Contratto di locazione: cos'è la risoluzione consensuale

Qualora il locatore ed il conduttore decidano, di comune accordo, di interrompere il rapporto relativo all’affitto dell’appartamento, le parti procederanno alla risoluzione consensuale del contratto di locazione. Generalmente, tale ipotesi comporta l’obbligo, in capo ad entrambi i soggetti, di sostenere, entro trenta giorni, le spese relative all’imposta di registrazione del valore di 67 euro. Vediamo quali sono tutti i dettagli sulla risoluzione consensuale del contratto di locazione.

Risoluzione consensuale del contratto di locazione: di cosa si tratta?

La risoluzione consensuale della locazione è una delle opzioni che consente ad entrambe le parti del contratto, in questo caso locatore e conduttore, di terminare il rapporto prima della scadenza concordata. Dal momento che la risoluzione in questione indica l’estinzione anticipata degli obblighi, tale facoltà viene anche individuata con il nome di “recesso consensuale del contratto di locazione”.

Generalmente, tuttavia, il termine “recesso” rimanda all’eventualità che una sola delle parti decida di risolvere il contratto prima della scadenza. Al contrario, la risoluzione consensuale del contratto di locazione indica una comunione di intenti e, pertanto, riguarda l’ipotesi in cui le parti riescano a trovare un accordo per esonerarsi dagli obblighi derivanti dal contratto prima del tempo.

Conduttore e locatore possono, in ogni momento, accordarsi sulla risoluzione anticipata del contratto di affitto. A differenza della disdetta da parte di una sola delle due parti, la risoluzione consensuale del contratto di locazione senza preavviso è possibile, o meglio, non esistono obblighi in tal senso per nessuna delle due parti, dovendo rispettare solo le norme relative al pagamento delle imposte di registrazione e la comunicazione di tale volontà all’Agenzia delle Entrate.

Fac simile di risoluzione consensuale del contratto di locazione

Per procedere con la risoluzione anticipata dell’accordo relativo all’affitto di un immobile, è necessaria la forma scritta, che deve essere inequivocabilmente visionata e firmata da entrambe le parti. Per facilitare l’operazione, di seguito la risoluzione del contratto di locazione in fac simile Word.

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Si tratta di un modello standard di risoluzione del contratto di locazione. Il fac simile di risoluzione consensuale del contratto di locazione deve contenere le motivazioni che spingono le parti a concludere il rapporto prima della scadenza precedentemente pattuita, le intenzioni relative alla destinazione della caparra data al locatore all’inizio del rapporto e, infine, l’indicazione di chi paga le spese di risoluzione consensuale del contratto di locazione. È possibile prendere ad esempio il fac simile anche per la risoluzione del contratto di affitto commerciale e procedere alla compilazione in base agli accordi presi dalle parti del contratto, copiando il modello della risoluzione consensuale del contratto di locazione su Word.

Come si fa la risoluzione consensuale del contratto di locazione

Se si desidera porre in essere la risoluzione consensuale del contratto di locazione la prima cosa da fare è raggiungere l’accordo con la controparte. Una volta appurata l’unanimità della decisione di estinguere il rapporto prima della scadenza, è necessario presentare la risoluzione consensuale del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.

La comunicazione deve essere inviata entro 30 giorni dall’evento, compilando il modello RLI, ovvero il documento per la Registrazione delle Locazioni di Immobili. Le modalità disponibili per trasmettere la comunicazione tramite modulo di risoluzione consensuale del contratto di locazione sono le seguenti:

• presentare il modello compilato utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
• recarsi all’ufficio dell’Agenzia competente dov’è stato registrato il contratto originale presentando il modello RLI compilato con la richiesta consensuale di risoluzione anticipata.

La trasmissione della comunicazione di risoluzione consensuale del contratto di locazione con il facsimile del modulo è necessaria per portare a termine il rapporto, dal momento che, qualora l’Agenzia delle Entrate non ne venga a conoscenza, la risoluzione non avrebbe valenza legale.

Obblighi e costi da sostenere in caso di risoluzione consensuale della locazione

Arrivati al momento della registrazione, sarà necessario pagare le imposte e, una delle domande più diffuse in merito riguarda proprio chi paga le spese per risoluzione consensuale del contratto di locazione. In questo caso, l’obbligo di pagare l’imposta di registro del valore di 67 euro tramite modello F24 è riconosciuto ad entrambe le parti. Tuttavia, è possibile scegliere uno solo dei soggetti indicandolo, nero su bianco, nel contratto di risoluzione consensuale del contratto di locazione.

Le regole relative alla registrazione della risoluzione consensuale del contratto locazione con la cedolare secca, tuttavia, consentono di essere esonerati dall’obbligo di pagamento dell’imposta di registro. Pertanto, per capire quanto costa registrare una risoluzione consensuale del contratto di locazione è necessario fare riferimento al regime scelto al momento della conclusione dell’accordo originale.

La risoluzione consensuale del contratto di locazione per ogni tipologia di accordo

I principali modelli di contratto di affitto che intendiamo esaminare sono i seguenti:

• il contratto di locazione a canone concordato, comunemente conosciuto come contratto di affitto 3+2;
• il contratto di locazione a canone libero, anche conosciuto come contratto di affitto 4+4,
• il contratto di locazione ad uso commerciale, utilizzato per la stipula degli accordi relativi agli immobili locati per usi commerciali e non a scopo abitativo.

In tutti questi casi è possibile procedere con la risoluzione consensuale del contratto di locazione, dal momento che le parti possono decidere in qualsiasi momento di accordarsi sull’eliminazione preventiva degli obblighi derivanti dall’accordo di affitto originale. La risoluzione consensuale del contratto di locazione a canone concordato prevede il pagamento dell’imposta di registro di 67 euro e l’utilizzo dei canali dell’Agenzia delle Entrate per la comunicazione della risoluzione anticipata entro 30 giorni dall’evento.

Qualora ciò accadesse, è bene sapere che la risoluzione anticipata non comporta l’impossibilità di sottoscrivere un contratto diverso tra le stesse parti o procedere all’annullamento della risoluzione anticipata. Anche per la risoluzione consensuale del contratto di locazione commerciale, è necessario attenersi alle regole appena descritte, ovvero all’obbligo di pagamento dell’imposta di registrazione e alla comunicazione dello scioglimento dei vincoli contrattuali all’Agenzia delle Entrate, pena la nullità della risoluzione anticipata.

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Se sei interessato all’argomento, di seguito trovi ulteriori informazioni sulla risoluzione consensuale del contratto di locazione.

Come si fa la risoluzione di un contratto di locazione?

Per procedere alla risoluzione di un contratto di locazione è necessario comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’evento, tramite i servizi telematici o recandosi presso l’ufficio in cui è stato registrato il contratto. La risoluzione è soggetta al pagamento delle imposte di registrazione, come per tutti gli altri contratti, e segue il regime di tassazione scelto al momento della prima registrazione del contratto di affitto originale.

Chi deve fare la risoluzione del contratto di locazione?

Entrambe le parti del contratto di locazione, conduttore e locatore, possono recedere presentando i documenti necessari all’Agenzia delle Entrate e rispettando i tempi di preavviso pattuiti. Nel caso di risoluzione consensuale del contratto di locazione, entrambe le parti manifestano la volontà di recedere stipulando un accordo, anch’esso soggetto al pagamento delle imposte di registrazione.

Chi paga la tassa di risoluzione anticipata del contratto di locazione?

In genere, il pagamento della tassa di risoluzione anticipata del contratto di locazione del valore di 67 euro spetta al locatore. Tuttavia, il locatore può sempre chiedere all’inquilino la metà del valore versato. Nel caso di risoluzione anticipata consensuale del contratto di locazione, è possibile definire il soggetto cui spetta l’onere di pagamento della tassa di registrazione.

Quando si può disdire un contratto di affitto senza preavviso?

Il conduttore può disdire un contratto di affitto senza preavviso solo in presenza di gravi motivi che prescindono dalla sua volontà, come ad esempio l’imprevisto licenziamento o la necessità di trasferirsi in un’altra città per motivi familiari o lavorativi. Il locatore può recedere anticipatamente dal contratto per motivi altrettanto gravi e sopravvenuti, come la necessità di utilizzare l’immobile per se stesso o per un suo familiare o la volontà di vendere l’immobile oggetto del contratto di locazione.