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Mercato immobiliare di pregio a Milano e Roma: come è andato il 2020 e le previsioni per il 2021

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Autore: floriana liuni

La pandemia ha influenzato il mercato immobiliare in particolare nel mercato Lombardo e milanese, ma il segmento degli immobili di pregio ha mostrato performance sorprendenti per il periodo, mostrando una resilienza tutta particolare. Con il Market Report Milano/Roma, Engel & Völkers, con il supporto scientifico di Nomisma, ha analizzato la situazione.

Il mercato immobiliare italiano nel 2020 e le previsioni 2021

“La spinta che avrebbe dovuto caratterizzare quest’anno  e il clima di fiducia delle famiglie si sono ridotti drasticamente da inizio anno rispetto a quanto si pronosticava lo nel 2020, - ha spiegato il Ceo di Nomisma, Luca Dondi, nel corso della sua presentazione. - Si è tuttavia confermata una forte propensione all’acquisto, soprattutto per quanto riguarda la sostituzione prima casa. Stupisce anche la componente investimento, che si è mantenuta su livelli piuttosto alti attestandosi poco sotto il 15% nonostante il clima di incertezza economica, il che mostra una buona fiducia nei confronti del settore immobiliare”.

A sostenere il tutto è stato l’accesso al credito, secondo Dondi, semplificato grazie all’atteggiamento espansivo da parte delle banche, benché parzialmente rivisto a causa della precarietà reddituale che potrebbe interessare le famiglie da quest’anno. L’andamento del credito è comunque positivo benché influenzato dalla componente surroghe e sostituzioni, e ha permesso di contenere la flessione delle compravendite.

“A flettere non è stato solo il numero di compravendite ma tutti gli indicatori: i tempi di vendita, a causa dei mesi di inattività; i prezzi, che stavano tornando a crescere, non solo a Milano ma anche altrove, in media hanno fatto registrare una inversione. Discorso a parte per il segmento del pregio che ha fatto registrare performance migliori”, spiega Dondi.

“Il segmento che ha sofferto di più – prosegue il Ceo di Nomisma,  - è stato quello delle locazioni, orfano di quella componente che ne aveva sostenuto i rendimenti, ovvero quello degli affitti brevi, in termini di stanze occupate e canoni. Venendo meno questa componente l’offerta si è convertita sugli affitti a lungo termine; una tendenza temporanea ma che non potrà cancellarsi se non con il ritorno alla normalità dal punto di vista del turismo”.

Il settore non residenziale, uffici e negozi, ha sofferto a sua volta anche se in misura minore.

Quanto alla previsione dei prezzi degli immobili, Nomisma non prevede il ritorno in area positiva nei prezzi residenziali e non residenziali almeno fino al 2023.

Anche per Milano e Roma l’arretramento nelle compravendite c’è stato, con un -20% circa per entrambe le città.

Quanto ai prezzi, una stabilizzazione nelle due città è prevista verso il 2023.

Immobili di pregio a Milano

Secondo quanto rilevato dal Market Report di Engel & Völkers, nel settore dell’immobiliare di pregio, la domanda di acquisto delle famiglie è stata influenzata soprattutto dalle nuove esigenze di vita dovute alle restrizioni imposte.

“Dopo lo stop per il lockdown avevamo dubbi sulla ripresa dell’operatività, - afferma Roberto Magaglio di E&V Milano. - Ma ci siamo accordi che il covid ha fatto nascere una forte domanda di sostituzione prima casa soprattutto nel segmento premium legate alle nuove esigenze di smart working e svago in casa quindi fino a dicembre ogni mese abbiamo prodotto migliori risultati che nello stesso mese 2019. Lato compravendite, nonostante il mercato abbia perso tra il 15 e il 20% di transazioni, abbiamo raggiunto la parità. Il mercato delle locazioni si è invece fermato e questo ha fatto chiudere il 2020 con un segno meno anche se lieve, un risultato comunque insperato rispetto alle previsioni”.

Gli acquirenti prediligono infatti zone meno centrali a fronte di un più vantaggioso rapporto tra dimensione dell’immobile, e prezzo, e della presenza di zone verdi. Il trend già in corso, di una preferenza per la qualità dell’immobile a discapito della location, ha subìto un’accelerazione: ne beneficiano i nuovi sviluppi residenziali in contesti più periferici e comunque ben collegati alla città. Nonostante i benefici fiscali connessi alle ristrutturazioni, la domanda si concentra ancora largamente su immobili già ristrutturati di qualità rispetto agli immobili da ristrutturare.

“I trend in particolare sono due, evidenzia Magaglio: - da un lato una forza centripeta verso le zone più esterne, dove i prezzi sono migliori e le metrature sono maggiori. Dall’altro una sempre maggiore importanza della qualità degli immobili a prescindere dalla location. L’influenza del bonus 110 si è vista, a Milano, più che altro sulle unità abitative indipendenti, più facili da ristrutturare nella loro interezza rispetto ai condomini”.

Grande liquidità, più risparmio, ancorchè forzoso, e tassi bassi sono buone notizie per gli investimenti immobiliari, che si sono mostrati resilienti rispetto ai prezzi, nonostante le minori compravendite. Specie nel mercato residenziale e di pregio si può vedere un porto sicuro in cui investire, anche per il 2021, che potrebbe addirittura essere non solo migliore del 2020 ma anche del 2019. Vanno distinti però, secondo Magaglio, i piccoli investimenti, orfani dello short term, dagli investimenti in uso proprio, che è in grande spolvero, da, ancora, i grandi investimenti che nonostante il calo del Pil beneficiano di questo clima di tassi bassi e liquidi disponibili.

Per quanto riguarda le locazioni, secondo il Market Report di Engel & Völkers e Nomisma, il mercato ha profondamente sofferto gli effetti della pandemia: i driver della domanda sono venuti del tutto meno (business, didattica, eventi e turismo), generando tassi di vacancy e domanda rarefatta. In questa situazione, tuttavia, è emersa una piccola ma rilevante nicchia di mercato di sostituzione, con buona richiesta per tagli mediograndi destinati a famiglie con esigenze o necessità di sostituzione per upgrade, spesso a fronte di canoni di locazione favorevoli al cambio. Più in sofferenza il mercato dei tagli piccoli (mono e bilocali) con effetto anche sul mercato delle compravendite di tale tipologia.

Mercato immobiliare di pregio a Roma

Nonostante la pandemia, a Roma, il mercato in generale e in particolare del centro storico si è confermato particolarmente dinamico, con una domanda che si è fatta più esigente e determinata e un’offerta che per contro si è mostrata più disponibile alla negoziazione. Le quotazioni medie del secondo semestre 2020 sono rimaste tuttavia sostanzialmente invariate rispetto ai primi mesi del 2020, senza una flessione generalizzata dei prezzi.

L’emergenza sanitaria ha determinato però una battuta di arresto della domanda per investimento, che in questa area della città era spesso focalizzata sulla realizzazione di B&B e di piccole/medie strutture ricettive. La domanda da parte degli acquirenti esteri è rimasta sui buoni livelli dello scorso semestre, con la conferma di maggior interesse verso immobili di pregio, nelle zone centrali di prestigio e di maggiore interesse storico.

“Il secondo semestre ci ha sorpreso favorevolmente, superando le aspettative e le previsioni fatte nel periodo precedente alla pausa estiva”, ha dichiarato Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director Market Center Roma Engel & Völkers. “Il numero di transazioni complessive è stato particolarmente sostenuto da ottobre a dicembre 2020. Questo trend ha evidenziato l'esigenza di un cambiamento nel concepire la prima casa, seguendo le tendenze scaturite dalle nuove necessità emerse: più spazio a disposizione, per un nuovo modo di abitare la propria casa coniugando confort, zone dedicate al lavoro e aree esterne vivibili. Spesso le soluzioni indipendenti sono state la scelta di molti. La domanda interna per il settore residenziale ha dato segnali di continuità e ha confermato la volontà da parte di molti clienti di cambiamento per meglio adattarsi alle nuove necessità abitative”.

Sul fronte della locazione, infine, la domanda si è mostrata altalenante e direttamente correlata alle prospettive legate alle riaperture e alle restrizioni delle attività e si è spostata anche verso le aree semicentrali che offrono metrature più ampie e spazi aperti, tra cui Balduina, Vigna Clara, Fleming, Gianicolense. Per quanto riguarda i proprietari, nel Report si evidenzia la tendenza alla re-immissione degli immobili prima destinati ad affitti short-term sul mercato residenziale tradizionale.