Guida alla gestione dell’affitto di un appartamento cointestato da più eredi

Se si è comproprietari di un immobile, sono molteplici le domande che sorgono in ordine alla possibilità di stipulare un contratto di locazione. In questi casi, è necessario conoscere le norme vigenti in materia di affitto di un appartamento cointestato da più eredi, in modo da rispettare i possessori delle quote e ottenere ciò che ci spetta per diritto.

Quando si verifica la situazione di comproprietà dell’immobile?

Com’è noto, un immobile può avere più di un proprietario per via della possibilità di donare, acquistare o ereditare una casa in gruppo. È in questi casi che si parla di comproprietà dell’immobile. Con la comunione immobiliare, ogni proprietario gode di una quota di immobile ed è tenuto a contribuire alle spese di conservazione della casa in misura pari alla quota detenuta. La comproprietà si verifica, molto spesso, per l’intervento della legge, come nel caso dell’individuazione degli eredi.

Si tratta di una situazione piuttosto comune, detta “comunione forzosa”. Avere una casa in comproprietà tra fratelli, consente l’affitto e certamente anche la vendita dell’immobile, ma a determinate condizioni. Le norme che riguardano la stipula dei contratti di affitto di un appartamento cointestato da più eredi sono estremamente puntuali, ideate al fine di risolvere le eventuali discussioni che possono insorgere per l’affitto tra gli eredi.

Le differenze tra l’accordo di affitto tradizionale ed il contratto di locazione con più eredi

La stipula del contratto di affitto di un appartamento cointestato da più eredi non vieta la possibilità di utilizzare uno dei modelli di contratto di locazione disponibili. Anzi, colui che si qualifica come locatore ha libera scelta in ordine alla forma dell’accordo da firmare con il conduttore. La possibilità di locare la casa anche se non si possiede il titolo di proprietà è ammessa dalla legge in ogni caso ed ha carattere obbligatorio per il conduttore firmatario. Dunque, nei casi di affitto di un appartamento cointestato da più eredi, il locatore può anche essere il figlio del proprietario purché abbia la disponibilità dell’immobile da affittare. Ciò accade anche negli accordi di affitto tradizionali.

In tal caso, il conduttore non è obbligato al pagamento del canone di locazione agli eredi ma solo al versamento dell’affitto alla controparte che si è qualificata come locatore. Sarà poi quest'ultimo a dividere i proventi dell’affitto con i restanti cointestatari, in modo da rendere valido il diritto a ricevere una parte inerente all’affitto tra eredi. In nessun caso gli eredi potranno rifarsi sul conduttore che ha effettuato il versamento del canone di locazione percepito da un solo comproprietario. Qualora il locatore si astenga dal pagare gli altri eredi, questi potranno richiedere il risarcimento del danno al solo locatore.

Viene da sé che la differenza sostanziale riguarda la presenza di più proprietari allo stesso momento, caratteristica che porta a chiedersi: il contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario è valido? La risposta è sì: il contratto firmato da un solo comproprietario è ugualmente valido ed efficace, anche se un altro comproprietario non vuole affittare. Approfondiamo la questione.

Cosa accade se un comproprietario non vuole affittare o se muore il locatore?

Dal momento che la legge ammette l’efficacia del contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario, esistono norme che consentono di risolvere la situazione in cui uno degli altri proprietari non è d’accordo con l’affitto dell’immobile di cui possiede una quota. Se un comproprietario non vuole affittare, gli altri cointestatari avranno comunque la facoltà di cedere l’appartamento in affitto a terzi senza chiederne l’approvazione.

Il cointestatario o i cointestatari che si trovano in disaccordo con il locatore potranno agire chiedendo il risarcimento del danno ma non potranno rendere inefficace il contratto stipulato tra locatore e conduttore. Dunque, l’inquilino si trova a riparo da eventuali sfratti in considerazione della validità del contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario.

Qualora il locatore dovesse morire, il contratto stipulato dal soggetto deceduto varrà anche nei confronti degli eredi, i quali subentreranno in luogo del locatore. Il contratto di affitto dell’appartamento cointestato da più eredi, dunque, rimane valido per tutta la durata dell’accordo, salvo recesso anticipato.

Chi dichiara il reddito da locazione dell’appartamento cointestato?

In caso di contratto di locazione con più eredi ed anche di contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario, il canone versato dal conduttore dev’essere compreso nella dichiarazione dei redditi.

Secondo la giurisprudenza, il reddito di locazione dell’immobile cointestato dev’essere dichiarato da tutti i comproprietari sulla base delle quote di possesso, anche qualora non abbiano preso parte alla stipula dell’accordo. Tale operazione dev’essere effettuata per evitare gli accertamenti dell’Agenzia delle Entrate poiché può capitare che il Fisco rilevi delle irregolarità tra il canone presente sul contratto, distribuito tra gli eredi, e le somme dichiarate dal singolo comproprietario che ha dato effettivamente in locazione l’appartamento.

Come effettuare la registrazione dell’affitto di un appartamento cointestato da più eredi

Come previsto per ogni contratto di affitto, per far sì che l’accordo sulla casa in comproprietà tra fratelli dispieghi i suoi effetti giuridici è necessario provvedere al pagamento delle imposte di registro e di bollo. 

Nel modello RLI da consegnare all’Agenzia delle Entrate per la registrazione dell’affitto dell'appartamento cointestato da più eredi, è necessario indicare la presenza degli altri comproprietari e specificare se essi hanno preso parte alla stipula del contratto oppure no. Questa operazione dev’essere eseguita al fine di permettere all’Amministrazione di individuare le posizioni fiscali direttamente legate alle quote di possesso di ciascun cointestatario, così da rilevare con facilità la completezza delle dichiarazioni di questi ultimi in ordine al reddito di locazione.

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Chi dichiara l’affitto in caso di comproprietà?

La dichiarazione del reddito percepito dall’affitto di un appartamento in comproprietà dev’essere trasmessa da ogni comproprietario rispetto alla quota di cui è in possesso. Se il reddito non è stato percepito da uno dei comproprietari o se uno di questi non è menzionato nel contratto di locazione, è comunque obbligato alla trasmissione della dichiarazione insieme agli altri proprietari della casa.

Cosa succede al contratto di locazione se muore il proprietario?

In caso di comproprietà dell’immobile locato, il contratto di locazione rimane valido. Alla morte del proprietario di casa, subentrano i suoi eredi comproprietari ed il contratto ha validità per tutta la durata indicata nell’accordo.

Chi è l’intestatario del contratto di affitto?

L'intestatario del contratto di affitto è il conduttore/inquilino, ovvero colui che ottiene il diritto personale di godimento sull’immobile e che risponde alle obbligazioni derivanti dall’accordo. Spesso, si utilizza il termine “intestatario” anche per individuare il soggetto che si qualifica come locatore nell’ambito dei contratti di affitto di appartamenti con più eredi.