Il prezzo di un bene, in teoria, lo decide il mercato, ma in pratica le cose non vanno sempre così. Prendiamo le case, per esempio, che compongono un settore davvero speciale, in cui ogni venditore e ogni acquirente possono avvicinarsi o allontanarsi di molto dai presunti valori di mercato. Le cose poi si complicano se nessuno sa più con certezza quali sono i valori di riferimento. Ecco perché lo stesso immobile può costare il doppio o la metà a seconda delle circostanze
Un reportage del corriere della sera indica come muoversi nell'universo delle valutazioni immobiliari, che può dare spesso degli esiti molto diversi
Per prima cosa ci sono le famose quotazioni omi, dell'osservatorio immobiliare dell'agenzia del territorio. I dati attualmente disponibili sono relativi al primo semestre 2011 e permettono di visionare i valori al m2 con estrema precisione, non solo città per città, ma anche quartiere per quartiere
Il problema però, come indica il corriere, è che in partenza i listini vengono forniti con forti oscillazioni. Prendiamo un esempio concreto: Milano, quartiere semicentrale, indicazione co5 (Piemonte, washington, cimarosa). Le quotazioni omi sono molto dettagliate e distinguono le abitazioni civili a seconda dello stato
Le abitazioni in ottimo stato hanno un'oscillazione tra i 3.900 e i 5.000 euro. Un appartamento di 100 mq, dunque, in ottimo stato, potrebbe valere tra i 390 e i 500mila euro. Un'oscillazione non da poco, quindi
Sappiamo poi che sono diversi i fattori che possono influire: il piano in cui si trova l'abitazione, presenza o meno dell'ascensore, una o due arie, vicinanza ai mezzi pubblici, strada silenzione o rumorosa, ecc.
Ma i valori omi sono generalmente messi in discussione: troppo alti, per alcuni, troppo bassi per altri. E qui entra in gioco l'aspetto soggettivo dei proprietari e l'aspetto oggettivo che, a parità di via, non tutti gli immobili sono uguali
Il reportage del corriere dimostra come, usando diversi portali che consentono di elaborare indicativamente i prezzi al mq degli immobili, per la stessa abitazione si passi da 142 a 280mila euro. Il doppio, o la metà, a seconda di come la si voglia guardare
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38 Commenti:
Comprendo l' a.i. Che per motivi lavorativi continua a dare corda ai tuo deliranti discorsi carichi di rancore , ma confesso che continuo a non capire i perchè !
Comprendo anche il povero proprietario , perchè benchè non ti freghi assolutamente nulla , lui, su quella casa ha probabilmente investito tutto ed è lecito che speri il meglio per se e la sua famiglia e spera non si debba arrivare a svendere.
Ma continuo a non capire "uno" che addirittura si firma " no agenzia " ...
Non sei un a.i
Non sei un proprietario
E neanche un broker finanziario
Non compri casa ( perchè lo avresti già fatto visto gli indiscussi vantaggi di mercato)
Forse non riesci ad ottenere il mutuo nonostante il buon momento per comprare ?
È questo che ti rende nervoso ?
Perchè non compri casa senza agenzia e lasci stare il mondo ?
Cosa ti hanno la società per meritarsi una tale perdita di tempo da parte tua ?
Ma sopra tutto , perchè sto perdendo il mio tempo a risponderti ... ?
Ma certo ! forse ho capito ...!
E chi sarebbero stati gli ingordi? gli agenti immobiliari magari? o piuttosto le banche ed i costruttori?
Ovviamente ci sono pure gli agenti immobiliari disonesti che hanno sovraprezzato gli immobili, illudendo tanti venditori ma di qui a dire che la crisi del settore è da incolpare alla categoria intera, ce ne passa!
Meno della meta' delle compravendite in Italia passa attraverso gli agenti immobiliari, se la sua teoria dell'ingordigia fosse vera, l'altro 50% come me lo giustificherebbe?
Da Agente immobiliare sono perfettamente d'accordo con "no agenzia". D'altra parte è il momento storico che ci fa vedere la realtà delle cose: i valori OMI sono solo una raccolta di dati da attia vvenuti, frutto del momento. Ma il mercato immobiliare e quindi i prezzi degli immobili non sono inoppugnabili, ma soggetti all'andamento del mercato; è chiaro ed evidente come più alti sono i valori/prezzi, più contento è l'erario!! tutto per poter sostenere che in Italia c'è stato aumento di ricchezza !! e via quindi con l'adeguamento delle rendite, e cc. : cxapito il giochino, tu cher dai dei ciarlatani aglki altri?
Se in un recentissimo passato si è dato inopinatamente valori di prezzo alle case in virtù di erogazioni di mutuo fino al 130% del valore di stima, già di per sè tante volte maggiorato, in nome di non so quale scriteriata politica economica e di non so quale disegno politico, oggi che l'accesso al credito è pressochè nullo per la fascia media, che ha sempre rappresentato il riferimento di mercato, gli immobili riferibile al segmento medio e medio basso sono tutti quanti in sofferenza, a meno che non si torni a valutazioni e prezi preEuro( altra sfiga apocalittica). Della manica larga hanno goduto soprattutto gli stranieri che, qui senza soldo, si sono visti finanziare la casa in Italia... ed anche quella a casa loro!! adesso le migliaia di sofferenze bancarie le paghiamo, in varie forme tutti noi!!
Ricordo ai professionisti colleghi che negli anni '80/'90 si compravendevano immobilki con tassi di interesse bancario oscillante dal 14 al 20% a 10 anni e comunque non suoperiori al 50%-60% del valore dell'immobile: questa era la strada da seguire .... e vi ci si tornerà!! altro che ciarlatani!!
Per quelli che continuano a sostenere che le case dovrebbero crollare del 50% di prezzo o giu' di li', forse è meglio che riflettano bene sui loro sproloqui, idealista è infestata da questi ciarlatani che continuano a trollare e francamente non se ne puo' piu
Senti buffone ma chi la vuoi raccontare, avete tutti contro, banche che hanno smesso di finanziare i clienti polli, il governo che ha reintrodotto imu, redditometro
E valori energetici. Cari venditori attendisti per voi è finita, le vostre case già oggi valgono meno della meta di quello che continuate a chiedere. L'unica cosa che vi
È rimasta sono i vostri amici agenti immobiliari che continuano a genoflettersi alle vostre ridicole richieste.
Io sono un agente immobiliare caro dott. Educazione se non se ne fosse accorto ed ho tutto l'interesse affinche' i prezzi scendano: prima bisogna leggere con attenzione e non insultare, o si passa se stessi per clown
Chi non conosce la mataeria farebbe bene a stare zitto!
Il valore della casa lo indica (stima) la richiesta di quella tipologia in quella zona con quelle caratteristiche e il giusto valore sarà sempre quello che incontra acquirente e venditore
Le agenzie immobiliari per loro intrinseca natura sopravvalutano gli immobili, è inevitabile. Lo faranno sempre. È il loro business.
Dall'agenzia ci va il venditore; per l'agenzia il cliente è sempre il venditore, contrariamente a qualsiasi altro affare commerciale.
Il compratore lo abbagli con gli sconti, le svendite, i saldi, veri o falsi che siano.
Come si conquista quindi il cliente-venditore?
Supervalutando l'appartamento.
Se io dovessi vendere la casa a chi darei il mandato: a chi mi dice che la mia casa vale 100 oppure a chi me la valuta 130?
Fiero di far accomodare gentilmente fuori dalla porta dalla mia agenzia i proprietari come lei che la pensano in questo modo
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