Clausole nel contratto di compravendita, quando non è possibile la riserva sulle parti comuni

In materia di clausole nel contratto di compravendita bisogna prestare particolare attenzione a quella che eventualmente viene inserita per riservare i diritti sulle parti comuni. Vediamo quando è nulla e quando invece è ammessa.

Con la sentenza n. 1610, la seconda sezione civile della Cassazione ha affermato che è nulla "la clausola contrattuale con cui il venditore, nel trasferire la proprietà di una unità immobiliare, si riservi ogni diritto sul cortile condominiale". In particolare, la clausola è nulla per violazione dell'articolo 1118 del Codice civile, "Diritti dei partecipanti sulle parti comuni", a meno che venga dimostrato che il cortile condominiale non è strutturalmente connesso all'appartamento o che non è comunque indispensabile per il suo utilizzo.

L'articolo 1118 del Codice civile afferma che: "Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".

La Cassazione ha sottolineato che la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni solo "quando questi ultimi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità, trattandosi di beni condominiali essenziali per l'esistenza e il godimento delle proprietà esclusive".

Quindi, solo se le parti comuni sono semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità immobiliari, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni. Ai sensi dell'articolo 1118 del Codice civile, la cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle parti condominiali è vietata solo in caso di condominialità necessaria o strutturale, "ovvero per l'incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive così come per l'indivisibilità del legame, attesa l'essenzialità dei beni condominiali per l'esistenza delle proprietà esclusive". Nel caso di condominialità meramente funzionale all'uso e al godimento delle singole unità immobiliari, che possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni, questo principio non viene applicato.