Il mercato immobiliare in Alto Adige: “Ecco perché è difficile soddisfare la domanda”

Nelle province del Trentino-Alto Adige esistono delle normative che prevedono che una quota delle abitazioni venga riservata ai residenti. Si tratta dei cosiddetti “immobili convenzionati” (per agevolare gli operatori del settore, idealista ha lanciato una nuova funzionalità ad hoc). Per saperne di più e per scoprire l’andamento del mercato, idealista/news ha intervistato un autorevole esperto: André-Benedict Niederkofler, CEO della Immobilien Niederkofler, agenzia immobiliare che opera nel territorio di Bolzano.

Il mercato immobiliare nel territorio di Bolzano da anni è regolato da normative provinciali che hanno lo scopo di tutelare le necessità abitative dei residenti. Potrebbe farci un quadro generale della normativa che riguarda gli immobili convenzionati riservati ai residenti nella provincia di Bolzano? 

L’idea di riservare parte del patrimonio edilizio ai residenti risale al 1978, nasce con l’introduzione della legge provinciale n. 1/1978, art. 7. Tale articolo è stato poi modificato dalla legge provinciale sull’urbanistica n. 13/1997, art. 79, e successivamente sostituito dalla nuova legge provinciale sull’urbanistica n. 9/2018, tuttora in vigore, che disciplina la materia all’art. 39.

In origine, il 60% del nuovo volume edificabile doveva essere convenzionato (cioè riservato ai residenti), mentre il restante 40% poteva essere venduto liberamente. Dal 2018, nei comuni con oltre il 10% di seconde case, è stato introdotto l’obbligo di convenzionamento del 100% del nuovo volume edificabile. Con la riforma dell’edilizia abitativa del giugno 2025, tale obbligo è stato esteso a tutti i comuni dell’Alto Adige, salvo poche eccezioni.

I vincoli di convenzionamento iscritti nel tavolare fino al 2007 potevano essere cancellati dopo 20 anni; per quelli successivi al 2007, invece, il vincolo è perpetuo e non più cancellabile.

La differenza di valore tra abitazioni libere e convenzionate varia sensibilmente: si attesta attorno al 30% nei comuni a bassa attrattività turistica e può arrivare fino al 100-200% nelle aree turistiche più richieste, come la Val Gardena, la Val Pusteria o la Val Badia.

Che momento sta vivendo il mercato immobiliare in cui operate?

Da circa cinque anni il mercato immobiliare in Alto Adige è caratterizzato da un’offerta sempre più limitata a fronte di una domanda stabile o in crescita. L’offerta ridotta è dovuta sia alla conformazione geografica del territorio – solo il 4-5% è effettivamente utilizzabile come superficie abitativa – sia alle politiche urbanistiche sempre più restrittive che limitano la destinazione di nuove aree edificabili.

La legge provinciale sull’urbanistica n. 9/2018 ha, inoltre, introdotto elementi di incertezza normativa che, insieme all’aumento dei costi di costruzione dovuto alla pandemia di Covid-19, hanno determinato un marcato rallentamento dell’attività edilizia negli anni successivi. Di conseguenza, i prezzi delle abitazioni – sia libere sia convenzionate – hanno registrato un aumento significativo.

Come influiscono queste normative sui professionisti immobiliari e in che modo avete adattato la vostra operatività? 

In generale esistono due mercati distinti: quello delle abitazioni convenzionate, riservate ai residenti, e quello delle abitazioni libere, accessibili anche a turisti e acquirenti di seconde case. Le due tipologie richiedono strategie operative e canali di vendita differenti: le abitazioni convenzionate vengono gestite principalmente a livello locale, mentre quelle libere sono promosse anche tramite canali nazionali e internazionali.

Quali sono le maggiori sfide che fronteggiate nell’acquisizione e commercializzazione degli immobili che rientrano tra gli immobili convenzionati? Che volume rappresenta questa tipologia di immobile rispetto a quelli liberi da vincoli? 

In linea di principio non vi è alcuna particolare difficoltà nella vendita di immobili convenzionati, se non quella di informare l’acquirente sul vincolo e di verificare insieme a lui se possiede i requisiti per l’occupazione. 

Come volume, gli immobili convenzionati rappresentano almeno il 50% delle abitazioni sul mercato e in futuro il 100% nelle nuove zone residenziali di espansione.

Cos’è un immobile convenzionato e perché è importante poter segnalare agli interessati quando un immobile è convenzionato? 

Un immobile convenzionato può essere occupato solo da persone residenti in Alto Adige da almeno cinque anni, oppure da chi si trasferisce con un contratto di lavoro a tempo indeterminato. L’abitazione deve essere destinata al proprio uso abitativo permanente e non può essere utilizzata come seconda casa. Nei primi vent’anni di vincolo, in caso di locazione, può essere applicato solo il canone provinciale.

È quindi importante segnalare chiaramente il vincolo per informare correttamente gli interessati e verificare che possiedano i requisiti richiesti, poiché in caso di occupazione non conforme sono previste sanzioni molto elevate.

idealista ha lanciato una nuova funzionalità che consente di contrassegnare quando l’immobile è destinato ai residenti della provincia, permettendo di rivolgere l’offerta ad un target specifico. Come influisce questa novità nella gestione della vostra cartella immobili?

Finora abbiamo caricato su idealista solo abitazioni libere, poiché l’utente non era in grado di distinguere se un’abitazione fosse libera o convenzionata. Se avessimo pubblicato anche abitazioni convenzionate (che sono più economiche rispetto a quelle libere), avremmo ricevuto molte richieste da parte di acquirenti di seconde case, ai quali avremmo poi dovuto spiegare ogni volta che non possono occupare tali abitazioni. Se in futuro sarà possibile indicare chiaramente quando un’abitazione è convenzionata, pubblicheremo anche questo tipo di immobili su idealista.

C’è qualcosa che non le ho chiesto che secondo lei sarebbe importante aggiungere?

Un aspetto importante da aggiungere riguarda la necessità di una maggiore chiarezza e semplificazione normativa. Le continue modifiche legislative e le diverse interpretazioni delle norme da parte dei comuni creano spesso incertezze per cittadini, professionisti e investitori. Una regolamentazione più uniforme e stabile favorirebbe una pianificazione a lungo termine e darebbe maggiore sicurezza a chi intende acquistare o costruire un’abitazione in Alto Adige.

Proprio per questo è consigliabile rivolgersi a un professionista del settore, che possa verificare la situazione urbanistica e i vincoli dell’immobile, così da garantire che l’acquirente possa effettivamente occuparlo nel rispetto delle norme vigenti.