Mercato immobiliare a Milano, prezzi e trend del 2019

Periodo straordinario per l'immobiliare a Milano: nel 2019 il trend di crescita dei prezzi si conferma in controntendenza con il calo nazionale. Trasformazioni in vista anche per le locazioni. Le rilevazioni della Camera di Commercio.

I prezzi delle case a Milano nel 2019

I prezzi delle case a Milano seguono un andamento di crescita, al contrario di qul che avviene su scala nazionale. E tuttavia è una crescita a livelli sostenibili: si parla infatti di un +1% nel primo semestre 2019, per una media di 5.565 €/mq . “I dati, rilevati sulle transazioni effettivamente avvenute, - segnala Andrea Marietti Vice Presidente Commissione Prezzi Immobili della camera di Commercio di Milano, Monza e Brianza e Lodi, - mostrano una media del +1% con picchi del +2,3%. Un andamento non da boom, ma da consolidamento. In centro città si possono raggiungere aumenti del 4% ma una ripresa è visibile anche nella cosiddetta “periferia”, esterna alla cerchia della 90-91. Le abitazioni di lusso vedono un progresso compreso tra il mezzo punto percentuale e il 2%”.

Quanto si spende in media per l'acquisto? Secondo la “Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano” sul primo semestre 2019, realizzata dalla Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, si va da un massimo di 12.278 €/mq del Centro storico (+2,9% in sei mesi), con picchi di oltre 16 mila euro al metro quadro nelle zone top intorno al Duomo e al Quadrilatero della Moda, a un massimo di 4.442 €/mq per le abitazioni nel settore Sud (-0,9%), da 4.693 €/mq massimo della cerchia Nord (+1,4%) a 5.075 €/mq massimo del quadrante Est (+0,6%) e 5.700 €/mq prezzo massimo della zona Ovest (stabile). 

La direttrice della ripresa dell’immobiliare a Milano sta nella sfida rappresentata dalla ridefinizione delle periferie. Il Pgt da tempo, infatti, va nella direzione di ricostituire nuovi centri di aggregazione, ridando identità a tutti i quartieri, anche grazie all’apertura di nuove fermate della metropolitana. Questo fa sì che aree quali Missori, S. Sofia, Nirone, S.Ambrogio vedano buoni progressi nei prezzi immobiliari. Ma anche periferie più lontane come le zone S. Cristoforo, Musocco, Baggio, Quarto Oggiaro sperimentano un aumento anche del 3% nei prezzi, frutto della fiducia nella riqualificazione urbana.

Quanto vale il mercato immobiliare milanese

Ma quanto vale il mercato immobiliare milanese? Se a livello nazionale si parla di circa 600 mila transazioni residenziali per 165 mila euro in media (quindi circa 100 miliardi di euro, pari a 20% del Pil italiano), solo a Milano le transazioni superano le 25 mila per una media di 330 mila euro, per un valore di ben oltre gli 8 miliardi di euro. Tenendo conto che dal 2016 il mercato milanese sovraperforma il livello pre crisi (ovvero le 21 mila transazioni annue), secondo Vincenzo Albanese, presidente Fimaa Milano Monza e Brianza e Lodi, è ragionevole aspettarsi una certa stabilità per gli anni a venire.

 “Milano resta attrattiva per almeno tre generi di domanda, - afferma Albanese. – Una domanda locale, composta dai milanesi che desiderano cambiare casa, quindi un mercato di sostituzione. Una domanda nazionale, composta da soggetti alto spendenti che acquistano casa a Milano per investimento o per mandare i propri figli a studiare a Milano. Infine, una domanda internazionale, fatta di investitori che cercano asset oltre il milione di euro, per soddisfare i quali addirittura si rischia di non avere sufficiente disponibilità di prodotto”.

Locazioni, affitti brevi e student housing a Milano: le sfide per il 2030

Quali sfide per il prossimo decennio nel mercato di Milano? “Negli scorsi decenni, nonostante la crisi, si è vista la creazione di due grandi poli di attrazione (Citylife e Porta Nuova) che hanno riposizionato Milano in uno scenario internazionale, complice anche Expo 2015, - commenta Albanese. – la sfida per il 2030 sarà la creazione di nuovi spazi attraverso la riprogettazione delle periferie, che da Citylife e Porta Nuova hanno tratto slancio. Si tratterà di interventi di respiro molto più ampio di quello possibile nel centro cittadino, dove lo spazio è limitato e gli interventi includono al massimo palazzi singoli da 50 unità abitative. Ora si parla di interi quartieri da ripensare e di migliaia di unità abitative da mettere a disposizione, in vista anche dell’ondata demografica prevista. Sarà qui che l’amministrazione comunale e il Pgt dovranno entrare in gioco”.

Nei prossimi decenni si attendono infatti oltre 200 mila nuovi residenti a Milano, per ragioni di studio e di lavoro. La parola d’ordine sarà quindi: mercato della locazione, da cui è atteso un profondo cambiamento.

“Oggi il mercato delle locazioni si rivolge non più solo a coloro che vanno in affitto per necessità, ma anche a coloro che ci vanno per scelta, - dichiara Albanese. – Soprattutto per quanto riguarda gli affitti studenteschi: i grandi flussi attesi rendono difficile gestire la necessità abitativa nel centro e in prossimità di residenze di altro tipo, con le quali gli studenti possono entrare in conflitto date le diverse abitudini. Ecco quindi che il Pgt ha indicato diverse zone oltre la circonvallazione dove sarà possibile realizzare campus di volume tale da sviluppare un’offerta unitaria per lo student housing che non entri in conflitto con le dinamiche dello short rental”.

Milano in vista delle Olimpiadi 2026

Nel futuro di Milano ci sono poi le Olimpiadi del 2026 con le annesse strutture sportive, tra cui il nuovo possibile Stadio di San Siro, che si inserisce anche in un discorso di riprogettazione dei quartieri dalla finalità più ampia.

Piazze milanesi, la sfida della socialità

“Il ruolo delle piazze e dei quartieri diventa oggi sempre più centrale in termini di recupero dell’identità di “borgo”, - è il parere di Albanese. – Con le piazze Gae Aulenti, Liberty, Olivetti ci si sta riuscendo e questo è anche lo scopo della riqualificazione degli scali, in primis per quanto riguarda il progetto Symbiosis/Fondazione Prada. Nella piazza va valorizzata la socializzazione e lo scambio tra persone e culture, non ostacolato ma aiutato dalle nuove tecnologie”.

Housing sociale a Milano

Una ulteriore sfida è rappresentata dall’housing sociale. “La crescita di Milano non deve trascurare la presenza di persone che non possono permettersi una casa da 8 mila euro al metro quadro, - osserva Alessandro Maggioni, Presidente CCL Consorzio Cooperative Lavoratori. - La sfida vera dello sviluppo urbano di Milano secondo un modello fedele alla sua storia si gioca sul trovare soluzioni che garantiscano per tutti una adeguata qualità della vita e del lavoro, per tenere assieme le diverse anime che vivono in questa città”.

Città metropolitana di Milano, prezzi residenziali

Un altro aspetto da non trascurare  è quello della città metropolitana che si estende al di fuori di Milano, aprendo soluzioni abitative interessanti se ben collegate al capoluogo.  “Non si può più parlare di depressione nella provincia, - afferma Flavio Bassanini, Vicepresidente FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza, - però c’è ancora molto da lavorare. In alcune situazioni abitare in provincia può assicurare una migliore qualità della vita e una maggiore rapidità di spostamento di quanto possano fare alcune zone cittadine”.

Un interesse che si è manifestato negli anni della crisi quando, per ragioni economiche, si è avuto uno spostamento dalla città alla provincia, ma che si è confermato anche in seguito. Oggi i prezzi si confermano per lo più stabili sia per il nuovo che per l’usato nell’hinterland milanese rispetto agli scorsi 12 mesi con transazioni però che nel 2018 hanno superato il +8%.

“Si tratta prevalentemente di un mercato di sostituzione, composto da persone che cercano una casa più grande in un contesto più tranquillo a prezzi più economici, - commenta Bassanini. – Ad essere maggiormente richiesti, i tre locali con cucina separata. Per quanto riguarda i box, a meno che non si tratti di una costruzione inclusa in una nuova casa, non lo si considera indispensabile”.

La differenza tra vecchie e nuove costruzioni può essere tuttavia determinante nel mercato dell’hinterland. “Le esigenze della clientela si fanno più elaborate, quindi gli appartamento vecchi potrebbero restare invenduti o essere ceduti solo ad un certo tipo di clientela che finisce per essere ghettizzata, - osserva Bassanini. – Inoltre la riqualificazione urbana di Milano deve tenere conto dell’hinterland per una soluzione unitaria. Non si può bonificare il boschetto di Rogoredo spostandone i problemi in provincia”.