Contratto di mutuo bancario: gli elementi principali e chi lo prepara

L’accesso al credito per le necessità immobiliari è regolato da norme precise, per tutelare sia chi eroga il finanziamento, sia chi lo riceve. Ma cosa prevede il contratto di mutuo bancario? Stipulato davanti a un notaio, si tratta di un atto pubblico con cui una banca eroga una somma di denaro al mutuatario, che a sua volta si impegna a restituirlo secondo gli accordi sottoscritti. ll contratto definisce tassi, durata e clausole e, di norma, è garantito dall’iscrizione di un’ipoteca. Poiché le condizioni possono variare a seconda dell’istituto di credito, è fondamentale avvalersi di strumenti per trovare il mutuo migliore prima della sottoscrizione.

Cosa si intende per contratto di mutuo

Il contratto di mutuo rappresenta lo strumento giuridico attraverso il quale una banca mette a disposizione al cliente una somma di denaro, da restituire gradualmente e con l’aggiunta di interessi, per finalità solitamente legate all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile. 

Regolato dagli articolo 1813 e seguenti del Codice Civile, il contratto di mutuo si caratterizza per essere:

• un contratto reale, perché si perfeziona con l’effettiva consegna del denaro;
• un contratto con effetti che si protraggono nel tempo, perché gli obblighi di restituzione si estendono secondo il piano di rimborso concordato.

Nei finanziamenti bancari, soprattutto quando garantiti da ipoteca, la forma del contratto di mutuo è normalmente quella dell’atto pubblico notarile, stipulato davanti al notaio affinché acquisisca piena efficacia probatoria e permetta l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.

L’accordo deve contenere l’oggetto - ad esempio, la somma di denaro erogata - gli obblighi di restituzione da parte del mutuatario, eventuali garanzie reali, condizioni aggiuntive e il piano di ammortamento. Di norma, prima della stipula la banca consegna la minuta, ovvero una bozza dell’accordo e, in ogni caso, il cliente può simulare il mutuo anticipatamente, grazie a comodi strumenti online.

Diverso è invece il contratto di mutuo tra privati, che può essere stipulato anche con scrittura privata semplice: salvo casi particolari, non è infatti solitamente richiesto l’atto pubblico.

Chi rilascia il contratto di mutuo

In linea generale, la banca è il soggetto che concede il finanziamento e predispone le condizioni economiche del prestito con la minuta, tuttavia il documento finale non viene rilasciato direttamente dall’istituto di credito. È infatti il notaio che redige e autentica l’atto, conferendogli la forma di atto pubblico. 

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Di conseguenza, per il contratto di mutuo il notaio diventa il punto d’incontro tra la volontà della banca e il cliente: non è un semplice testimone, ma ha un ruolo imparziale, volto a identificare le pari, verificare l’assenza di pregiudizi sull’immobile e procedere, a seguito della stipula, alla trascrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari. 

Quando si firma il contratto di mutuo

Di solito, la firma del contratto di mutuo avviene contestualmente al rogito notarile, in modo da coordinare l’erogazione del finanziamento con il trasferimento della proprietà. Questo momento arriva al termine di un percorso ben preciso: dopo l’approvazione definitiva da parte della banca, la perizia sull’immobile e la consegna della minuta al cliente.

La firma avviene alla presenza del notaio, del rappresentante della banca e di tutti gli altri soggetti coinvolti, come ad esempio eventuali garanti. La somma concordata viene poi erogata dopo la sottoscrizione dell’accordo e il pagamento degli oneri fiscali.

La comparsa e la premessa del contratto di mutuo

Affinché il momento della stipula del finanziamento avvenga senza sgradite sorprese, è utile chiedersi cosa sapere prima di sottoscrivere un mutuo. Ad esempio, è fondamentale conoscere le parti che compongono il contratto.

All’inizio del documento si trova la comparsa, che identifica tutte le parti coinvolte:

• il notaio, con generalità e numero di iscrizione;
• la banca, evidenziando denominazione sociale, sede, codice ABI e rappresentante legale;
• il mutuatario, con i dati anagrafici, il codice fiscale e la residenza;
• eventuali garanti e cointestatari;
• la data e il luogo della stipula.

Segue la premessa, che contestualizza invece l’operazione: richiama infatti i riferimenti normativi al Codice Civile e al Testo Unico Bancario, indica la finalità del mutuo e riassume brevemente le condizioni generali dell’accordo, che saranno poi riportate per esteso nel corpo del contratto.

L’oggetto, il rimborso e il tasso d’interesse

Il cuore del contratto è rappresentato dal corpo, ovvero la porzione che esplicita l’oggetto dell’accordo, le modalità di rimborso, il tasso d’interesse concordato e altre condizioni. In linea generale:

• l’oggetto specifica l’importo esatto del mutuo, la durata complessiva e le finalità del finanziamento;
• le modalità di rimborso vengono esplicitate in base al piano di ammortamento, tipicamente con rate mensili posticipate, specificando la data di inizio e di fine del piano;
• il tasso d’interesse è indicato sia come TAN, ovvero tasso nominale, che come TAEG, cioè il costo totale del credito, distinguendolo tra fisso, variabile o misto.

Un aspetto importante riguarda le condizioni del mutuo, come ad esempio sulla mora in caso di ritardo di pagamento oppure eventuali clausole per la risoluzione del contratto per inadempimento.

Per contro, le parti non possono concordare condizioni autonome di prescrizione: in base all’articolo 2946 del Codice Civile, il credito della banca si prescrive in 10 anni e il termine non decorre dalla singola rata non pagata, ma dalla scadenza dell’ultima rata prevista dal contratto o dall’ultima azione di sollecito formale da parte dell’istituto di credito.

L’ipoteca e gli oneri fiscali nel contratto di mutuo

All’interno del contratto di mutuo viene poi specificata l’ipoteca, che viene iscritta sull’immobile oggetto di finanziamento, o su un altro bene di proprietà del mutuatario, come garanzia in caso di inadempimento. Nel documento verranno indicati:

• i dati catastali dell’immobile;
• il grado di iscrizione dell’ipoteca;
• l’importo garantito, cioè il capitale più gli interessi e le spese.

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Anche gli oneri fiscali devono essere elencati in modo trasparente, quali l’entità dell’imposta sostitutiva - lo 0,25% per la prima casa e il 2% per la seconda casa o altre finalità - che sostituisce le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Le spese accessorie e le assicurazioni del mutuo

Infine, il contratto deve elencare tutte le voci di costo aggiuntive, affinché siano correttamente comunicate al mutuatario e quest’ultimo possa avere visione del peso reale del finanziamento. Queste possono comprendere:

• le spese accessorie, come di istruttoria, perizia, gestione e notarili;
• i costi delle assicurazioni, come quelle di incendio e scoppio;
• le eventuali polizze, come su vita e danni, solitamente facoltative.

Dove trovare il contratto: dalla minuta all'Agenzia delle Entrate

In linea generale, e in tempo utile rispetto alla rata del rogito, la banca consegna al cliente la minuta, che rappresenta la bozza vera e propria del contratto finale. Con la stipula, il notaio elaborerà e leggerà alle parti la versione definitiva.

Proprio poiché l’accordo è sempre specifico in relazione alle condizioni della banca e alle richieste del cliente, non esiste un modello standard che possa valere per tutti i finanziamenti. In ogni caso, sui siti dei vari istituti di credito si trovano dei fac-simile di contratto di mutuo in base alle principali offerte al pubblico, per avere delle indicazioni di massima.

Dopo la sottoscrizione e la registrazione, la copia integrale si recupera principalmente presso il notaio rogante. Tramite l’Agenzia delle Entrate, del contratto di mutuo è possibile recuperare le visure ipotecarie o le copie delle note registrate: basta accedere con le credenziali SPID, CIE o CNS, poi selezionando la voce relativa alla consultazione di atti e documenti.