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Da Parigi a Berlino, Amsterdam, Stoccolma e Helsinki: come è regolato l'affitto in Europa

Uno studio di Savills Aguirre Newman riassume i principali interventi nelle grandi città europee

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Autore: Redazione

Diverse città europee negli ultimi tempi hanno adottato misure per regolamentare il mercato degli affitti. Berlino, Parigi, Dublino, Amsterdam, Copenaghen, Stoccolma ed Helsinki sono alcune delle città che stanno agendo sulla revisione degli affitti e dei contratti, nonostante gli esperti dubitino che gli interventi riusciranno a proteggere gli inquilini ed evitare aumenti di prezzo eccessivi.

In un recente rapporto, la società di consulenza immobiliare Savills Aguirre Newman sintetizza le principali misure attualmente attive e parla della "preoccupazione in Europa per l'impatto degli investimenti istituzionali sull'accessibilità delle case in affitto".

Come sottolinea la società, "le autorità pubbliche hanno introdotto misure per tutelare gli inquilini. Tuttavia, queste misure possono essere viste come una causa di effetto negativo, poiché scoraggiano la realizzazione di nuove case per bilanciare l'offerta, sebbene, d'altra parte, il controllo dell'aumento degli affitti possa fornire sicurezza sia agli inquilini che ai residenti su cosa aspettarsi".

In termini generali, le città europee stabiliscono regole più severe per i nuovi contratti di locazione legati allo stock di appartamenti esistenti, mentre sono più flessibili nel caso di proprietà di nuova costruzione o ristrutturate. Inoltre, alcune hanno stabilito un comparabile di rendita a livello locale come riferimento per i prezzi che, in termini generali, non possono essere superati. Per quanto riguarda la revisione della rendita, la più comune è che è direttamente collegata all'inflazione. Ma ecco come è regolato l'affitto in Europa.

Berlino e altre città tedesche

La capitale tedesca è una delle grandi metropoli europee che ha scelto di intervenire nel mercato degli affitti. Dopo diverse proposte e diversi provvedimenti, attualmente a Berlino viene applicato un limite al prezzo dei contratti di locazione. E secondo molti studi sta danneggiando migliaia di inquilini. Come ricorda Savills Aguirre Newman, il prezzo massimo applicabile è di 9,8 euro/m2 per cinque anni, anche se sono previsti premi di un euro aggiuntivo nel caso in cui l'appartamento disponga di attrezzature moderne e di un altro euro per lavori di miglioramento della proprietà. Per quanto riguarda la revisione del canone di locazione, questa non può superare il 20% di quei 9,8 euro/m2 dopo i cinque anni. In altre città tedesche, invece, gli affitti dei nuovi contratti di locazione non possono superare di oltre il 10% il prezzo di un immobile simile nel comune. Ma si tratta di una limitazione che non si applica alle nuove case. Gli affitti possono poi essere aumentati fino al livello di affitto preso come riferimento nella zona ed è consentita una crescita annuale dell'affitto indicizzata all'inflazione.

Parigi

La capitale francese è uno degli esempi europei più controversi. La regolazione, infatti, è iniziata nel 2015 per poi rimanere ferma, ma nell'estate del 2019 sono stati raggiunti nuovi limiti. L'attuale legge limita gli aumenti degli affitti al 20% al di sopra di un livello medio di riferimento sia per le case già affittate che per i nuovi contratti. Gli inquilini possono verificare su un sito web specifico se l'affitto è conforme alle normative tenendo conto delle caratteristiche dell'appartamento (ad esempio, se ha degli extra come un terrazzo), della zona in cui si trova e della data di costruzione. Nel caso in cui il proprietario non rispetti il ​​limite, può ricevere una penale compresa tra 5.000 e 15.000 euro. Questa limitazione non influisce sugli edifici ad alta efficienza energetica. In caso di revisione dell'affitto, il canone può crescere annualmente sulla base di un indice pubblicato dal governo e che è legato al costo di costruzione.

Dublino e altre città irlandesi

Savills spiega che a Dublino il costo dell'affitto nei nuovi contratti deve essere fissato in base al prezzo di riferimento locale, sebbene ciò non influisca sulle proprietà di nuova costruzione. Al massimo, l'affitto può salire del 4% all'anno. Questo limite è presente anche in altre città del Paese, come Cork, Galway o Kilkenny.

Amsterdam

Nella capitale olandese, come nel resto del Paese, per la prima volta l'aumento degli affitti è stato contenuto. Qui è previsto un aumento massimo dell'1% annuo oltre all'inflazione per i successivi tre anni, a condizione che gli affitti superino i 750 euro mensili. La misura dovrebbe interessare più di mezzo milione di case, mentre il resto del mercato (circa l'80%) è stato regolamentato lo scorso anno con un blocco degli affitti. Oltre a questo limite di affitto, a partire dal 2022, i futuri aumenti dell'affitto dipenderanno dal reddito degli inquilini e potrebbero essere più alti per salari superiori alla media (entro quel limite dell'1%).

Stoccolma

Anche la capitale svedese ha adottato misure che incidono sul mercato degli affitti. Come spiegato dalla società di consulenza Savills, l'affitto non può superare il livello di proprietà simili all'interno dell'offerta esistente. Nel caso di nuove case, sono consentite negoziazioni in modo che l'investitore possa coprire i costi e mantenere la redditività. Per quanto riguarda la revisione della rendita, è indicizzata all'inflazione.

Copenaghen

La capitale della Danimarca è intervenuta anche nel mercato degli affitti. Nel suo caso non sono consentiti aumenti di prezzo per un periodo di cinque anni dopo la ristrutturazione e fintanto che gli immobili sono stati costruiti prima del 1991. Per le case costruite dopo il mercato è libero. Lo studio di consulenza evidenzia anche che Copenaghen ha formule diverse quando stabilisce le revisioni dei redditi, incluso il collegamento all'inflazione o attraverso una percentuale fissa.

Helsinki

La capitale finlandese è impegnata per un mercato libero, sebbene stabilisca alcune limitazioni sugli alloggi pubblici in affitto (alloggi ARA), che oltre ad essere più economici di quelli privati, non richiedono il pagamento di una cauzione. Come nella maggior parte dei capitali analizzati nello studio, la formula utilizzata per ricalcolare i redditi da locazione passa attraverso il legame con l'inflazione.

Spagna, in attesa della legge sugli alloggi

In Spagna, l'unico esempio di limitazione dell'affitto si trova al momento in Catalogna, dove il governo regionale ha attivato una misura per fermare l'aumento dei prezzi degli affitti lo scorso settembre. La misura non ha l'effetto atteso se confrontiamo l'evoluzione del mercato di Madrid e Barcellona, ​​i mercati più comparabili in Spagna, poiché ha influenzato a malapena i prezzi e ha ridotto l'offerta. Inoltre, l'attuazione del regolamento è arrivata in pieno calo dei prezzi a causa del coronavirus. Da marzo dello scorso anno, il calo è statostate a doppia cifra nel caso di Madrid e Barcellona, ​​secondo i dati di idealista. Inoltre, molti esponenti del settore criticano l'imposizione di misure di questo tipo e dubitano della loro costituzionalità. La Corte Costituzionale, infatti, ha ribaltato parte di un decreto abitativo che la Generalitat ha varato nel 2019 e ha avvertito che un indice dei prezzi deve essere considerato come un mero strumento informativo, senza che esso possa minare la libertà tra le due parti (proprietario e inquilino) di concordare liberamente le condizioni del contratto. Ora il mercato attende la futura nuova legge  che il governo di coalizione sta negoziando e che ha già accumulato diversi mesi di ritardi. L'obiettivo di Podemos è quello di stabilire un limite agli affitti nelle zone maggiormente sotto pressione, mentre il PSOE ha proposto un sistema di incentivi fiscali per premiare quei proprietari che decidono di abbassare il prezzo di affitto. Il mercato ha avvertito per mesi del pericolo dei limiti agli affitti, dal momento che la misura potrebbe ridurre l'offerta di appartamenti in affitto invece di portare più case sul mercato. Resta inoltre da vedere se verranno penalizzati o meno i proprietari degli immobili sfitti.