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Nessuno sa più quanto vale una casa

Il prezzo di un bene, in teoria, lo decide il mercato, ma in pratica le cose non vanno sempre così. Prendiamo le case, per esempio, che compongono un settore davvero speciale, in cui ogni venditore e ogni acquirente possono avvicinarsi o allontanarsi di molto dai presunti valori di mercato. Le cose poi si complicano se nessuno sa più con certezza quali sono i valori di riferimento. Ecco perché lo stesso immobile può costare il doppio o la metà a seconda delle circostanze

Un reportage del corriere della sera indica come muoversi nell'universo delle valutazioni immobiliari, che può dare spesso degli esiti molto diversi

Per prima cosa ci sono le famose quotazioni omi, dell'osservatorio immobiliare dell'agenzia del territorio. I dati attualmente disponibili sono relativi al primo semestre 2011 e permettono di visionare i valori al m2 con estrema precisione, non solo città per città, ma anche quartiere per quartiere

Il problema però, come indica il corriere, è che in partenza i listini vengono forniti con forti oscillazioni. Prendiamo un esempio concreto: Milano, quartiere semicentrale, indicazione co5 (Piemonte, washington, cimarosa). Le quotazioni omi sono molto dettagliate e distinguono le abitazioni civili a seconda dello stato

Le abitazioni in ottimo stato hanno un'oscillazione tra i 3.900 e i 5.000 euro. Un appartamento di 100 mq, dunque, in ottimo stato, potrebbe valere tra i 390 e i 500mila euro. Un'oscillazione non da poco, quindi

Sappiamo poi che sono diversi i fattori che possono influire: il piano in cui si trova l'abitazione, presenza o meno dell'ascensore, una o due arie, vicinanza ai mezzi pubblici, strada silenzione o rumorosa, ecc.

Ma i valori omi sono generalmente messi in discussione: troppo alti, per alcuni, troppo bassi per altri. E qui entra in gioco l'aspetto soggettivo dei proprietari e l'aspetto oggettivo che, a parità di via, non tutti gli immobili sono uguali

Il reportage del corriere dimostra come, usando diversi portali che consentono di elaborare indicativamente i prezzi al mq degli immobili, per la stessa abitazione si passi da 142 a 280mila euro. Il doppio, o la metà, a seconda di come la si voglia guardare

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40 Commenti:

13 Febbraio 2012, 12:15

Il problema nei valori Omi é nel sistema di campionamento del dato, che é molto poco preciso, come per tutti i borsini. I borsini non c'entrano nulla con la stima di un valore di un immobile, sono semplici, meri indicatori di trend e quotazioni medie di immobili medi in zona media in stato medio in piano medio ... già da qui. Come per il catasto, alcune fonti autorevoli tra coloro che il catasto hanno fatto, indicano come 1/20000 la possibilità che un appartamento abbia le caratteristiche dell'appartamento "tipo" preso per fare i valori per le rendite. Purtroppo internet con tutti i vantaggi che porta spesso amplifica anche le buscherate e per fare lo spurgo serve tempo. I valori Omi hanno preso forza solo per il fatto che il fisco li prende come punto di riferimento nelle contestazioni (quando gli conviene) e quindi venivano tenuti di conto nel caso le transazioni, specie di terreni, non corrispondessero ai valori indicati. L'unico metodo scientifico per la valutazione é rappresentato dal m.c.a. O dall'i.a. Descritte nei metodi di stima IVs, altrimenti meglio affidarsi a un perito che ha una grande conoscenza del mercato, pluriennale, che non sarà preciso e scientifico, ma sempre meglio di qualsiasi borsino che non solo é inutile, ma fa anche danni.

13 Febbraio 2012, 12:40

Invece è molto semplice calcolare quanto vale una casa...se è di pregio si divide il prezzo nominale esposto per due e il gioco è fatto (per es: 300.000 : 2 = 150.000)
Se invece non è di pregio si divide per tre (per es. 300.000 : 3 = 100.000)
Più semplice di così....

13 Febbraio 2012, 13:44

In reply to by anonimo (not verified)

No comment.

13 Febbraio 2012, 13:08

Caspita! Mi hanno fregato con il programma di valutazione immobili secondo gli standard internazionali e le stime comparative.....
Se non sapete di cosa state parlando, non parlatene perche' sinceramente, acquistare o vendere casa da 300000 a 100000 euro non è proprio la stessa cosa. Toglieteci tutto ma non la casa. Le compravendite ed i mutui sono diminuiti ma non scomparsi del tutto e quindi chiedo: potete rivolgervi a degli esperti per sapere quanto valgono le case prima di sparare false informazioni o volete fare le prove on line di valutazione? La casa rappresenta a volte un'intera vita di risparmi e di sacrifici
.... parliamone seriamente
Grazie

13 Febbraio 2012, 14:18

Confermo le parole del collega oris, il metodo di stima ivs è quello piu' affidabile avendo riscontro scientifico, aggiungo ovviamente che anche l'osservazione sincera, documentale e metodica di una agenzia immobiliare di zona sul compravenduto similare recente puo' dare una indicazione affidabile sul valore di un immobile.

È da precisare che l'omi è un db al quale affluiscono i dati di immobili compravenduti privatamente e tramite agenzie, ma pur sempre uno strumento che non entra mai nello specifico della zona, ci sono infatti caratteristiche come per esempio piano, esposizione, luminosita', vicinanza di mezzi e servizi di cui per ovvi motivi solo una agenzia immobiliare o un perito professionista possono interpretare in modo corretto; in ogni caso l'omi, come tutti i borsini è riferito sempre e solo al compravenduto, quindi al valore presunto!

Per quelli che continuano a sostenere che le case dovrebbero crollare del 50% di prezzo o giu' di li', forse è meglio che riflettano bene sui loro sproloqui, idealista è infestata da questi ciarlatani che continuano a trollare e francamente non se ne puo' piu'

13 Febbraio 2012, 14:42

In reply to by a.i. milano (not verified)

Confermo le parole del collega oris, il metodo di stima ivs è quello piu' affidabile avendo riscontro scientifico, aggiungo ovviamente che anche l'osservazione sincera, documentale e metodica di una agenzia immobiliare di zona sul compravenduto similare recente puo' dare una indicazione affidabile sul valore di un immobile. È da precisare che l'omi è un db al quale affluiscono i dati di immobili compravenduti privatamente e tramite agenzie, ma pur sempre uno strumento che non entra mai nello specifico della zona, ci sono infatti caratteristiche come per esempio piano, esposizione, luminosita', vicinanza di mezzi e servizi di cui per ovvi motivi solo una agenzia immobiliare o un perito professionista possono interpretare in modo corretto; in ogni caso l'omi, come tutti i borsini è riferito sempre e solo al compravenduto, quindi al valore presunto! per quelli che continuano a sostenere che le case dovrebbero crollare del 50% di prezzo o giu' di li', forse è meglio che riflettano bene sui loro sproloqui, idealista è infestata da questi ciarlatani che continuano a trollare e francamente non se ne puo' piu' offerta ampiamente superiore alla domanda; compravendite in fortissima contrazione; fortissima restrizione del credito; tasse sugli immobili in aumento; disoccupazione in aumento; grave crisi economica; contrazione del potere di acquisto e voi grandi professionisti del settore continuate a valutare gli immobili come se nulle fosse successo (pur di strattappare un mandatino). Allora mi chiedo: chi sono i veri troll e ciarlatani?

13 Febbraio 2012, 15:44

In reply to by no agenzia (not verified)

Io so cosa faccio nella mia agenzia e di astiosi come lei con quel nick ben me ne guardo...promuovere un immobile fuori prezzo e' sconveniente economicamente per l'agenzia seria quando lo capirete? siete ridicoli

13 Febbraio 2012, 15:55

In reply to by a.i. milano (not verified)

Io so cosa faccio nella mia agenzia e di astiosi come lei con quel nick ben me ne guardo...promuovere un immobile fuori prezzo e' sconveniente economicamente per l'agenzia seria quando lo capirete? siete ridicoli promuovere un immobile fuori prezzo? che significa? se il prezzo è in linea con il mercato non ci dovrebbero essere forti contrazioni di compravendita, ma sembra che così non ...sia. Il vero problema è che nel recente passato (di vacche grasse), tanti acquistando un vestitino da oviesse, si sono improvvisati intermediari immobiliari. Finchè è durata... adesso la festa è finita ed è dura tirare ..avanti. Reinventarsi una professione è impresa ardua, rimarranno sul campo i veri professionisti del settore che avranno la capacità di riportare i potenziali venditori alla realtà odierna. Naturalmente non parlo di lei.

13 Febbraio 2012, 16:21

In reply to by no agenzia (not verified)

Promuovere un immobile fuori prezzo per una agenzia seria vuole dire spendere inultilmente tempo e denaro illudendo il venditore: cosa c'è ancora di poco chiaro ora nelle mie parole?

Le forti contrazioni di compravendita avvengono tra gli altri anche per i motivi che lei ha correttamente citato, le sembra quindi sensato che alla luce di questo la categoria tutta degli agenti immobiliari regolari e professionisti, e non parlo del ragazzino abusivo mandato a caccia di incarichi facili sovrapprezzandoli, abbia interesse a valutare immobili a cifre che non venderanno mai?

Continui pure a non parlare di me, grazie

13 Febbraio 2012, 16:57

In reply to by a.i. milano (not verified)

Promuovere un immobile fuori prezzo per una agenzia seria vuole dire spendere inultilmente tempo e denaro illudendo il venditore: cosa c'è ancora di poco chiaro ora nelle mie parole? le forti contrazioni di compravendita avvengono tra gli altri anche per i motivi che lei ha correttamente citato, le sembra quindi sensato che alla luce di questo la categoria tutta degli agenti immobiliari regolari e professionisti, e non parlo del ragazzino abusivo mandato a caccia di incarichi facili sovrapprezzandoli, abbia interesse a valutare immobili a cifre che non venderanno mai? continui pure a non parlare di me, grazie certo continuo a non parlare di lei (non la conosco), ma della categoria si. È troppo facile esporre la problematica: promuovere un immobile fuori prezzo per una agenzia seria vuole dire spendere inultilmente tempo e denaro illudendo il venditore sembra diventato il mantra di tutti gli intermediari immobiliari. Però c'è qualcosa che non torna, perchè i prezzi sono ancora oggi in odore di bolla e/o speculazione? ah..dimenticavo siamo in Italia e noi siamo.. Diversi! la crisi riguarda altri, non c'è bolla immobiliare, non siamo la grecia, la colpa è dei pessimisti (comunisti) e via ..dicendo. Care caste, oggi i fatti reali dicono altro e vanno oltre i bla bla bla: il numero delle compravendite è crollato; a gen 2012 abbiamo un -40% di richieste di mutui; l'aumento delle tasse (iva-imu-accise etc) ha ulteriormente indebolito il reddito medio delle famiglie; il credito viene erogato con il contagocce etc potrei andare avanti all'infinito, ma va bene così. avanti con la politica dello struzzo..basta non sentire poi, le lagne delle agenzie che chiudono, dei costruttori in crisi etc etc se si è in crisi è principalmente colpa degli attori in causa e della loro ingordigia.

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