Comprare casa a Milano conviene? Ecco i prezzi nelle varie zone

A Milano i prezzi delle case sono in crescita, contro la tendenza nazionale. Tuttavia rispetto al 2009 comprare casa con un mutuo fa risparmiare il 23%.

Nella recente conferenza stampa di Tecnocasa è stato evidenziato come a Milano la variazione dei prezzi nel primo semestre 2019 sia stata del 5,7% annuo, con tempi di vendita sempre più brevi: 87 giorni (contro una media delle grandi città di 122 giorni). Le compravendite nel primo semestre 2019 sono cresciute invece dell’8,5%.

La domanda di abitazioni a Milano è concentrata sul bilocale che raccoglie il 45,1% delle richieste a conferma dell’attrattività che la città ha per gli investitori che si orientano soprattutto su monolocali e bilocali. Il 27,4% degli acquisti su Milano sono infatti per investimento, e il bilocale è il taglio che meglio si adatta a questo uso.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, la città è dinamica e segnala un aumento del 6,1% per i monolocali, del 4,2% per i bilocali e del 5,3% per i trilocali.

Comprare casa a Milano con un mutuo, quanto si risparmia

Secondo una simulazione, esposta da Renato Landoni, presidente di Kiron Partners durante la conferenza stampa annuale di Tecnocasa, se nel 2009 a Milano il prezzo medio di un trilocale da 90 metri quadri era di 308.100 euro, nel 2019 per lo stesso appartamento si spendono 284.050 euro. Volendo stipulare un mutuo all'80% ieri occorreva avere una disponibilità di 61.620 euro, mentre oggi ne bastano 56.810; l'entità del mutuo nel 2009 avrebbe dovuto essere di 246.480 euro ad un tasso del 3,64% mentre oggi ci si fermerebbe a 227.240 con un tasso dell'1,77%. La rata media ieri sarebbe stata di circa 1250 euro, oggi di 937 euro, per un costo totale di 338,188 euro (contro i 437.376 del 2009). A conti fatti si risparmierebbero quindi poco più di 99 mila euro, ovvero il 23% del totale. 

Comprare casa a Milano: l’analisi delle zone

• Macroarea Centrale: ha segnalato una crescita del 10,9%. Mercato decisamente dinamico nella zona di Porta Genova, viale Coni Zugna, Solari, Savona e Tortona. Non lontano in corso San Gottardo il mercato è animato soprattutto dagli studenti della Bocconi che scelgono questa zona per la vicinanza all’ateneo. Bene anche la zona di Porta Romana dove aumentano gli investitori alla ricerca di tagli da frazionare. Il centro di Milano poi attira anche acquirenti alla ricerca di immobili di prestigio.
• Macroarea Stazione Centrale – Gioia – Fulvio Testi: registra un incremento del 6,8%. Gli incrementi di prezzo hanno interessato soprattutto i quartieri periferici dove hanno acquistato giovani. Tra i quartieri interessati quello di Turro – Gorla, zona periferica di Milano dove, negli ultimi mesi, si registra un target giovane, spesso arriva da altre regioni. Acquistano anche investitori che mettono a reddito l’immobile. In via Bertelli e via Tofane si arriva anche a 3500 € al mq per soluzioni in buono stato. In crescita le quotazioni alla Bicocca. Ad acquistare sono sia investitori che affittano agli studenti e ai lavoratori fuori sede sia giovani coppie spesso aiutati dai genitori. Valori in aumento anche nella zona di Cagliero – Stazione Centrale. Numerosi i piccoli tagli acquistati da investitori che si concentrano soprattutto in via Sammartini e via Gioia e via Ponte Seveso. Investono cifre inferiori a 100 mila € e destinano l’immobile ad affitti turistici. Interessante movimento in via Pirelli, in particolare nel tratto compreso tra via Gioia e via Fara, dove vanno avanti diversi interventi di recupero. La presenza di numerose aziende soprattutto nell’area di Fabio Filzi determina una buona domanda di immobili in affitto. Per un bilocale si spendono intorno a 800 € al mese.
• Macroarea di Vercelli – Lorenteggio: in aumento del 6,6% i valori della grazie all’andamento dei prezzi nei quartieri di Lorenteggio – Frattini e Tolstoj dove il mercato è mosso prevalentemente da acquisti di prima casa. L’arrivo della metropolitana sta influendo solo parzialmente sul rialzo dei prezzi. Positivo anche il mercato delle locazioni: c’è domanda da parte di lavoratori fuori sede (non lontano ci sono l’Oreal, Vodafone) e la domanda è sempre più per immobili arredati e per periodi non superiori a 18 mesi. Mercato positivo anche a Baggio con un mercato decisamente dinamico, alimentato da persone che hanno lasciato immobili in affitto per acquistare ricorrendo al credito. Quasi sempre si tratta di acquirenti che hanno sempre vissuto in zona.
• Macroarea di Bovisa – Sempione: +6,1% l’incremento dei valori. Nella prima parte del 2019 nella zona di via Carlo Farini si registra un aumento dei valori immobiliari: le motivazioni sono la bassa offerta di case in vendita nel quartiere Isola e le aspettative legate alla riqualificazione dello Scalo Farini. Bene anche Bovisa (dove si segnala anche il recupero della Goccia), Maciachini e Dergano: acquistano anche investitori visto che potrebbero avere possibilità di rivalutazione futura essendo non lontani dallo Scalo Farini e con prezzi contenuti. A Bovisa incide anche la presenza dell’università con acquisti da parte dei genitori. Prezzi in crescita anche a Niguarda in seguito ad una domanda vivace alimentata soprattutto da potenziali acquirenti già residenti nel quartiere. Tanti i giovani under 30 che realizzano il primo acquisto orientandosi su bilocali da 150 mila €. Presenti anche investitori grazie alla presenza dell’Ospedale Niguarda che determina anche richieste di acquisto da parte di personale medico. Positivo poi il trend nella zona di piazza Firenze ed Espinasse – Varesina – Certosa – Accursio- Monteceneri, nella prima parte del 2019, si registra un aumento dei prezzi dovuto ad una domanda vivace sia di prima casa sia di casa acquistata per investimento. In queste zone ha inciso il completamento della linea lilla anni fa e ora anche l’arrivo del consolato americano e la riqualificazione dello Scalo Farini.
• Macroarea Lodi – Corsica: +5,4% l’incremento degli immobili. Qui incidono le aspettative legate alla riqualifcazione dello Scalo di Porta Romana oltre che le aspettative legate alle olimpiadi Invernali che prevedono qui la nascita del Villaggio Olimpico che ospiterà gli atleti e che post evento dovrebbe essere riconvertito in studentato. Bene la zona di corso Lodi dove non lontano si è insediata la Fondazione Prada anni fa e da poco Fastweb nella sede di Symbiosis. Si registra anche una buona domanda di spazi direzionali e terziari.
• Macroarea di Città Studi – Indipendenza:+4,9% le quotazioni degli immobili dove si segnala un recupero in particolare nelle zone periferiche. Si segnala un mercato dinamico a Lambrate, nel quartiere piazza Udine – quartiere Feltre. L’aumento è da attribuire alla maggiore domanda e alla minore offerta che hanno velocizzato anche i tempi di vendita. Si compravendono prevalentemente prima casa, quasi sempre acquisti migliorativi di tagli medio grandi. Bene anche quartiere Adriano soprattutto in seguito al completamento della nuove sede della Siemens.
• Macroarea Navigli – Famagosta: mette a segno un aumento di valore del 2,6%. Fermento in zona Barona – Santa Rita Tra i motivi dell’aumento, la domanda di acquirenti di prima casa e investitori che non riescono ad accedere al mercato immobiliare dei Navigli, decisamente più costoso. Soffermandoci in particolare su via Watt, il mercato immobiliare è vivace e costituito sia da investitori che decidono di mettere a reddito l’immobile e sia da genitori di studenti delle vicine università e scuole Iulm, Bocconi e Naba. Buon andamento anche per la zona di Tibaldi - San Gottardo – Cermenate dove si registra una buona tenuta dei tagli piccoli (bilocali e monolocali), particolarmente richiesti dagli investitori.