Il mondo cambia e con esso le persone. La casa si modifica di pari passo e diventa l’alleata di una vita per soddisfare le nuove esigenze dell’abitare. Tra nuovi modelli di design, nuovi concetti di comfort e nuovi servizi, l’immobiliare residenziale guarda al futuro e traccia le linee per lo sviluppo dei prossimi anni. Con Francesca Zirnstein, DG di Scenari Immobiliari, idealista/news ha fatto il punto della situazione a margine del Forum dell’Abitare 2022.
“Lo abbiamo chiamato Forum dell’abitare, e non della casa, perché il futuro è declinato nei modi di vivere, - spiega Francesca Zirnstein. – Il vivere delle famiglie, che costituiscono la maggior parte della domanda nazionale di immobili residenziali, dei giovani, che desiderano una casa per quando sono impegnati nello studio o nel primo lavoro, degli anziani, che cercano immobili per le loro esigenze particolari e per un rinnovato bisogno di socialità. Infine, l’abitare per chi ha diverse possibilità economiche e cerca soluzioni di qualità ma accessibili, particolare riferimento al social housing”.
Qual è la situazione dell’immobiliare residenziale in Italia?
Il primo trimestre di quest’anno è stato molto buono e così anche il secondo, nonostante gli elementi di incertezza dati da inflazione, aumento dei tassi, prezzo delle materie prime in risalita e soprattutto il conflitto in Ucraina, che ha aggiunto un elemento di imprevedibilità per le famiglie. A parte però questo ultimo aspetto, si tratta di dinamiche che erano già presenti o delineate da tempo, quindi è positivo che, nonnostante tutto questo, il mercato nazionale sia in buona salute, e in particolare il mercato milanese, da sempre anticipatore delle tendenze di tutta Italia.
I prezzi in risalita pongono un problema di accessibilità delle case?
I prezzi delle case sono cresciuti di circa il 2 per cento a livello nazionale, e ben oltre a Milano. Anche l’assessore Maran, durante il Forun, ha sottolineato quanto questo possa essere una difficoltà per l’accessibilità e l’inclusione, il che in un secondo momento potrebbe danneggiare la città nella sua interessa. Tuttavia io ritengo che non si debba puntare su una “decrescita felice”, ma sulla gestione felice della crescita. Ovvero, gestire le trasformazioni con una governance adatta alla nuova realtà, che tenga conto dell’esistenza di varie categorie di domanda dell’abitare, e a tutte dia una risposta accessibile.
Queste difficoltà potrebbero favorire le soluzioni in affitto?
Non direi, perché in questi due anni la ricchezza degli italiani è aumentata, quindi le disponibilità economiche per l’acquisto ci sono tutte. Vero è che non è aumentato il potere di acquisto. Negli ultimi due anni infatti i nostri stipendi non sono cresciuti al passo dell’inflazione, come invece è accaduto in altri Paesi come la Germania. C’è ancora un grande margine di espansione per la propensione alla locazione: solo il 10 per cento al momento, stando alle nostre survey, sceglierebbe la locazione come soluzione abitativa, e questo accade perché l’italiano non ha conoscenza della possibilità di scegliere una casa presso un gestore professionale, che potrebbe fornire servizi complementari all’abitare come spazi comuni, palestra, spazi di coworking, spazi per la gestione delle spedizioni, aree di socialità. E soprattutto si prenderebbe in gestione la manutenzione dell’appartamento senza nessuna preoccupazione per l’inquilino. L’italiano invece è ancora abituato ad affittare dal privato, il quale cede solo l’uso delle mura, fa sempre sentire la propria invadenza, e non fornisce alcun servizio.
Quali esempi di abitare gestito da professionisti abbiamo oggi in Italia?
Al momento gli esempi sono ancora pochi, abbiamo diversi progetti di student housing, primi sviluppi di senior housing ma si tratta prevalentemente di appartamenti complementari alle Rsa. Per quanto riguarda il multifamily in locazione si tratta di una categoria quasi inesistente in Italia. Del resto i dati sugli investimenti in Europa parlano chiaro: su 100 miliardi investiti nel residenziale solo un miliardo è destinato all’Italia dagli investitori europei. Davvero poco.
Quali sono i motivi degli scarsi investimenti europei in residenziale italiano?
I motivi sono diversi, da un lato in Italia prevalgono le sistemazioni in appartamenti di proprietà, e anche per l’affitto prevalgono i proprietari privati. Molto meno i gestori di locazioni professionali, che sono invece gli enti su cui gli investitori esteri puntano maggiormente. Abbiamo poi una gestione dell’Iva problematica, una burocrazia che rallenta gli investimenti. Insomma, la strada da fare è ancora molta.
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