Mansarda abitabile, quali sono i requisiti e le nuove altezze minime

Il recupero degli spazi sottostanti la copertura di un edificio rappresenta una soluzione strategica per ampliare la superficie residenziale, senza consumare nuovo suolo. Tuttavia, la trasformazione di un ambiente tecnico in un locale di vita quotidiana richiede il rispetto di rigidi criteri costruttivi, igienico-sanitari e amministrativi. 

La normativa, recentemente aggiornata per agevolare il riuso del patrimonio edilizio esistente, stabilisce criteri precisi per garantire la sicurezza e il benessere degli occupanti. Risulta fondamentale, quindi, analizzare con cura ogni aspetto legato alla realizzazione di una mansarda abitabile e ai requisiti richiesti.

Come capire se una mansarda è abitabile

Per stabilire se un sottotetto possiede le caratteristiche necessarie alla residenzialità, occorre innanzitutto consultare il certificato di agibilità e la documentazione catastale dell'immobile. Non ogni spazio posto all'ultimo piano può essere considerato automaticamente un'abitazione.

Spesso, infatti, si tratta di soffitte e locali di sgombero privi dei parametri costruttivi minimi richiesti. Pertanto, l'accertamento deve partire dall'analisi del titolo abilitativo originario.

Per l'abitabilità di una mansarda occorre rispettare l'altezza media ponderale prevista dalle leggi regionali, spesso derogata rispetto ai 2,70 metri standard, oppure i nuovi limiti minimi introdotti dal decreto "Salva Casa", fissati a 2,40 metri per i locali principali. 

L’altezza media ponderale, ottenuta dal rapporto tra il volume totale dell’ambiente e la sua superficie calpestabile, rappresenta un parametro cruciale per determinare l’agibilità dei sottotetti.

Freepik

Parametri tecnici e verifiche preliminari per l'idoneità abitativa

È necessario, inoltre, garantire un rapporto aeroilluminante che, di norma, deve essere pari a 1/8 della superficie del pavimento, salvo specifiche deroghe locali o comunali. Un altro pilastro fondamentale riguarda l'isolamento termico, che deve rispondere alle attuali normative sull'efficienza energetica e sulla presenza di impianti certificati. 

Pertanto, la procedura richiede sempre la verifica degli indici di edificabilità e il reperimento di un idoneo titolo abilitativo, come la SCIA o il Permesso di Costruire, con la necessaria asseverazione di un tecnico che confermi il rispetto di tutti i parametri igienico-sanitari. Le verifiche preliminari comprendono:

• il controllo della destinazione d'uso nell'atto di compravendita;
• la misurazione accurata del punto più alto e del punto più basso del soffitto;
• il calcolo della superficie finestrata rispetto alla calpestabilità;
• la verifica della presenza di allacciamenti idrici e termici;
• l’analisi della differenza tra l’attico e la mansarda in termini di cubatura.

I requisiti per rendere una mansarda abitabile

Il processo di trasformazione richiede specifici interventi strutturali e burocratici. Il primo passo da fare riguarda la verifica della legge regionale sul recupero dei sottotetti, poiché ogni ente territoriale può prevedere semplificazioni rispetto alla normativa nazionale. Pertanto, bisogna accertarsi che l'edificio sia stato realizzato legittimamente e che non vi siano abusi non sanati.

Inoltre, il mutamento della destinazione d'uso da locale accessorio a vano abitabile comporta quasi sempre il pagamento degli oneri di urbanizzazione al Comune. Tale versamento è dovuto poiché si determina un aumento del carico urbanistico.

Mansarda abitabile: requisiti di coibentazione e sicurezza

Dal punto di vista costruttivo, occorre prestare la massima attenzione alla coibentazione del tetto, poiché una mansarda priva di un adeguato cappotto termico risulterebbe invivibile durante i mesi estivi e invernali, oltre a non ottenere le certificazioni necessarie.

Le procedure per il recupero del sottotetto prevedono l'obbligo di presentare una pratica edilizia firmata da un professionista abilitato. Gli elementi tecnici imprescindibili includono:

• l’isolamento acustico verso l'esterno e tra le unità immobiliari;
• la conformità degli impianti elettrici e termoidraulici alla normativa vigente;
• la resistenza strutturale del solaio al nuovo carico accidentale residenziale;
• il rispetto delle distanze minime dalle costruzioni confinanti;
• l’adeguatezza delle vie di fuga e delle scale di accesso.

Quanto costa rendere abitabile un sottotetto

I costi per la regolarizzazione e la ristrutturazione variano in base allo stato di fatto del locale. Di seguito si riporta una tabella con le stime medie per le principali voci di spesa:

Qual è l'altezza minima di una mansarda per essere abitabile

Il tema dell'altezza è quello che ha subito le modifiche più rilevanti negli ultimi anni. Il decreto ministeriale del 5 luglio 1975 impone un'altezza minima di 2,70 metri per i locali abitabili e di 2,40 metri per i vani accessori come i corridoi. Tuttavia, per favorire il recupero dei sottotetti, molte Regioni hanno introdotto il concetto di altezza media ponderale.

Attualmente, grazie alle semplificazioni del decreto "Salva Casa", l’altezza minima di una mansarda abitabile può essere ridotta fino a 2,40 metri, a condizione che l'intervento preveda un miglioramento delle prestazioni igienico-sanitarie, come il ricambio d'aria naturale o sistemi di ventilazione meccanica. 

Mansarda abitabile: requisiti di cambio d'uso

In ambito montano, tali limiti possono scendere ulteriormente, arrivando talvolta a 2,20 metri, a seconda dei regolamenti locali. Le deroghe sono pensate per evitare l'abbandono dei centri storici e permettere ai cittadini di sfruttare volumi già esistenti senza dover costruire nuovi edifici.

Nei sottotetti con tetto a falde, le porzioni di locale troppo basse per essere abitate possono essere chiuse con armadiature o pareti in cartongesso, in modo da escluderle dal conteggio della superficie utile.

Un aspetto sul quale occorre prestare attenzione è quello relativo al catasto di un sottotetto abitabile. Infatti, anche se un locale rispetta i requisiti fisici, esso deve essere correttamente censito. 

Qualora la mansarda sia accatastata come C/2 (magazzino o soffitta) invece che A/2 o A/3 (abitazione), non può essere utilizzata legalmente per dormire o soggiornare. La variazione della categoria catastale rappresenta, pertanto, un adempimento del quale tener conto dopo la chiusura dei lavori edilizi.

Quando una mansarda non è abitabile?

Esistono situazioni in cui, nonostante gli sforzi tecnici, l'abitabilità non può essere concessa. Ciò accade principalmente quando i vincoli strutturali o urbanistici sono insuperabili. 

In diverse sentenze è stato ribadito che l'utilizzo abitativo di un locale che non possiede i requisiti legali integra un reato edilizio e può portare alla nullità dei contratti di compravendita se la reale natura dell'immobile è stata taciuta.

In particolare, un sottotetto può essere abitabile solo se il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento garantisce una corretta illuminazione naturale. Se l'ambiente è cieco o dispone solo di piccole feritoie non ampliabili a causa di vincoli storici o paesaggistici, l'abitabilità risulta negata.

Freepik

Cambio di destinazione senza titolo: quali rischi

In Italia, la giurisprudenza è molto severa riguardo al mutamento di destinazione d'uso senza titolo, soprattutto quando si tratti di trasformare un locale in abitazione. Tale comportamento non solo configura un reato edilizio, ma ha pesanti ripercussioni sulla validità dei contratti.

La sentenza n. 26455/2016 della Sezione III della Cassazione Penale ha chiarito che il mutamento di destinazione d'uso realizzato attraverso opere edilizie, al fine di trasformare un locale accessorio in vano abitabile, configura il reato di lottizzazione abusiva o, comunque, di esecuzione di lavori in assenza di permesso di costruire. Pertanto: 

"L'utilizzo abitativo di locali non urbanisticamente destinati a tale scopo, attuato tramite opere fisse, integra una variazione essenziale che richiede il permesso di costruire, la cui mancanza comporta una responsabilità penale". 

In ambito civile, la Corte di Cassazione ha stabilito, con la sentenza n. 34211/2022, che la vendita di un immobile destinato ad abitazione, ma privo dei requisiti minimi di abitabilità/agibilità, possa configurare la fattispecie della vendita di aliud pro alio (una cosa per un'altra). Ovvero: 

"La consegna di un immobile privo dei requisiti di abitabilità, laddove tali carenze siano strutturali e insanabili, legittima il compratore a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore". 

Procedure di sanatoria per la mansarda abitabile

In presenza di difformità rispetto ai progetti depositati, è necessario procedere con una sanatoria per rendere la mansarda abitabile. Tuttavia, per ottenere il cosiddetto accertamento di conformità, l'opera deve osservare le norme in vigore sia al momento della realizzazione dell'abuso che all'atto della richiesta della sanatoria. Il mancato rispetto di questa condizione rende il locale non regolarizzabile, condannandolo a rimanere un volume tecnico o di sgombero.

Abitabilità del sottotetto dopo 5 anni

Alcuni ritengono che il decorso del tempo possa sanare automaticamente l'assenza di requisiti o il cambio d'uso illecito. Tuttavia, l'illecito amministrativo ha carattere permanente; ciò significa che il potere di sanzionare l'abuso o di ordinare il ripristino dei luoghi non cade mai in prescrizione. 

Pertanto, il trascorrere degli anni può influire solo sulle sanzioni penali, ma non sulla necessità di possedere i titoli abilitativi per poter definire legalmente l'ambiente come abitazione. Le principali cause che rendono un sottotetto non abitabile anche dopo 5 anni includono:

• le altezze medie inferiori ai limiti inderogabili fissati dal Comune;
• l'impossibilità di realizzare aperture per l'aerazione naturale;
• le pendenze del tetto che limitano eccessivamente lo spazio di manovra;
• la violazione delle norme antisismiche non adeguabili;
• il superamento della cubatura massima consentita dal Piano Regolatore Generale;
• l'assenza di un certificato di isolamento acustico tra i piani;
• gli impianti elettrici obsoleti o privi di dichiarazione di conformità (DiCo);
• il mancato rispetto delle distanze dai confini o dalle vedute dei vicini.

Per procedere correttamente, è opportuno incaricare un professionista per una perizia preventiva.