L'e-commerce sostiene l'immobiliare logistico europeo

Resta forte in Europa il mercato degli immobili per la logistica. Anche se l’assorbimento degli spazi superiori ai 5 mila metri quadri si è ridotto nel primo semestre 2018 del 14% annuo, il calo è fisiologico e testimonia un’industria matura. L’analisi di Bnp Paribas RE.

Secondo il recente studio di Bnp Paribas RE, non c’è da stupirsi né per il calo nell’assorbimento degli spazi logistici (take up), né per il calo negli investimenti nel settore, che nel primo semestre 2018 hanno segnato un -21% annuo. L’inversione di tendenza arriva infatti dopo un 2017 caratterizzato da volumi straordinari. Il calo non significa, comunque, che l'interesse degli investitori sia destinato a svanire: il mercato degli investimenti in immobili a uso industriale e logistico ha raggiunto infatti nel primo semestre 2018 il secondo miglior risultato di sempre.

Nelle 20 città monitorate da BNP Paribas Real Estate, il fattore principale che ha contribuito a questa dinamica positiva del mercato è stata la crescita del Pil nella zona euro (2,2% quest'anno e 1,7% nel 2019 secondo le previsioni di BNP Paribas), sostenuto dalla domanda interna, dalla produzione manifatturiera e dal commercio internazionale. Lo sviluppo dell’e-commerce ha contributo a stimolare la crescita del mercato nei principali hub logistici europei. Questo settore ha registrato un aumento del 14% in Europa nel 2017 e si prevede che godrà di una ulteriore crescita a due cifre nel 2018.

In particolare Germania e Olanda hanno registrato un altro buon inizio d'anno con una forte attività sul fronte della logistica, mentre in Francia, dopo la forte crescita degli ultimi 3 anni, nel primo semestre del 2018 il mercato ha rallentato. Molto dinamico anche il Regno Unito con 1,6 milioni di metri quadrati locati nell’H1 2018. In questo contesto, la fiducia degli investitori e degli sviluppatori ha stimolato la realizzazione di nuove costruzioni, inclusi sviluppi speculativi. L'offerta si mantiene ancora in linea con la domanda, in particolare per le grandi unità, con tassi di sfitto inferiori al 5% in Spagna, Paesi Bassi, Polonia, e Repubblica Ceca.

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Immobiliare logistico europeo: canoni d'affitto e rendimenti

Considerando poi la mancanza cronica di offerta, l'effetto sugli affitti è stato piuttosto modesto, aumentando solo dell'8% negli ultimi cinque anni. Nei primi 6 mesi del 2018, gli affitti sono aumentati del 2% nei principali mercati europei con una crescita significativa a Milano, Berlino e nelle città del Regno Unito. In generale lo studio ha individuato un aumento annuo del 3% nel primo semestre 2018. Riguardo ai canoni “prime”, si sono registrati aumenti rispetto allo scorso anno nei magazzini al di sopra dei 5 mila metri quadri a Madrid (da 70 a 74 euro al metro quadro annuo), Barcellona (da 74 a 78), a Leeds (da 68 a 71) e a Bristol (da 71  a83). Stabili i canoni a Londra, che resta però la più cara con 172 euro al metro quadro annuo, a Monaco (82 euro) a Francoforte (76) e nella “greater Paris” (56). In leggero calo in tutta Europa i rendimenti “prime” (stabili solo in Spagna dove raggiungono il 5,85%), che variano dal 9,50% della Grecia e dall’8,50% della Romania al 4,5% della Gran Bretagna.