Quando il mutuo è più conveniente sarebbe un errore non rinegoziare quello acceso quando i tassi erano più alti. In questo momento, ad esempio, con i tassi ai minimi storici (quello della banca centrale europea è Fermo da 18 mesi all'1% e gli indici euribor che si aggirano intorno a questa soglia) pagare interessi ipotecari superiori al 5% è uno spreco. Ecco come fare per rinegoziare il mutuo in tre mosse
Per prima cosa, bisogna tener presente che per un piccolo risparmiatore che sta rimborsando un mutuo, azzeccare il tasso giusto significa un risparmio superiore a quello che offrono i titoli di stato o conti di deposito
Ad esempio, se si parte da un finanziamento di 130mila euro da rimborsare in 25 anni un mutuo conveniente può determinare un risparmio mensile di 200-300 euro al mese, come se fosse un rendimento tra i 2.400 e i 3.600 euro l'anno
Mossa 1: i dati
Individuare il debito residuo da versare (differenza tra il capitale chiesto in prestito alla banca e quello sinora restituito), appuntarsi l'importo dell'ultima rata e il taeg (tasso annuo effettivo globale) che si sta pagando
Mossa 2: simulazioni
Effettuare simulazioni con le offerte dei mutui di surroga proposte da altre banche. La surroga rilanciata dalla legge bersani bis prevede che un debitore possa trasferire senza spese l'ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo in un nuovo mutuo concesso da un altro istituto (portabilità)
Considerare opzioni a tasso fisso, a tasso variabile e variabile a rata costante. Si vedrà che qualunque sia la scelta, sarà comunque più conveniente rispetto a quelle che si stanno pagando
Mossa 3: rinegoziare
Con l'opzione più vantaggiosa recarsi presso la propria banca e provare la strada della rinegoziazione (non si cambia banca, si può cambiare tasso e durata del mutuo ma non l'importo). La domanda da porre è: perchè pagare di più se posso avere condizioni più vantaggiose?. La banca ha la facoltà di rinegoziare ma non l'obbligo
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6 Commenti:
Consiglio da chi tratta mutui: attenzione a non prendere per oro colato quello che dice questo articolo. Per avere 200-300 euro di risparmio mensile su 130.000 euro in 25 anni, significa che prima avevi un tasso fisso al 6% con rata di 838 euro mensili, mentre adesso dovresti passare ad un tasso variabile del 2% con rata mensile di 551 euro. Risparmio pari a 287 euro. Ma un confronto del genere non ha senso: in generale il variabile è sempre più basso del fisso, proprio perchè non dà certezze di stabilità! il confronto va fatto tra un vecchio tasso fisso ed uno pattuito oggi, e oggi il mutuo a tasso fisso lo trovi a circa il 4% (rata mensile 686 euro), quindi se prima eri al 6% e oggi sei al 4% risparmi 152 euro mensili.
Allo stesso modo non ha senso fare confronti tra variabile di due anni fa e variabile di oggi: è variabile e quando scende sei contento, quando sale un po' meno, ma è il rischio che devi correre se lo scegli. Chiaro che se abbandoni il fisso stipulato 2 anni fa e scegli un variabile oggi, hai quei forti risparmi citati nell'articolo, ma domani quale sarà la situazione? Due grandezze devono essere commisurabili per fare confronti seri. Poi non entro nel merito delle surroghe: parlarne è un conto, farle è un altra storia.
Ieri mi parlavo col mio avvocato, il quale mi segnalava una cosa di cui è meglio rendere partecipi gli utenti.
Allora..ci sono acquirenti a cui la banca concede un mutuo generico. Questi poi si cercheranno un immobile commisurato alle loro possibiità.
Una volta trovato, l'erogato mutuo viene perfezionato in rapporto all'immobile prescelto.
Non è infrequente che in questa fase le condizioni mutino a sfavore dell'acquirente.
Quindi, state in campana!
Mi perdoni e mi perdoni anche il suo avvocato, ma non vedo alcuna anomalia nella procedura. Se io mi reco in banca prima di cercare l'immobile (ed è giusto fare così ) per capire se sono finanziabile e quanto la banca è disponibile a concedermi, ho la possibilità di cercare un immobile in maniera più mirata: è inutile che vado a vedermi la villetta col giardino da 300.000 euro se poi la banca me ne dà al massimo 180.000 e io non ho i 120.000 da mettere di tasca mia! Allo stesso modo se la banca mi concede 180.000 euro e poi scelgo una casa che vale 130.000, è ovvio che mi cambia le condizioni e non mi dà più 180.000 euro: altrimenti le perizie immobiliari a cosa servono? Non dimentichi che la banca si tutela mettendo un'ipoteca sull'immobile e quest'ultimo deve valere i soldi che la stessa le concede.Quindi lei afferma una cosa assolutamente normale. Cordialità
Allora...faccio un esempio..se la banca mi eroga un muto generico di, supponiamo, 100mila €. Questo corrisponde ad una rata mensile di "tot" per 10 anni...ok?
Una volta trovato l'immobile (valore periziato 100mila €), si perfeziona il tutto, a questo punto però le rate da sottoscrivere non tornano con quelle del mutuo generico, eppure non è cambiato nulla.
Il mio avvocato,sig. Cordialità, queste cose non se l'è sognate. Ha 2 cause in corso (è il legale di un'associazione di consumatori), è in un caso il ctu nominato dal giudice si è già espresso in favore del mutuatario.
L'unica cosa che trovato normale in tutto ciò, è la storica scorrettezza delle banche.
Adesso mi è più chiaro cosa intende dire. NOn conosco il caso specifico che sta seguendo l'avvocato, ovviamente. Però vorrei dirle che la banca non eroga un mutuo "generico" prima di trovare la casa, perchè l'erogazione avviene soltanto in sede di stipula davanti al notaio. Forse il cliente ha avuto un preventivo, ma il calcolo esatto della rata si può fare soltanto nel mese in cui si rogita e non prima, perchè vanno presi in considerazione gli indici di riferimento, ossia euribor o eurirs: questi valori variano tutti i giorni e valgono per tutti i mutui, variabili o fissi. Poi la banca applica al cliente lo spread: questo può variare a seconda del profilo di rischio del cliente e del tipo di operazione. Forse si riferisce a questo? il preventivo indicava uno spread e al rogito era più alto? forse c'è stata poca comunicazione tra banca e cliente. Comunque fino a quando non si firma davanti al notaio, il cliente non è tenuto ad accettare determinate condizioni. Mi Fermo qui perchè bisognerebbe avere più elementi per capire. La saluto cordialmente (non mi chiamo cordialità, o era una battuta?).
"...comunque fino a quando non si firma davanti al notaio, il cliente non è tenuto ad accettare determinate condizioni.."
Ecco dove s'incardina al tutto, davanti al notaio. A 'sto punto è già stata versata una caparra, in qualche caso sono già state versate le commissioni all'agenzia. Così come, probabilmente, sono state già state affrontate altre spese logistiche.
Va da sè che, anche laddove uno sub-odori qualche discrepanza, diventa impossibile "non accettare certe condizioni".
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