammortamento con e senza floor, per controllarne le differenze.

La clausola floor è legittima?

Proprio poiché, a seconda delle condizioni sottoscritte, le clausole sul tasso minimo possono determinare un disequilibrio tra i vantaggi della banca e la ridotta capacità di approfittare dei ribassi per il cliente, spesso ci si chiede se la clausola floor del mutuo sia vessatoria.

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La risposta dipende dalla formulazione e dal contesto. Innanzitutto, secondo l’articolo 34 del Codice del Consumo - ovvero, il D.Lgs. 206/2005 - e l’articolo 117 del Testo Unico Bancario - cioè, il D.Lgs. 385/1993 - tutte le clausole del mutuo devono essere chiare, comprensibili e non creare disequilibri eccessivi per i consumatori. Fatta questa premessa, sulla clausola floor è possibile identificare due orientamenti principali della giurisprudenza:

• con la sentenza 1942/2025, la Corte di Cassazione ha chiarito che questa condizione non è vessatoria, se redatta in modo trasparente, comprensibile e chiaro per il consumatore. In questo caso, non può essere considerata un derivato occulto, ma una condizione lecita ai sensi dell’articolo 1353 del Codice Civile, purché il mutuatario ne sia consapevole al momento della firma;
• con la sentenza 2836/2022, la Corte d’Appello di Milano ha invece dichiarato nulla la clausola per vessatorietà, se comporta uno squilibrio ingiustificato tra le parti e non prevede una specifica sottoscrizione, ovvero quando è inserita in modo poco chiaro tra le condizioni generali del contratto.

Semplificando, la clausola è legittima se chiara e ben evidenziata, mentre è nulla se manca trasparenza o crea una sproporzione eccessiva tra banca e mutuatario.

Come chiedere il rimborso della clausola floor

In caso la condizione accessoria venga dichiarata nulla o vessatoria - ad esempio, per mancanza di trasparenza o squilibrio eccessivo - è possibile richiedere il rimborso degli interessi per il mutuo con clausola floor. In altre parole, sarà possibile ottenere la restituzione delle somme versate in eccesso, entro 10 anni dalla fine del mutuo, se si agisce per nullità della clausola. La prescrizione per la ripetizione dell’indebito ha infatti durata decennale, ai sensi dell’articolo 2033 del Codice Civile.

Per poter accedere al rimborso, è però necessario seguire una precisa procedura, dopo aver verificato la presenza e l’entità della clausola nel contratto sottoscritto. In generale, si dovrà:

• inviare una diffida formale via PEC, o raccomandata con ricevuta di ritorno, all’istituto di credito, chiedendo la restituzione delle differenze sugli interessi, a cui aggiungere gli interessi legali;
• in caso di rifiuto da parte della banca, presentare un ricorso all’Arbitro Bancario e Finanziario (ABF) per importi sotto i 100.000 euro oppure optare per una causa ordinaria.

Ma a chi rivolgersi per la clausola floor, in caso non si volesse procedere in autonomia? Le alternative a disposizione del mutuatario non mancano, fra le più comuni si elencano:

• le associazioni dei consumatori o gli studi legali per azioni collettive;
• gli avvocati specializzati in diritto bancario;
• gli sportelli di conciliazione bancaria o, ancora, lo stesso Arbitro Bancario e Finanziario.

È infine utile sottolineare che l’accesso al rimborso non è automatico: sarà necessario accertare che la clausola sia effettivamente vessatoria, perché presentata in modo poco chiaro o perché tale da creare un forte disequilibrio tra la banca e il sottoscrittore.