Inversione del mercato immobiliare negli Stati Uniti: in vista ribassi dei prezzi e aumento dello stock

Il rapido aumento dei tassi dei mutui negli Stati Uniti, che è già intorno al 5%, sta "raffreddando" la domanda di case da costa a costa. Il boom post-pandemia sta rallentando poiché i tassi dei mutui aumentano, il potere d'acquisto degli acquirenti peggiora e i venditori sono colti alla sprovvista dall'aumento dei prezzi delle case.

Per gli esperti immobiliari, si sta assistendo a un incredibile cambio di paradigma nel mercato residenziale. "Il mercato immobiliare ha bisogno di un ripristino", afferma George Ratiu, economista senior di Realtor.com. "I mercati sopravvalutati sono insostenibili. I prezzi dovranno essere adeguati. Stiamo già assistendo a un rallentamento della crescita dei prezzi. La domanda è: i prezzi alla fine scenderanno o si muoveranno con piccoli incrementi?".

Questo non vuol dire che gli asset residenziali subiranno una caduta come nel 2008, ma quando un mercato raggiunge quel livello di prezzo, anche un calo verso costi che fino a poco tempo erano normali si sentirà particolarmente. E, inutile dirlo, una recessione potrebbe peggiorare le cose.

Un altro sintomo di questo cambiamento è l'aumento dello stock in vendita, che a giugno ècresciuto del 18,7%, dato che rappresenta l'aumento maggiore dal 2017, pur partendo ancora da valori quasi minimi. Questo cambio di paradigma nel mercato immobiliare ha cominciato a farsi notare nelle città dove il prezzo delle abitazioni è cresciuto di più, come Las Vegas, Denver, Riverside e Sacramento in California, ma anche ad Austin (Texas), Nashville (Tennessee) e Tampa (Florida), dove quasi un terzo degli annunci ha ridotto i prezzi di vendita. A dirlo i dati di Realtor.com.

Il cittadino statunitense deve affrontare oneri finanziari più elevati se decide di accendere un mutuo. Le turbolenze del mercato azionario e i timori di recessione smorzano la fiducia degli acquirenti. Chi ha preso la decisione di trasferirsi in un'altra città, alla ricerca di una casa più grande, per paura di un altro focolaio di covid e per il diffondersi dello smartworking, lo ha già fatto.

"Nel mese di maggio, tutto si è fermato bruscamente", afferma Jennifer DeFrancesco, agente immobiliare di Naples, in Florida. "Abbiamo una regola generale che dice che se non si hanno visite entro 14 giorni, è opportuno ridurre il prezzo del 10%".

Lontano dalla crisi dei mutui del 2008: i venditori vivono su una montagna di capitali

Sebbene i prezzi possano iniziare a scendere, la maggior parte dei venditori è ancora in grado di realizzare profitti significativi. A maggio i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati di quasi il 4% rispetto a maggio 2020, nel pieno della pandemia, secondo un'analisi della National Association of Realtors (NAR). Si potrebbe dire che i venditori siano seduti su una montagna di capitale.

Gli esperti ritengono che anche se i proprietari di case dovessero perdere il lavoro durante una recessione, è improbabile che siano costretti a vendere le loro abitazioni in perdita, il che limita le prospettive di una crisi diffusa sui pignoramenti, al contrario di quanto avvenuto con i mutui subprime. Questo ultimo boom delle vendite di case si basa su tassi dei mutui ultra bassi, non su prestiti subprime, con una domanda che supera di gran lunga l'offerta.

Le transazioni domestiche esistenti sono in calo da febbraio, ma i prezzi sono rimasti più rigidi e i venditori hanno appena iniziato ad adeguare le loro aspettative. Con le azioni in aumento da livelli drasticamente bassi, i prezzi in molte aree tendono a continuare a salire, anche se a un ritmo più lento.

Le possibili conseguenze di un calo degli scambi

Una diminuzione delle operazioni potrebbe essere accompagnata da un calo dei prezzi delle case, ma potrebbe avere anche altri effetti economici. Meno acquisti significa meno occupazione per le agenzie immobiliari, ma anche meno soldi da spendere per ristrutturazioni e arredamento per la casa.

Anche se i prezzi delle case sono moderati, gli esperti ritengono che la mancanza di vendite potrebbe esacerbare la crisi dell'accessibilità economica delle abitazioni spingendo i potenziali acquirenti in un mercato degli affitti dove i prezzi sono già alle stelle. Ciò potrebbe costringere i giovani a tornare a casa dei genitori o a condividere l'appartamento. "Sono preoccupato dal fatto che la crisi dell'accessibilità dei mutui di quest'anno si trasformi in una crisi dell'accessibilità economica degli affitti che peggiorerà ulteriormente", ha affermato Jeff Tucker, economista senior di Zillow.