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Residenze di pregio: Milano dinamica, Roma in crescita dal 2020

milano centro
Autore: floriana liuni

Avanti piano, con giudizio. E’ la formula che può riassumere l'andamento del mercato immobiliare italiano, secondo quanto rilevato dal Market Report realizzato da Engel & Volkers in collaborazione con Nomisma e presentato a Milano il 25 settembre 2018. Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, ha commentato i dati con idealista/news.

“C'è timida ripresa, nonostante tutto – afferma Dondi. - I fattori di condizionamento esterni del mercato immobiliare sono molti, soprattutto politici ed economici, e rallentano un dinamismo che si è manifestato lo scorso anno e che è proseguito nel 2018 anche se con meno intensità. La crescita delle compravendite comunque continua, mentre dal punto di vista dei valori la situazione è variegata, non solo da città a città ma anche da zona a zona. A condizionare la domanda è la fiducia delle famiglie e delle imprese, legata alla situazione generale del Paese. L’intenzione di acquisto delle famiglie da qui a 12 mesi è un parametro in crescita, anche se non siamo ancora ai livelli pre crisi”.

Quali sono le componenti principali della domanda? “Nel 2017 si trattava soprattutto di acquisti finalizzati alla “prima casa” – spiega Dondi, - mentre nella prima metà di quest’anno si è riaffacciata anche la domanda per investimento, che a sua volta immette liquidità nel sistema e ridà slancio ai prezzi. Perché anche le banche hanno il loro ruolo, essendo coinvolte nell’erogazione di mutui, un parametro che è tornato a salire negli ultimi anni anche grazie alla riduzione dei tassi di interesse e alla riduzione dei crediti deteriorati e delle sofferenze. La crescita in questo senso finora è stata sana e ben gestita, quindi non prevediamo per il futuro grossi peggioramenti rispetto alla situazione attuale”.

Quale sarà l’impatto del prossimo cambiamento dei tassi? “Più che altro l’effetto sarà quello di aumentare l’attendismo negli investimenti, - risponde Dondi. – In questo momento si cerca di capire l’evoluzione del mercato a medio termine, quindi le scelte di investimento possono subire dei ritardi legati alla riflessione. La domanda potenziale è comunque consistente e non ci sono segnali tali da invertire la tendenza, tuttavia si può profilare qualche elemento di criticità in più”.

Qual è l’impatto delle attuali politiche sulla casa, anche alla luce del cambiamento di governo? “Una radicale revisione della tassazione sarà difficile – commenta Dondi, - probabilmente ci saranno alcune misure puntuali. Ma il punto è che al mercato non serve tanto un intervento fiscale, su aliquote che peraltro sono ormai cristallizzate, quanto uno scenario politico stabile e prospettive di crescita positive”.

L’introduzione della cedolare secca sui locali commerciali potrebbe dare una spinta? “L’impatto sarà contenuto – prevede Dondi, - perché anche in questo caso il problema del settore commerciale non è tanto il carico fiscale (anche se indubbiamente incide sulla redditività dell’investimento immobiliare) quanto l’appetibilità del settore commerciale in sé, le cui funzioni hanno bisogno di essere ripensate”.

Quanto alle residenze di pregio, protagoniste del report redatto per Engel&Volkers? “Si tratta di un mercato che va meglio del residenziale in genere – risponde Dondi, - ma che a sua volta presenta dinamiche molto differenti tra città e città, in particolare tra Milano e Roma, ma anche tra zona e zona. Gioca un ruolo fondamentale l’aspettativa: la prospettiva rialzista è tale che è facile farsi prendere dagli entusiasmi anche in presenza di un prodotto la cui qualità non rispecchia i rialzi del mercato”.

I dati del report

Secondo il report Engel&Volkers – Nomisma, i mercati immobiliari di Milano e Roma hanno fatto registrare nel primo semestre 2018 andamenti divergenti delle compravendite, ma nel segmento del pregio prosegue il trend al rialzo in tutte le zone delle città. I prezzi top toccano quota 15 mila euro al mq a Milano, in zona Quadrilatero, e 12 mila euro al mq a Roma nel centro storico. Milano si conferma un contesto molto dinamico, con tempi medi di collocamento degli immobili estremamente liquidi, sia per la compravendita sia per la locazione. Roma sconta la situazione attendista dei primi mesi dell’anno, legati all’incertezza politica pre e post elettorale.

“ In generale ci possiamo aspettare una stabilizzazione dei prezzi – prevede Luca Dondi, - che ha il risvolto positivo di costituire un elemento di sicurezza per gli investitori, il che potrebbe a sua volta aumentare le compravendite aumentando in maniera indiretta i valori. Nel 2019 Nomisma vede i valori di Milano in crescita, mentre  Roma va verso la stabilità. Crescita per entrambe, invece, dal 2020. Sud e isole mostrano al contrario un ritardo marcato sui mercati principali. Per quanto riguarda i rendimenti netti, a Milano i canoni di locazione hanno fatto meglio rispetto ai prezzi: il fenomeno delle locazioni brevi ha contribuito a farne salire il livello, incidendo sulla redditività lorda, intorno al 5,1% (lordo)”.

Prezzi immobiliari a Milano Il mercato residenziale milanese di lusso

Per quanto riguarda Milano nello specifico, nel 2017, le transazioni su base annua sono aumentate dell’8,1%, raggiungendo circa le 23.700. A trascinare la ripresa non sono più solo le localizzazioni centrali e di pregio, ma il ciclo espansivo sembra interessare tutte le zone urbane. Considerando le dimensioni degli immobili, quelli di taglio compreso tra i 50 e gli 85 mq registrano un aumento delle compravendite del 9% annuo arrivando a rappresentare il 43% del mercato milanese (10.285 transazioni). Nel primo trimestre 2018, il risultato di 5.496 transazioni evidenzia un modesto incremento (+0,9%) rispetto al primo trimestre 2017. Milano si conferma la città con la più bassa superficie media residenziale compravenduta e locata: 84 mq nel 2017 contro i 91 mq delle otto maggiori città italiane e i 109 mq medi dell’Italia nel complesso.

 “La domanda di immobili su Milano è intensa e competitiva e si fonda su due parametri - elenca Roberto Magaglio, Licence Partner di Engel & Volkers Milano: - la location e la qualità dell’immobile, intesa come comfort abitativo ma anche come posizione, affacci, presenza di balconi ecc. Tra le componenti della domanda, la richiesta di prima casa ma anche acquisto ad uso investimento, anche da parte di famiglie del sud che comprano la casa ai figli studenti. Importante la componente straniera, brexiters in zona Brera e investitori cinesi nelle zone più centrali”. Previsioni per il resto dell’anno? “Sicuramente una domanda ancora forte e stabile anche se meno intensa. Se il quadro politico resta stabile, restiamo moderatamente ottimisti e convinti che la domanda resterà positiva e a quel punto il rialzo del prezzo dovrebbe riguardare non solo il pregio ma tutto il comparto residenziale”.

 “La domanda a scopo di messa a reddito a Milano probabilmente ha giocato un ruolo importante nel ridare spinta alle compravendite e ai prezzi – aggiunge Marco Sorbara, Office manager di Engel & Volkers. – Fino a poco tempo fa il mercato milanese era composto soprattutto da prime case o da immobili acquistati a scopo affitti, oggi quest’ultima componente si è allargata con soluzioni già chiavi in mano, ristrutturate, e con servizi cittadini interessanti”

Quali i contratti di affitto più usati a Milano? “Le locazioni più diffuse a Milano sono comprese tra 18 e 36 mesi, meno utilizzate le lunghe scadenze, ragion per cui bisognerebbe riuscire a pensare ad una formula diversa dal tradizionale 4+4. La locazione breve, collegata ad eventi particolari, prende sempre più piede, e ciò spinge ulteriormente gli investimenti facendo da driver anche all’acquisto di immobili da mettere a reddito come asset di investimento. I canoni di affitto sono in aumento a causa della crescita della domanda che non incontra una pari offerta di qualità. Il che spinge anche le zone non centralissime a mettere sul mercato immobili di maggiore qualità per venire incontro all’aumento di richiesta”.

Immobiliare residenziale a Roma

Immobili di pregio a Roma

A Roma le zone di maggior pregio restano quelle del centro storico, Parioli, Prati e il quartiere Eur. Il concetto di pregio si basa su alcuni parametri come la posizione e affacci importanti, la presenza di terrazzo, la presenza di box e posti auto, il piano alto. Roma è il primo mercato italiano per numero di compravendite. Nel primo trimestre 2018 le transazioni (7.077) hanno subito una leggera battuta d’arresto (-1,9% annuo) a livello di mercato, che si può definire fisiologica a seguito del volume di scambi del 2017 (31mila transazioni), in crescita del 3% annuo. Il maggior incremento delle compravendite ha riguardato gli immobili di piccola dimensione (+8%), con circa 2.900 transazioni, e a seguire il taglio dimensionale 50-85 mq (+4%), che – con 12.890 transazioni - rappresenta da solo oltre il 41% del mercato romano. In particolare, il segmento del pregio registra una domanda stazionaria con aumento in centro storico, a San Giovanni e all’Eur. Nel centro storico della Capitale, il range dei prezzi medi è particolarmente ampio. Per le abitazioni ristrutturate si conferma compreso tra 5mila e 12mila euro/mq in relazione alla posizione, allo stato di manutenzione dell’immobile e agli affacci su monumenti storici.

Prezzi Immobiliari a Roma

“Roma risente più che altrove dell’influenza politica – spiega Marco Rognini, General Manager del Market Center di Roma di Engel & Volkers. - Non solo a cavallo delle elezioni, ma praticamente per tutto il primo semestre 2018 il mercato è stato depresso, perché gli investitori hanno atteso prima di fare le proprie scelte. Si tratta comunque un mercato di altissima qualità, che, oltre alle storiche aree di tendenza mostra zone in fase di crescita. I tempi di vendita restano intorno ai sei-sette mesi, ma aumentano le richieste di clientela, anche straniera, che desidera permanenze anche temporanee legate a determinati eventi. i numeri sono ottimisticamente positivi. Siamo sicuri che anche Roma seguirà a ruota il mercato milanese che spesso anticipa i trend in generale".

Per leggere il report clicca qui: http://issuu.com/engelvoelkers_italia/docs/the_market_report___milan___rome_h1?e=27377198/64501453