Quando vogliamo vendere o comprare casa, ci troviamo a fare i conti con un mercato convulso e complesso. Eduard andreu, direttore commerciale di idealista.com consiglia di farlo attraverso un'agenzia immobiliare. Ma, come spiega anche il sole 24 ore (vedi notizia) c'è chi ha una certa diffidenza nei confronti delle agenzie e domanda: "come identificare una buona agenzia immobiliare?
Qui di seguito andreu spiega come dovrebbe lavorare, secondo lui, un'agenzia di qualità. "Se la nostra non segue questi criteri, ci si deve accendere una luce rossa e stare attenti a che la nostra casa o la nostra pratica venga portata avanti in maniera adeguata"
1) l'agenzia immobiliare di qualità...accoglie
Si vede subito: mi rispondono immediatamente al telefono, mi rispondono alle email, sono gentili, se chiedo informazioni me le inviano e se voglio vedere una casa per la seconda volta mi rendono le cose facili. Le buone agenzie hanno capito che venditori e compratori oggi sono i protagonisti del mercato immobiliare, e come tali vanno trattati. Per questo danne risposte immediate
2) l'agenzia immobiliare di qualità...sta attenta alle sue offerte
L'agenzia di qualità di sforza di cercare l'ago nel pagliaio: una casa realmente vendibile tra tutte quelle che offre il mercato. Nelle sue pubblicità offre i propri servizi ai proprietari, difendendo la propria esperienza. Stare attenti a che sia un'agenzia che non accetta l'incarico di vendere una casa qualunque, si sforza di trattare le migliori. Buon segno, questo mi garantisce di trovare i prezzi migliori
Come proprietario riceverò un trattamento perfetto e molto chiaro: mi spiegheranno il procedimento di vendita, i passi che seguiremo, come stabilire il prezzo. Se c'è bisogno di scendere sul prezzo, mi spiegheranno esattamente quanto e perchè. Si stabilirà tra me e gli agenti immobiliari una relazione intensa, mi terranno al corrente delle offerte che si presentano e ci riuniremo spesso. Mi spiegheranno al dettaglio il piano d'azione per vendere la mia casa, la pubblicità che faranno, e il target dei mezzi in cui mettono l'annuncio. Noterò che si impegnano tanto quanto me nella vendita. Esattamente ciò che voglio
3) l'agenzia di qualità...è su internet
Anche questo si vede subito. Offrono i propri servizi e mostrano le proprie offerte ad un pubblico adeguato. A detta delle stesse agenzie, il 90%, oggi la maggior parte delle transazioni ha inizio su internet
4) l'agenzia di qualità...si aggiorna
Si tiengono sempre informate. Partecipano a corsi di aggiornamento. Sanno come funziona internet e come usare la rete per vendere. Sanno cos'è una mailing list e a che serve. Sanno che mettere in risalto un annuncio in una lista di offerte significa venderlo prima e mi spiegano come si fa. Sanno come fare delle belle foto e come bisogna presentare un immobile perché non passi inosservato. E quasi la cosa più importante di tutte, dispongono di dati attualizzati e affidabili del mercato per sapere a che prezzo si vendono realmente le case
5) l'agenzia immobiliare...è accreditata
È un'impresa seria. È iscritta al registro, agli organi ufficiali, alle associazioni, per cui si accrediteranno attestando la loro professionalità ed esperienza
6) l'agenzia di qualità...fa da tramite per il mutuo
Non lasciano niente al caso. Ottenere un mutuo è difficile quanto vendere casa, le agenzie sono preparate anche a questo. Hanno le loro banche di fiducia, accordi con uffici e imprese di intermediazione. In poche parole, mi risparmiano la via crucis di banca in banca e mi assicurano che l'accordo arrivi a termine
Sicuramente ho tralasciato qualche punto. Ti viene in mente qualcosa?
Eduard andreu, direttore commerciale di idealista.com
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55 Commenti:
Il punto 6 è errato. Da novembre 2010 di fatto non è più permessa la mediazione creditizia all'interno delle agenzie immobiliari, perchè per effettuare la mediazione creditizia sono richieste parecchie cose, non ultima quella di essere una società di capitali con un minimo di 120.000,00€ di capitale.
Grazie Draghi
Www.wikicase.it
Anche il punto 5 è criticabile, quella di essere iscritta ad una associazione non è per nulla un requisito importante, anche perchè in passato alcune associazioni sono state anche multate dall'antitrust per comportamenti scorretti.
Quanto all'iscrizione ai registri (ormai solo il rea della camere di commercio visto che il ruolo nn c'è più) non sono da considerare un accreditamento, sono obblighi di legge!!!
Gentile lettore,
La mediazione creditrizia da parte dell'agenzia immobiliare è un punto controverso al centro delle nuove norme in materia di credito al consumo. La federazione italiana agenti immobliari professionali chiede che non venga tolta la possibilità di segnalare i mutui alla clientela.
Per maggiori informazioni: http://www.idealista.it/news/archivio/2010/10/28/014196-gli-agenti-immo…
Grazie
La redazione
Una "buona" agenzia si fa saldare le commisioni al rogito, non al preliminare. Come ai sensi delle seguente sentenza:
"....la condizione perchè sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso..."
(Cfr. Cass. Civ., sez. III, 20/10/2004, n. 20549).
Non è proprio così, anche perchè il lavoro del mediatore immobiliare è finito "praticamente" al preliminare tranne se chiedi un mutuo tramite loro o vai dal notaio segnalato da loro!. Questo perchè può capitare che gli aquirenti si separano, incidenti ecc... nel tempo che va dal preliminare al rogito (ultimamente è diventato circa 5 mesi) quindi capisci che se ciò avviene l'agenzia vede i soldi e se li vee dopo anni! e perchè deve subire questo?
Il mediatore matura la sua provvigione ad accordo concluso, quindi essendo il preliminare di vendita un contratto bilaterale e non unilaterale coma la proposta di acquisto, determina la conclusione dell'affare e quindi il pagamento delle provvigioni all'agente. Una buona agenzia segue però i suoi clienti fino al rogito notarile, anche se ha già percepito il pagamento delle provvigioni.
In nome di migliaia di colleghi che Ogni giorno operano un mestiere unico che solo noi possiamo conoscere ed amare..grazie a tutti voi
Cito...
Per giurisprudenza costante il diritto del mediatore sorge alla conclusione del preliminare. Si veda tra tutte la recente sentenza della Corte di Cassazione, del 19.02.2004 n.3323, la quale stabilisce che “ il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l'esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi «Atto conclusivo dell'affare», Idoneo, per l'effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo”.
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge nel momento in cui l’affare può ritenersi concluso.
I giudici riconoscono pacificamente che è dovuta la provvigione alla conclusione del preliminare.
Inoltre, con sentenza della Cassazione Civile, sez. III, 14/07/2004, n. 13067, è stato stabilito che se la proposta di acquisto, accettata dall’acquirente, contiene tutti gli elementi ovvero indicazione del prezzo, modalità di pagamento, data della stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile, ecc. Il mediatore ha comunque diritto alla provvigione poiché vi sono tutti gli elementi necessari ai fini della conclusione dell’affare
In pratica: se c'e' una proposta di acquisto a prezzo, e tu hai dato un mandato (nel caso in cui tu sia il venditore) sei tenuto a pagare la provvigione nel momento in cui ti portano la proposta a prezzo, altrimenti nel momento in cui tu accetti la proposta e stipuli il compromesso. Anche l'accettazione della proposta di acquisto stessa implica che l'affare e' concluso e il mediatore ha diritto alla provvigione. Nel caso in cui tu sia l' acquirente, e'la stessa cosa devi pagare la provvigione nel caso in cui la tua proposta sia stata accettata, pertanto significa che l’affare e'andato a buon fine. Nel caso che tu ti ritiri dalla proposta perche' per esempio non hai ottenuto il mutuo o per altri motivi, a meno che non ci fosse stata inserita qualche clausola sospensiva, sei comunque tenuto a pagare la provvigione, salvo il diritto del mediatore di chiederti anche la provvigione dell’ltra parte perche' ha perso un affare e quindi due provvigioni...
D’altronde: “l'incarico di mediazione immobiliare e la proposta d'acquisto (o di locazione), firmati entrambi, fanno sorgere, in capo al mediatore, il diritto alla provvigione, avendo l'accettazione della proposta, per espresso patto contrattuale, costituito un contratto preliminare di locazione” (Nello stesso senso: cass. 6/8/2004, n. 15161; cass. 21/7/2004, n. 13590).
Buon idealista...
La presente è criticabile in quanto a volte può passare molto tempo tra la conclusione dell'affare e il rogito...
La stessa sentenza precisa però che il diritto alla provvigione matura, non alla conclusione del negozio giuridico (Il negozio giuridico principale è il contratto, preliminare o atto notarile), ma alla conclusione dell'affare, che è cosa diversa da quello che sostieni tu. Quindi la provvigione va pagata alla conclusione dell'affare.
Più che una buona agenzia oggi per molti venditori ci vorrebbe un buon analista per fargli superare il trauma psicologico del crollo dei prezzi
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