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Affitto in nero, il contratto verbale e i canoni maggiorati sono nulli

Autore: Redazione
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Stipulare un contratto di locazione per una certa cifra e accordarsi per un’altra. Una consuetudine che adesso potrebbe venire sradicata. Con due distinte pronunce, la n.18213 e la n.18214, entrambe pubblicate il 17 settembre scorso, le Sezioni unite della Corte di cassazione hanno stabilito che qualsiasi pattuizione diretta a imporre un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato è colpita da nullità, con la possibilità per il conduttore di richiedere la restituzione di tutte le maggiori somme versate. In poche parole, addio agli affitti in nero.

La nullità della locazione stipulata in forma verbale

Nel dettaglio, una pronuncia ha stabilito la nullità del patto con cui, a latere del contratto registrato con una certa misura del canone annuo, le parti si sono invece accordate per un corrispettivo maggiore; l’altra ha confermato la nullità assoluta della locazione stipulata in forma verbale.

Addio al “doppio contratto”

Stando così le cose, il cosiddetto “doppio contratto” (che permette di incassare canone extra in nero) sembra avere i giorni contati. I giudici supremi hanno ritenuto pienamente valido il contratto registrato, che prevede il canone di locazione fittizio, e invece nullo il secondo, nella parte in cui è stato previsto un canone annuo maggiore rispetto al primo, a nulla rilevando la sua successiva registrazione.

Secondo quanto sottolineato dalle Sezioni unite della Suprema Corte, la comminata nullità deriva non già dalla mancata registrazione del secondo contratto, bensì dalla illegittima sostituzione di un canone con un altro, attraverso la previsione in tale secondo contratto di una clausola palesemente contraria al primario divieto imposto al locatore dall’articolo 13 della legge 431/98 di pretendere un maggiore importo da occultare al fisco.

La restituzione delle maggiori somme versate, modi e tempi

Ma cosa accade con la constatazione della nullità? Il conduttore ha il diritto di richiedere la restituzione delle maggiori somme versate rispetto al minor canone fittiziamente previsto nel contratto registrato. Si tratta di un’azione che può essere esperita in qualsiasi momento di durata del rapporto di locazione e comunque entro 6 mesi successivi all’effettivo rilascio dell’immobile locato, potendo in tal modo recuperare tutto quanto indebitamente da lui corrisposto senza limiti di prescrizione (Corte di cassazione, sentenza 7 febbraio 2014, n. 2829). Obiettivo della norma (articolo 13 della legge 431/98) è consentire al conduttore di vedersi restituito l’importo versato in più, senza temere possibili ritorsioni da parte del locatore, che si tradurrebbero nel mancato rinnovo del contratto alla sua legale scadenza.

Cosa accade quando non c’è alcun contratto

E’ questa una situazione alquanto complessa, per ovviare alla quale sembrava essersi trovata una soluzione permettendo al conduttore di fare un’autoregistrazione del contratto obbligando così il locatore a sottostare a una durata quadriennale del rapporto verso un canone annuo minimo. Ma la Corte costituzionale, con le sentenze n. 50/2014 e n. 169/15, ha dichiarato incostituzionale questo coatto ravvedimento.

Cosa fare, dunque, quando si è di fronte a “locazioni di fatto”? In questo caso, le possibili soluzioni sono due.

Se il contratto di locazione è stato registrato per un canone inferiore a quello reale e l’inquilino l’ha poi registrato con il canone ridotto, resta in vita il contratto inizialmente registrato dalle parti, ed è su questo importo che andranno fatti i conguagli, a nulla rilevando eventuali pattuizioni “collaterali” in nero.

Se invece la locazione è nata all’inizio in modo verbale, il conduttore deve ricorrere al giudice, richiamando il combinato disposto degli articoli 1 e 13, comma 5, della legge 431/98, per fare accertare l’esistenza del contratto e per ricondurlo agli schemi previsti dalla legge, soprattutto in tema di durata e di misura del canone.