Il blocco degli affitti per 5 anni a Berlino è stato dichiarato incostituzionale

La Corte costituzionale tedesca ha liquidato il controverso provvedimento del blocco dei canoni d’affitto per cinque anni a Berlino. La misura era entrata in vigore nel febbraio 2020 per contenere i prezzi e garantire accessibilità alla casa nei quartieri della capitale. Tuttavia, la Corte ha dichiarato incostituzionale questo provvedimento, perché ritiene che lo Stato federale di Berlino sia privo di competenza legislativa al riguardo.

La Corte costituzionale ha evidenziato che le regioni possono adottare regolamenti solo in materie in cui non esiste una regolamentazione a livello federale, requisito che non è soddisfatto in questo caso specifico, perché esiste già una legge nazionale sui prezzi degli affitti. La politica abitativa è federale e quindi i contratti di locazione sono regolati dal codice civile, che ha portata federale. Pertanto, il tribunale afferma che non vi sia spazio per i poteri legislativi dei Länder (Stati federali).

La Corte costituzionale ha dichiatato che la legge che congela i prezzi d'affitto per cinque anni a Berlino è incompatibile con la Legge tedesca ed è quindi nulla.

Dello stesso parere della Corte costituzionale erano stati anche il Tribunale di Berlino e il Ministero dell'Interno tedesco, che già avevano ritenuto incostituzionale questo controverso provvedimento per il congelamento dei prezzi di affitto per cinque anni. Fino ad ora, questa legge si applicava a tutti gli affitti esistenti nei condomini (non per le abitazioni unifamiliari). I nuovi contratti che vengono firmati non potrebbero essere superiori al canone precedente. Esiste anche una clausola per rivedere retroattivamente quei canoni ritenuti eccessivi rispetto ad un "limite generale di canone ancora da definire".

Il tetto dell'affitto, inizialmente previsto per cinque anni, ha fissato il prezzo massimo a 9,80 euro al m2 a Berlino, ben al di sotto dei prezzi di mercato, e anche retroattivamente, costringendo i proprietari ad abbassare i prezzi e restituire la differenza al conduttore. La misura riguarda 1,5 milioni di case nella capitale tedesca, ovvero l'85% della popolazione in affitto.

Il limite massimo di prezzo per m2 dipendeva da aspetti come l'anno di costruzione e l'area in cui si trova la casa. Questo limite potrebbe essere superato di un euro al m2 se la casa avesse almeno tre delle seguenti cinque caratteristiche: cucina attrezzata, bagno di alta qualità, pavimento di alta qualità, ascensore o consumo energetico ridotto.

Inoltre, con questa legge sul blocco dei prezzi di affitto, si sono voluti rivedere anche i contratti di locazione esistenti nel caso in cui superassero del 20% i canoni stabiliti per legge. In questo caso, l'inquilino può richiedere una riduzione dell'affitto e il proprietario che rifiuta può essere multato fino a 500.000 euro.

Le differenze tra  blocco dei canoni a Berlino e “freno” agli affitti

Il ministero dell'Interno distingue qualitativamente tra la proposta di Berlino di congelare gli affitti nella capitale per cinque anni e la misura già esistente (proprio degli Interni) del "freno all'affitto", una legge del governo nazionale approvata nel 2015 che, pur con i suoi problemi di applicazione ed eccezioni, cerca di limitare gli aumenti degli affitti fissando dei massimali per alcune aree e stabilendo determinate condizioni.

Infatti, la Corte costituzionale tedesca già quest'anno si è pronunciata a favore del "freno all'affitto". La sentenza aveva ribadito che questo provvedimento della coalizione allargata non solo non viola il diritto di proprietà, ma può anche contribuire all’interesse pubblico, ponendo fine ai processi di gentrificazione che espellono i gruppi più vulnerabili dai centri urbani.

Il "freno all'affitto" limita l'aumento dei nuovi contratti al 10% del canone medio nella zona in cui si trova la casa. Ma, a causa delle sue eccezioni e dell'effervescenza del mercato immobiliare tedesco, questo meccanismo ha avuto scarsi risultati, soprattutto nelle grandi città.

La scommessa di Berlino, da parte sua, è stata quella di impedire l'aumento degli affitti nella capitale fino al 2025 (non riconoscendo gli aumenti applicati da quando la legge è stata emanata). Tuttavia, erano previste anche delle condizioni: in caso di ammodernamento, l'affitto può essere aumentato di un euro al metro quadrato al mese, e dal 2022 può essere aumentato dell'1,3% all'anno per tenere conto dell'inflazione.